文/住浙网研究员 次衡

久违的“寒流”不仅让杭州终于有了冬天的样子，更是带来了今年第一场雪。但与降温的气候成对比的，是杭州火热的楼市。

据住浙网统计，上周（11.28-12.2）杭州共领出了12张预售证，总入市房源量2067套。其中，不仅申花红盘杭曜置地中心再次加推，K11住宅部分江明月朗园也迎来了收官之战。

另外，浙江首个人才共有产权房的面世也备受关注。据消息，经杭州市分类认定的A-F类人才可选择30%-80%（按每5%一档递增），其他钱塘区认定的人才可选择50%-80%（按每5%一档递增）。

假设以30%产权份额购买一套总价200万的房子，按照30%的首付比例，首付款可以低至9%，那么首付只要18万元。

这个价格，可谓非常香了。

PART 1

曾经是融信拿下的地块，辗转到了来自湖州的房企祥新手中。它的位置就在万科融信·西雅图的东边，北侧一河之隔就是星洲二小，与地铁4号线池华街站直线距离约800米。西侧与西湖大学、阿里云谷园区直线距离约2公里。

紫璋台、西雅图的珠玉在前，彩虹轩的表现可圈可点，限价是主城区最低的28100元/方，“星洲二小+云谷中学”的学区组合，如澜邸首开如果开差跑偏，那真说不过去了。

明明是刚需板块，如澜邸偏偏任性——几乎清一色175方户型（另有37套89方的），此次首开的157套房源，除了一楼的非标户型外，全部是175方四房。

不是说，刚需板块不能做突破，关键是，产品要有说服力。如澜邸的175方只有四房两厅两卫，没错，像在临平北、星桥等刚需板块，120方户型就能做到四房两厅两卫，如澜邸怎么看，都像是一个心思活络、“叛出山门”的不坚定者。

但它完全有机会能做活这盘棋的，可惜在跑盘时，只见其表，未见其里。

得房率77%，如澜邸175方的每个房间确实大了不少，主卧卫生间配科勒浴缸，但也没让人感叹：“这个175方真给力！住得舒服。少一个房间就让它少去吧。”

总价段摸到500万的板块“头羊”，在园林、立面的呈现上，没有让购房者信服，要被300万级的对手“碾压”。在功能上，这个面积段做2间套房再多一个卫生间不过分吧，甚至紧凑点，可以设计5房了。如果在满足功能性上再考虑一下舒适度，是不是会更好一些。

其次，祥新对于大部分的购房者而言是新进杭的陌生人。在这点上，来自临安的地上集团心有戚戚焉，至少，文樾上院除了主卧是暗卫，其它的呈现还是能加分的。

至于一楼的几个非标户型，尤其是119㎡和121㎡的，就是来“打酱油的”，除了一房一价约231万能吸引眼球，它们的一大作用，就是在选房时“拖后腿”。如澜邸首开如果没选完，问题多半出在“非标”户型上。

难道，板块的“突破者”要靠明年的89方来挽尊？可是，仅有37套。

住浙点评

西湖区的房子向来稀缺，三墩北板块也是“战绩赫赫”，项目周边更是资源丰富，可是对于这个以刚需为底色的板块来说，175方的大户型属实有些“任性”，要知道，500万的总价都可以去碰碰申花北了。

目前，祥新如澜邸登记情况结果尚未公布，有“前辈”的例子在，中签率不会很高，但也不会太过于“热乎”。不过，如果真的一口气卖完，人们对于三墩北的标签，可能要变一变了。

PART 2

上周改善红盘纷纷“炸场”，但刚需好盘也值得一说。欣翠里就是总价在200万级的“性价比”好盘。

项目鸟瞰图

项目自带约7万方的商业综合体，步行至地铁7号线新汉路百米左右，5站奥体、6站钱江新城，“综合体+地铁”的双重光环，就让欣翠里足够吸睛。

而从价位上来说，隔壁宁围板块的限价都有33500元/㎡，而欣翠里还停留在27000元/㎡。加上项目所在的新街板块已经放宽限购条件，门槛属实亲切。

不过项目也不是没有缺点，板块城市界面不佳、缺乏大型商业配套，项目南面几个新农都市场倒可以作为生活配套，但也显得有些嘈杂。

最值得诟病的是项目靠近萧山机场的飞机航道，飞机经过时噪音不小。

这重重BUFF叠下来，也不由得不令购房者心动。首开175套房源，吸引711组家庭登记，中签率仅24.61%，选房当天全部售罄。这个成绩在当下的行情，可谓是相当不错了。

从选房现场情况来看，小户型房源优先被选走，相比单价稍高的中高层房源，低层房源也优先被选完。从这个结果来看，显然大多数购房者也是冲着“总价低”“性价比高”来的。

住浙点评

欣翠里主打一个“性价比”，钱塘江南岸总价200万级几乎难有敌手，自带的综合体未来也能给板块注入活力。虽然也有缺点，但瑕不掩瑜。

值得注意的是，同样是3000元/㎡的装标，比起目前市场上不断“内卷”的装标配置，欣翠里则略显“躺平”，卫生间镜柜“缩水”，厨房三大件不包括洗碗机，也没有新风和地暖。

不过冲着“综合体+地铁”，也不愁卖就是了。

PART 3

大家中天云翠金澜府（艮北）（哭脸）

项目自开盘以来，中签率就一直维持在高位。由于隔壁中海翠揽云境已经推完，此次三开160套房源吸引219组家庭登记，中签率约73.06%，相比前几次有所下降，去化也不错，为92%。

不过，距离项目不远的滨江兴耀江翠轩也即将入市，有滨江经典“蓝宝石”水池景观，围合式布局，起步面积约129㎡，四房起步，相比起步110㎡三房户型的云翠金澜府改善气质更为纯粹。

有这个敌手在，后期云翠金澜府去化恐怕会有不小阻力。

大悦城越秀悦著云轩（奥体）（笑脸）

奥体板块向来”饥渴“，而项目堪称奥体在售新房的“独苗苗”， 本身体量不大，首开一次性推出全部318套房源，引来3014组家庭登记，中签率约10.55%。

选房当天也是极为火热，选至362号即结束，速度堪称飞快！而不出意料的，170方大户型抢的最快。

之后，还有滨江揽奥望座待入市，不过这个项目同样体量不大，仅1幢高层住宅共92套房源，均为300方以上大户型，想来又将迎来一轮疯抢。

龙湖坤和亚伦宸颂轩（九堡）（一般）

如果你信奉“买房跟着龙湖走“，那么邻近上城天街和国芳天街的宸颂轩，可能就是你目前最好的选择了。

不过，这“双天街”并没有文字描述的这么香，虽然距离不远，但要到达两条天街，都要步行1.5公里以上，此外，项目距离地铁也有段距离，步行至最近的地铁1号线九堡站也要1.5公里，中间还要穿过德胜高架，不是很方便。

可能基于这些原因，宸颂轩首开中签率高达63.40%，不过去化不错，首开当天去化率96%。