住浙网研究员 次衡
近期，位于艮北的大家中天·云翠金澜府项目首开中签率飙升至81.80%，甚至启动了全民营销与中介分销，分销佣金为2.5万/套。
一石激起千层浪，曾经低中签率的网红板块——紧邻钱二的艮北，已经沦落到启动分销了？
要知道，去年年底，绿城潮听明月以不到20%的中签率收官，其首开时中签率更是低至10.91%；今年虽然市场有转冷趋势，中海翠揽云境的前几次开盘，中签率也没有超过40%。
究竟是市场缘故、产品缘故还是开发商自身的缘故？
10月19日，艮北两楼盘大家中天·云翠金澜府与中海翠揽云境再次同时领出预售证，目前正在客户登记阶段，带着一系列的疑问，研究员走访了两个项目。
PART 1
大家中天云翠金澜府和中海翠揽云境堪称一对儿“好姊妹”，仅相隔一道绿化带。
如图，左为云翠金澜府，右为翠揽云境，中间白色建筑为翠揽云境售楼部，未来将会拆除，为规划绿地。
区位上如此相近，周边配套也是差不多的，斜对面就是李宁体育公园，直线距离1公里范围内有双地铁（1号线七堡站、9号线六堡站），周边商业有七堡站上盖绿城好街、花园城购物中心等。
主要区分还是在产品上，可以从下表进行简单对比：
总体来看，云翠金澜府体量较小，楼层也稍低一些，户型面积段也较大，以当下大户型更受市场欢迎的情况下，它的“马失前蹄”属实有些难以理解。
不过，项目首开时并没有推出168㎡的大户型，这可能是影响因素之一。
两个项目都配齐了地暖、新风、中央空调三大件，并贴心设置了全屋墙纸、客厅背景墙、卫浴镜面柜等；
虽然细节有所不同，比如云翠金澜府采用老板的厨具两件套，翠揽云境采用的则是方太，不过在4000元/㎡的装标上，两者都表现优秀。
翠揽云境不同户型的客厅背景墙
从样板间来看，云翠金澜府不同户型交付风格都比较统一，翠揽云境则花了点“小心思”：106㎡的客厅背景墙是硬包，126㎡的则是岩板，而146㎡则做了深色的隐藏门背景墙。
PART 2
两个项目南面都与钱塘快速路较近，很多购房者都担心噪音问题，从现场看，的确可以很清晰地看到高架。
项目南面可以看到高架
不过好在高架与项目并非无间隔，云翠金澜府南面有天阳大厦，翠揽云境也规划有商业金融业用地，未来可作为缓冲。
值得注意的是，翠揽云境东面紧邻三官塘路，这可是条大马路；但云翠金澜府西侧的六堡中路也会建成至少四车道大马路，因此综合来说，两个项目噪音影响相差不大。
建筑外立面两个项目都采用玻璃+涂料+铝线条设计，翠揽云境偏浅色，云翠金澜府则是玫瑰金，不过翠揽云境1-2楼是铝板，云翠金澜府架空层采用的是石材，如果喜欢铝板的颜值，翠揽云境更适合。
左为云翠金澜府，右为翠揽云境
除了这些见仁见智的部分，两个项目还有2个比较明显的差别。
一是层高和架空层，翠揽云境局部架空，层高2.95米；云翠金澜府是定品质地块，对层高和首层层高有要求，因此小区全部楼幢都是4.2米首层架空，层高3米，大面积168㎡户型层高3.05米。因此在居住体验上，云翠金澜府占优。
二是小区环境，翠揽云境容积率比云翠金澜府高一点，但体感并不明显。比较明显的是景观设计，沙盘上可以看到，云翠金澜府在中心主轴位置打造了一个开放式戏水池，其他地方也做了不同景观组团；
云翠金澜府沙盘
而翠揽云境则没有明显大面积景观，而是打造小景庭院穿插其中，乍一眼没有前者亮眼。
翠揽云境沙盘
但云翠金澜府主要景观集中在168㎡户型楼幢前，也就是说其他楼幢间距密度更高，景观上也有所牺牲；
而翠揽云境楼幢排布均匀，每套房子的景观、资源都很平衡，没有“楼王“的区分，社区也更透气。
PART 3
对于大户型购房者来说，云翠金澜府的居住体验可能会更加舒适；
但翠揽云境对于每户业主都很友好，细节处理上更胜一筹，而且设计更为创新。
总体来说，两个项目各有优点，那么缘何大家中天云翠金澜府首开成绩如此不如人意？
笔者认为，客观原因主要有以下三点：
一、大家中天云翠金澜府首开推出的3幢住宅楼比较靠近高架；
二、市场较受欢迎的大户型并没有在首开时推出；
三、近期，杭州市场下滑严重，加上多楼盘分流。
有意思的是，就在大家中天云翠金澜府首开的同一天，翠缆云境也同时加推了房源，但是中签率并没有明显下降。
从产品面积段来看，翠揽云境最大户型为146㎡，云翠金澜府最大户型是138㎡户型，可以说，两者并没有多大差别。
由此看来，抛开市场和产品的原因之外，可能与开发商自身的营销操盘能力也有一定关系。
据悉，大家中天云翠金澜府售楼处开放到首开的时间不足一周，不难看出，操盘方对于近期杭州市场的下滑判断过于乐观了，项目开盘前的准备工作并不充足。现场的置业顾问表示，项目启动分销，就是因为售楼处到访人数明显不足。
10月19日，云翠金澜府与翠揽云境两项目，再一次同一天出预售证，曾经的网红板块——艮北两项目究竟会交出怎样的成绩单？让我们拭目以待吧。
开盘信息
