文/住浙网研究员 次衡
在奥体和滨江西兴、浦沿路线，我们一共跑了5个项目，分别是奥体板块的揽奥望座、中天奥体项目和滨江奥体项目，滨江西兴板块的万科江斓映象府以及浦沿板块的滨江观晖美寓。
PART 1
奥体板块：僧多肉少
炙手可热的奥体板块，新房数量屈指可数。
去年年底，滨江揽奥望座一口气推出全部92套房源，纯300方与320方大户型的五房格局，不由让人想到杭州壹号院。其成绩也极其亮眼，入围了1267组购房家庭参与摇号，整体中签率约7.26%，有房家庭需203个月顶格社保，无房家庭也需要191个月社保。
后续800方的商业何时推出也令人期待，可惜目前没有销售计划，售楼处也处于关闭中。
揽奥望座售楼处，门窗紧闭（住浙网/摄，下同）
接下来可以期待的是中天奥体项目，该项目于去年11月杭州第四批集中供地最受瞩目的地块之一，与重量级地标商业综合体杭州SKP仅相距300余米，距地铁2、6号线钱江世纪城站800余米，与亚运村也是近在咫尺。
绿色围挡内即是中天奥体项目，可望见在建的SKP
中天拿地后，仅18天便火速公示规划，打造5幢20-25F高层住宅，整体呈现围合式布局，小区中心设有集中绿地、景观水池等内容。
工地现场也十足热闹，远远即可看见塔吊在工作，近看工地门口运货卡车一辆接一辆，堵得水泄不通。预计该项目是今年奥体板块最快入市的纯新盘。
中天奥体项目工地门口
遗憾的是，该项目总体量不大，约5万方，据网传消息，主力户型建面约210-260㎡，粗略一算也就200多套。
另外滨江也在同时期拿下了另一宗奥体核心区地块，距地铁2号线飞虹路站不到400米，地铁一站可达SKP，近日已公布案名：澄虹府。
根据公示，项目共规划了8幢高层住宅。其中，北侧部分地块内拟建3幢高层住宅，含2幢22F、1幢26F；南侧部分地块5幢高层住宅，含1幢20F、1幢24F、1幢25F和2幢26F，并配建农贸市场一处（位于项目东南角）。
滨江奥体项目施工现场
现场来看，施工进度比中天奥体项目略慢。两宗地块位置都很不错，不过对于汹涌而来的购房者来说，恐怕还是“僧多肉少”。
PART 2
西兴万科新盘：学区是一大悬念
滨江西兴板块待售的新房，目前就一个“独苗苗”，那就是万科江斓映象府。
听这名字你可能会想到SKP住宅项目星潮映象府，没错，它就是万科在杭州的第2个“映象系”楼盘。
主力户型约147-200㎡，层高3.05米，一楼架空4米，两梯两户，加上无公租无自持，妥妥的改善定位了。
目前项目还未开放售楼部，但销售已放出了消息，预计最快2月中旬首开，实体样板间也已经可以预约看房了。从现场来看，建造最快的一幢，已经在安装窗框了。
已经安装了部分窗框
虽然江斓映象府还没有释放出具体小区配套和装修信息，不过销售透露了外立面信息：“东西面为铝板一体板，南立面是金属型材线条加一体板加涂料，北面是线条加涂料，基座局部石材。”
有些遗憾的是，项目靠近风情快速路高架，从楼幢分布来看，最外侧的147方户型有一定影响，相对靠里的168方和200方户型影响较小。
不过值得注意的是，项目所在的位置，正处于2022年江南实验学校学区范围内。
浅橙色为江南实验学校学区范围
尽管在教育均衡化趋势下，学区房附加价值逐渐被剥离，但购房者还是倾向于购买有好学区的房子。江斓映象府49300元/㎡的限价不仅比目前核心区51500元/㎡的限价稍低，如果学区能落在江南实验学校，未来倒挂也相当可期。
不过即使不是，项目距离江南实验学校教育集团旗下的滨和小学、滨和中学直线仅约300米，学区总归是在这几所里选。
据手边买房数据，在江南实验学校学区范围内，去年刚交付的绿城晓风印月以90天内成交16套的数量，跃居成交量榜首，超越老牌的欣盛东方郡。
晓风印月二手房成交（截至2.1）
相对东方郡，晓风印月不仅有次新房优势，且颜值、配套、品质及周边资源都很全面，堪称“六边形”战士，刚交付时挂牌价一度飙升至10万+/㎡。但由于二手房市场冷淡，价格也有所下滑，据某平台中介表示，目前成交价稳定在9万/㎡左右。
不过随着疫情放开，二手房市场也有回温迹象。根据贝壳平台前瞻性指标，春节期间新增客户相比同期上涨60%，与此同时线上咨询上涨117%。
中介也兴奋地说：“以前年后起码要沉寂半个月左右，现在我们还没上班，就有不少客户约看房，上班第一天几乎没停下过，都在看房！”
相比江斓映象府，即便学区同为江南实验，晓风印月区位更好，更别说江斓映象府还靠近高架，不过按照目前的二手房价，晓风印月一套136方户型总价就上千万，都超过一套江斓映象府200方户型总价了，加上滨江区所剩空地不多，因此江斓映象府还是可以摇摇看的。
PART 3
浦沿板块：已经慢慢清盘
浦沿作为滨江区产业和人口的外溢板块，且整拆整建，未来界面更好。价格上，相比西兴、长河板块也更友好，不论刚需和改善都有机会上车。
尽管浦沿板块和长河这样发展加速成熟的板块相比，略有些落后，但它有产业、有交通、有商业综合体和学校建成或在建，未来性价比极高，是值得趁早抓住的板块。
事实上，尽管近期浦沿板块新房市场表现并不亮眼，但板块内在售项目正逐渐清盘，绿城晓月和风仅7、9、13幢未加推，预计3月加推7幢，主力建面约100-139㎡。
而滨江观晖美寓，由于2月即将收官加推，现场更为热闹。据现场销售表示，过年期间每天都有十几组到访，年后许多人回杭，到访量飙升到三四十组。
有少量169㎡大户型房源在售，可以看到有几组客户现场签约。