文/住浙网研究员 次衡

说到翁梅，前几年也算是个“小透明”了，自2017年9月后便再无拿地，今年4月首批集中供地中，翁梅2宗挂牌地块中有1宗流拍，这也是此次集中供地中唯一流拍的地块。

好在6月翁梅又有2宗优质宅地出让，加上4月成交的1宗地块，3个项目精装限价均为26600元/㎡，近期将先后迎来首开，预算在200-300万左右的刚需和刚改购房者们，又多了几个选择。

那么，这三盘该如何选择？笔者实地去现场跑盘。

PART 1

从区位来看，三个项目相距都不远，其中中建潮阅尚境府距离地铁9号线翁梅站较远，直线距离约1公里左右（高德地图测算）；而另外两个项目则紧邻翁梅站地铁口。

实地来看，蝶翠迎宾府走到地铁口要经过一个路口，而云咏汀洲府需要走过两个；但作为距离更近的代价，即使在售楼处内，蝶翠迎宾府也能听到地铁呼啸而过的声音。此外，项目北面还靠近杭浦高速。

而云咏汀洲府虽然也靠近地铁高架，但中间有艺郡府相隔作为缓冲，噪音影响更小。

从云咏汀洲府售楼处望出去，可以看到有小区与地铁相隔

由于距离较近，三盘的生活商业配套都差不多，商业有翁梅地铁上盖泽怀广场，2站地铁到达理想银泰城、华元欢乐城、余之城，生活还是便利的。

泽怀广场

潮阅尚境府虽然离地铁较远，不过直线距离约两三百米左右有一个农贸综合体，日常生活也挺方便。

就界面来说，云咏汀洲府周边都是老小区，而蝶翠迎宾府所在的区域，正在进行整拆整建，未来周边界面会更新。

回归到产品上，三盘则各有优劣：

先来看看品牌，蝶翠迎宾府由滨江操盘，联袂坤和、建杭联手打造，均为实力房企，品质方面还是值得信赖的；

云咏汀洲府由海威操盘，海威在杭州还没有住宅项目，不过打造了多个写字楼、商业大平层等商业项目；

潮阅尚境府则有央企作为背靠，作为中建入杭首个境系作品，可以期待未来品质。

其中，潮阅尚境府体量是最大的，这代表着更充足的景观空间，小区环境也更开阔；而蝶翠迎宾府层高稍高一些。

近期，云咏汀洲府已经首先迎来首开，128套房源仅吸引142组家庭登记，中签率高达90%以上。

从位置上来看，首开的2幢楼虽然沿街，但并非大马路；对面是南雅幼儿园，环境不算嘈杂。户型98-130㎡都有，基本涵盖刚需和刚改。

 云咏汀洲府首开楼幢

只能说，翁梅板块确实有些冷。

去年上半年，隔壁九乔板块的敏捷源著天樾府中签率一度低至10%以下，下半年中签率有所上升，但依然以52.40%的中签率收官。

相隔一年，同样是近地铁口楼盘，地铁相差仅一站路，中签率却骤然飙升。

是产品做得差了吗？倒不如说，越来越卷了。同样3000元/㎡的装标，各有各的卷法！

PART 2

具体怎么卷？由于目前潮阅尚境府还未开放售楼处，资料也未完全公开，所以本篇主要来看云咏汀洲府和蝶翠迎宾府。

首先是小区园林和景观设计，云咏汀洲府打造了一块面积超过1250㎡的草坪，还配备了一个按照泳池标准打造的面积约345㎡的户外景观戏水池。

而蝶翠迎宾府更卷了，滨江邀请来了打造过武林壹号、金色海岸、翡翠海岸等项目的贝尔高林，设计了双水系园林景观。

蝶翠迎宾府项目沙盘

两个项目都做到了3米层高和4米架空层，外立面上，云咏汀洲府采用了铝板+大面积玻璃+金属线条设计，楼间距最大超70米；

云咏汀洲府外立面，红圈部分可看到为涂料

3万/㎡不到价格，外立面就用上了铝板？别惊讶，还有更狠的，蝶翠迎宾府做到了四面铝板+玻璃的外立面！

据现场置业顾问介绍：“除了设备平台、阳台内侧、天井这些地方是涂料，其他肉眼可见的地方，包括收口，全部都是铝板。”

口说无凭，还亮出了建筑外立面材料阳光公示图。外立面如此手笔，眼下4万+项目都很难做到。

仿佛是觉得楼层过高输了一头，蝶翠迎宾府楼间距最大接近100米。

至于室内装修，到访时，蝶翠迎宾府样板房还未开放，而云咏汀洲府则放了个大招：除了中央空调，还配备了威能品牌的地暖。

它也是翁梅三盘中唯一带地暖的项目。

户型方面，云咏汀洲府户型面积段为98/115/130㎡；而蝶翠迎宾府户型较多，面积段有96/98/108/115/125/139㎡，适配性更强。

蝶翠迎宾府户型

云咏汀洲府户型 

选取两者面积段较近的户型来看，同是起步户型的中间套，蝶翠迎宾府96㎡户型主卧做出了独立衣帽间，体验较为舒适；云咏汀洲府的98㎡户型联通客厅和次卧的南向阳台则更为宽广，北面书房空间更大一些。

蝶翠迎宾府的115㎡边套和云咏汀洲府的116㎡边套设计相近，不过北面小书房云咏汀洲府同样有更大的空间，房间改造上有更多可能。

PART 3

总体来说，不论地段还是产品，云咏汀洲府都可圈可点，但为何中签率飙升？笔者认为，除了市场下行的大环境影响，更大的可能是“群敌环伺”。

潮阅尚境府虽然距离地铁较远，但步行过来也就20分钟左右，所属的“境系”作品也以绿化和功能配套为强项，更大的空间会藏着怎样园林景观，也是一个即将揭开的彩蛋；

近在眼前的蝶翠迎宾府，四面铝板+玻璃的外立面、贝尔高林双水系园林简直是“乱花迷人眼”。加上三盘限价相同，户型面积段也相近，购房者的心态自然也不急了。

11月，蝶翠迎宾府和潮阅尚境府预计也将迎来首开，其中，蝶翠迎宾府预计首开4、10#共152套房源，户型建面约96-139㎡，其样板间开放在即；潮阅尚境府则稍晚，预计中旬开放样板间。

届时，它们会交出怎样的成绩单，拭目以待。