文/住浙网研究员 次衡

近期杭州新房开盘节奏极快，地上·庆樾上府二次加推还未结束，便已迎来了收官加推，目前正是登记第二天。

回顾过往，作为申花核心区的改善盘，庆樾上府的表现有些欠缺“排面”。10月首开时，由于地上品牌在杭州主城区认知度较低，加上售楼处距离样板房太远，看房流程复杂等因素，成绩颇让人“大跌眼镜”，中签率超40%，选房当日去化率91%，落下了“申花新房没选完”的话柄。

最近半个月，改善市场明显回暖。因此12月上旬庆樾上府的“二开”，承担了证明自己的额外担当。项目一口气推出了小区中间的4幢楼，且全部是208方5房大户型。按道理，这种大平层户型更受欢迎才是，但中签率却飙升至89.62%，这是今年以来，申花板块最高的中签率了。

这个申花盘，咋回事儿？

PART 1

从配置看，庆樾上府资源并不差，虽然位置较偏，距离地铁也有一定距离，但依然是核心区域，难得的是项目双面环水，北面是庆隆河，南面一路之隔是余杭塘河。

项目自身品质也不差，外立面三面铝板，层高3.1米，一楼全架空，小区还配备地下会所，包含室内恒温泳池，妥妥的改善定位。

10月首开时“爆冷”，便已足够让人惊讶，万万没想到，加推的大户型，又来了一次，表现甚至更弱了。

是申花热度减退可吗？也不是。同板块的揽云锦绣里与项目几乎先后脚领证，中签率却低至14.31%。这批房源数量较少，仅89套，其中虽有225方、263方的大户型，但数量极少，还是以183方户型为主，有60套。

相比起来，全线208方大户型的庆樾上府对申花改善更有吸引力才是，可揽云锦绣里却僧多肉少，竞争激烈；庆樾上府则表现冷淡，据消息，当日去化率仅67%。

这是啥原因？

只能说还是有些时运不济了，揽云锦绣里所在位置更靠近核心、且有滨江品牌召唤力，同期申花北的星瓒颂锦府收官，杭曜置地中心也推出了179方大户型，众多红盘分流下，庆樾上府难免“力不从心”。

住浙点评

年底红盘领证密集，庆樾上府挤在这一波开盘潮中，显得有些“不起眼”，热度确实有些下滑。但反过来说，这也是改善们上车申花的好机会，地上擅长做大园林、大配套，从自住角度来看是个不错的选择。

值得注意的是，目前正在登记的这批房源，均价是最低的一批，起价仅45000元/㎡，自住家庭可以考虑。

PART 2

要说热度下滑，三墩北肯定榜上有名。

去年古墩彩虹轩的热度犹在眼前，4次开盘，次次拼社保，2次还限售。但等待许久的祥新如澜邸，表现却不够惊艳：157套房源最终248组家庭登记，综合中签率63.31%。

究其原因，在三墩北这个刚需板块，如澜邸却“任性”地选择了175方大户型，总价一步拉到了四五百万。

接下来入市的翠语彩虹里，就在地铁2号线白洋地铁站附近，与古墩彩虹轩直线距离不到600米，户型规划也更主流，建筑面积约109-139㎡，限价提升了500元/㎡，三房户型总价在310万左右。

但即使是这么一款符合市场定位的产品，依然没有跑出好成绩。首开199套房源吸引323组家庭报名，廊内中签率85%，廊外中签率47.78%，当日去化率71%，实在难以复现此前三墩北的红盘风光。

为何骤然转冷？一方面，市场行情下滑是大背景，一部分投资客已经离场。此外，彩虹轩起步89方，总价约250万，对比来看，翠语彩虹里起步户型和限价都有所提高。

另一方面，在总价三百万这个价位段中，刚需购房者的选择并不少，前段时间大火的勾庄也可以选择，比如同期开盘的星遇光年府、运翠轩，刚刚结束登记不久丰收湖板块的宸颂轩等等。

住浙点评

和如澜邸不同，翠语彩虹里是相当符合板块调性的产品，但首开成绩单依然算不上好看。毕竟在三百万这个价位里，选择实在太多了。

但不论如何，对刚需来说，停留在“2字头”的三墩北还是香的，加上滨江品质也没太多可以诟病的，慢慢卖也是卖得完的。

PART 3

燕语春风居（下沙）笑脸

项目位于下沙，也是总价在三百万的刚需盘。几次开盘卖得都不错，中签率基本在30%左右，选房当日全部售罄。

这次受到分流影响，283套房源最终662组家庭登记，中签率约42.75%，有所升高，不过依然全部售罄。

中天大家云翠金澜府（艮北）咂嘴

项目首开时中签率就高达81.80%，选房当日大量房源剩余，之后几次加推情况都大同小异，11月底的三推表现稍好，中签率在73%左右，选房当日也仅十余套未售罄。

不过这次收官加推挤在一波开盘潮中，登记人数较之前更少，中签率又升到了85%以上，去化率72%。

春意江南名邸（河庄）哭脸

这也算是个沉寂4年的“鸽子盘”了，此次收官加推118套房源，均价18800元/㎡。值得注意的是，这批房源中不仅有60多方的小户型，还有大量跃层户型，而且捂了这么多年，也算是个现房项目了。

不过项目距离地铁较远，最终报名人数还不足房源总量，当天去化率也只有24%。