文/住浙网研究员 次衡
上周，钱二、勾庄、申花等热门板块一波新房纷纷开盘，红盘依然难摇，如绿城月映海棠园，最后96套房源以14.55%的中签率收官，差不多7个人抢一套房，不出意料当天售罄。
此外，一方面市场转冷，一方面也有红盘分流影响，部分楼盘有中签率升高的趋势。但同样板块，大户型相对更得到认可。像三墩的众安岚荷芸府，中签率高达86.67%，但大户型却极为紧俏，有消息称前24名选房都锁定163㎡大户型。
PART 1
地上庆樾上府位于余杭塘路和登云路交叉口，外立面三面铝板，层高3.1米，一楼全架空，小区还配备地下会所，包含室内恒温泳池，妥妥的改善定位。
而项目所在的申花板块也发展成熟，各方面资源配套都很完善，10月初，同板块的揽云锦绣里首开153套房源，吸引1300余组家庭登记，中签率11.36%。
相隔没几天，庆樾上府就领证了，但令人意外的是，首开189套房源仅吸引465组家庭登记，中签率超40%，人才和无房家庭100%中签，报了名就能成为业主。
这个中签率，基本是近几年来申花首开的最弱表现。想到会冷，没想到这么冷！
开盘当日，共189套房源包括140㎡63套，146㎡94套，208㎡32套，当天累计去化172套，去化率91%。也就是说，申花项目首开没选完，主要是12号楼的140㎡中间套剩下了一些。
这难免会成为今后一段时间的话题——是行情差拖累了申花，还是地上的品牌不行？
研究员的判断，同样是5.5万元/㎡，前后开盘差别如此之大，主要有3点原因：a行情下行是大背景，加上华丰造纸厂板块4.62万元/㎡产品的分流；b庆樾上府在地段上没占优势，距离最近的地铁5号线萍水街站直线距离有1公里左右（高德地图测算），步行需要15分钟；c. 地上虽有“临安小绿城”之称，在临安的认知度高，但在杭州主城区，暂时还没办法跟滨江、绿城这样的大腕比拼，同样的限价，不同的品牌，且揽云锦绣里起步183方，更能打动一拨高端改善的心，怎么选也就不言而喻了。
此外，申花北的伟星星瓒颂锦府即将加推，4.62万元/㎡的价格有优势，后续还有绿城庆隆项目即将上新，供应充足，购房者自然不着急。
住浙点评
项目本身品质不错，208方大户型的快速去化也证明了这一点。可惜，相对板块竞品，地段有些吃亏，购房者对于地上品牌认知也不足，种种因素导致中签率偏高。不过对于城西改善“社保幼子”来说，是个不错的上车机会。
PART 2
中天海威云咏汀洲府所在地段不错，所在的翁梅板块相较周边的九乔、九堡、临平新城算是一个价格洼地，再加上地铁开通、多条快速路推进，板块与主城的联系也日渐紧密，也就教育资源比较难以跟上主城配套进度。
对于预算在两三百万的刚需来说，是个值得考虑的板块。而项目北临天万街，西临翁乔路，东面是耕读路，南面是南雅幼儿园，不仅都是较安静的小路，且商铺林立，生活气息浓郁。
项目直线距离200米左右就是地铁9号线翁梅站，地铁上盖泽怀广场和艺尚魔方，能满足日常生活所需。
外立面以铝板、玻璃和金属线条为主，局部采用石材和涂料，值得注意的是，在3000元/㎡的装标上，项目配备了地暖。是目前翁梅板块在售楼盘中，唯一带地暖的项目。
云咏汀洲府首开128套房源，142组家庭登记，中签率超90%。开盘当日累计去化72套，去化率56%。
成绩不算漂亮，一个重要因素在于不远处其他新房也将迎来首开，竞争压力不小。如距离地铁更近的蝶翠迎宾府，外立面为大面铝板+玻璃，极为亮眼；且请来了滨江高端楼盘“御用”的贝尔高林打造了双水系园林。
云咏汀洲府体量较小，周边界面虽然成熟但也较为老旧，加上市场下行，自然难以推动去化。
住浙点评
项目所在板块具有价格优势，周边生活气息浓厚，产品也可圈可点，但无奈竞争对手也多，加上当前环境下购房者信心不足，很难打开局面。
PART 3
上周，部分楼盘陆续开盘、选房。几家欢乐几家愁。
建发华发江月望云（江湾新城）
建发华发江月望云首开232套房源，吸引1209户登记，中签率19.2%，开盘累计去化220套，去化率95%。
钱二沿江楼盘，板块含金量无需多言，建发打造的中式住宅有多惊艳，也有养云静舍作为参考，品质上基本没什么疑义。
因此去化基本没什么难度，当日仅余低层房源未去化完全。
中天大家悦潮云望府（宁围）
中天大家悦潮云望府位于未来总部社区一期核心，本身自带商业，同时邻近奥体，为亚奥2.0时代的双创产业高地，受世纪城、奥体板块交通、商业配套的辐射利好。
不过目前来看项目周边还处于待开发状态，主要依托于宁围现有的配套，如果有耐心等待板块价值兑现，项目还是值得考虑的。
项目首开196套房源，吸引511组家庭登记，中签率38.4%，开盘累计去化194套，去化率99%，去化基本不愁。
绿城燕语春风居（下沙沿江）
绿城燕语春风居位于下沙沿江，项目所在的白杨街道刚好在限购放松范围内，算是蹭了一波政策红利。
此前，项目北侧的万科湖印光年府在今年4月以44.40%的中签率收官，隔壁融创的两个项目杭曜之城和杭望云潮城在售，限价30000元/㎡。
而燕语春风居虽然价格贵上500元/㎡，但有绿城品牌背书，品质值得信赖。加上这个项目绿城诚意十足，公建化外立面、3米层高，4米的架空层精心设计了主题空间，打造了浓厚的人居氛围。
项目首开148套房源吸引418组家庭登记，中签率35.41%，当日全部售罄，不得不说，虽然恰逢政策红利，但好产品必然会迎来一份好的结果。