文/住浙网研究员 孙次衡
长假后，暂停摇号报名登记的已预售楼盘纷纷启动登记，我们再次看到了熟悉的面孔：绿城燕语海棠轩。
此前，有消息传出绿城将在11月前推完三朵“海棠”，在新房一轮轮密集的冲击下，勾庄二手房市场自然受到了影响。
如世茂璀璨澜宸，交付还不满一年，近日却传消息：有房源挂牌价降到了3.3万元/㎡。
要知道，彼时新房，楼层户型较好的单价3.1万元/㎡，这才刚交付，正是房东心气儿高的时候，怎么价格跌成这样？
PART 1
世茂璀璨澜宸挂牌价降到3.3万/㎡，真的吗？
回答是：房源真实存在。
“不久前就有一套约127方的西边套带车位约440万成交，算下来单价在3.3万/㎡左右，不过位于顶楼，所在楼幢也靠近高架。”周边中介表示，他们现在推荐的一套面积差不多的房源价格同样也是3.3万/㎡左右，不过楼层较低。
也就是说，3.3万/㎡挂牌的房源有，但只是个别房源，受楼层区位影响价格较低；普遍价格是在3.5-3.8万/㎡。
璀璨澜宸实景图
璀璨澜宸距离地铁4号线储运路站约550米左右，交通还算便利，但在周边刚交付的小区中，距离是最远的，且小区体量较小，总共也就4幢楼，小区配套有些展不开。
走进小区，除了景观花园没有更多的配置，好在有架空层，增加了一定活动空间，低楼层也比较好接受。
隔壁先后脚交付的德信大家运河云庄，由于距离地铁更近，大盘的小区环境更好，还配了会所和恒温泳池，因此价格相对高些，在3.7-3.8万/㎡左右。
运河云庄实景图
从网签记录来看，运河云庄的成交比璀璨澜宸更好一些，看得出购房者们用脚投票的态度。
璀璨澜宸品质还可以，加上刚交付，为何价格低到3.3万/㎡？这二手房价，都快赶上新房价了。近日，小编到现场跑盘，寻找原因。
PART 2
原因不难找：勾庄二手房挂牌量挤压，抢跑的先“卷”起来。
据好找房数据，目前勾庄板块二手房有3467套房源挂牌，而年底，幸福里将近2000套房源也要交付了，这算下来，库存量可不低。
何况，还有现在的“勾庄七子”，两年后将有7000多套交付入市。
有西溪公馆在高库存量下遭遇“价格踩踏”的前车之鉴，勾庄二手房市场降价也就不奇怪了，本质上是抢跑者以价换量。
据手边买房数据，杭州二手房挂牌房源中，近30天涨价房源和降价房源的比例约1:26，而勾庄的挂牌房源近30天涨跌比约1:30。
可见，在整体大环境趋冷的情况下，在高库存压力和新房密集冲击下，勾庄的二手房市场面临着大范围的降价。
新房市场上，“勾庄七子”还有3000多套房源待售，3.12万/㎡的价分走了一部分客群。原本，这7000多组摇号者里，有相当部分是二手房的潜在买家。
中介叹息：“房价打回到两年前了。”
PART 3
即使有市场不给力的原因，为何世茂璀璨澜宸、德信大家运河云庄作为刚交付不久的新小区，更有“百万倒挂”、“重新定义板块二手房价“的呼声，但现实如此骨感。
“都怪敌军太强大“。
虽然没有刚交付的新鲜热乎劲，板块内的滨江万家名城、德信海德公园、万科杭宸等次新小区云集，品质都很能打。
此外，北宸之光以总价低的优势，成交量不错。据手边买房数据，9月北宸之光成交7套，看似不多，但万象城附近的“万人摇”项目和光尘樾，也不过成交了10套。
价格方面，万科杭宸有着“万象城+双地铁口”优势，万家名城更是区位+品质都有口皆碑，因此价格比周边高出一截，虽然也有降价，稳稳保持着4万+/㎡的水平。
万家名城实景图
论品质，运河云庄不输万家名城，但后者所在界面成熟，商铺鳞次栉比，人气络绎不绝，百米左右是杭行荟，地铁1站到万象城，隔壁就是良渚科技小镇。
运河云庄商铺大多还未入驻，购物便利度有所不及，在万象城开业前，日常生活大多依靠附近的谢村农贸市场。
谢村农贸市场
两相比较，难怪购房者们更倾向于万家名城了，网签记录可以看出，9月万家名城成交了6套，运河云庄仅成交了1套。
至于璀璨澜宸，自6月成交1套后再无开张。
PART 4
二手房下行，又面临着外有追兵、内有敌手的窘况，房东“连连破防”。
据中介透露，璀璨澜宸、运河云庄刚挂牌时，价格一度也超4万/㎡，但目前算是经历了“社会的毒打”，只能下调挂价。
以中介力推的那套3.3万/㎡的房源为例，房东9月初挂牌，售价还在490万，折合单价约3.8万/㎡；此后短短一个月就降价60万，而这个价格，差不多到房东的底线了。
“价格到位了，成交才好说。”对于这样的故事，中介司空见惯。那些还坚守着4万以上高价的，房源一连挂了6、7个月，都没动静。
再回看现在如火如荼的勾庄新房市场，登记摇号频频触发社保排序，但抢这条独木桥之余，不妨想想，这真的符合你的需求吗？
一方面，人气并不代表高回报。如运河云庄南区被认定为热点楼盘需限售，但看北区的成绩，依然拼不过房龄较长的万家名城。
另一方面，倒挂不一定如预期的高。现在市场倒挂空间已然受到了压缩，未来勾庄七子这7000套房源交付，不仅数量集中且庞大，而且还有滨江、绿城、万科等这样的大品牌作为背书，难以预料勾庄市场是否能抗得过这波“踩踏”。
还有，给投资博短差的购房者提个醒，不管理论上的倒挂多丰厚，在二手房挂牌的“洪峰”面前，在别人以价换量抢跑时，还得问自己：扛得住吗？