位置尴尬?实探江斓映象府:热度高要拼社保?

文/住浙网研究员 次衡

又创新纪录!昨日,杭州IFC登记结果出来了,64套房源(含享受A类人才房8套)入围2797组家庭,整体中签率仅2.3%,更惊人的是,人才、无房、有房社保入围门槛都拼至顶格205个月(约17年零1个月)!

这体现的不仅是红盘的号召力,更是杭州改善一族的饥渴。而滨江核心区新房向来屈指可数,自去年滨江江晖府和绿城晓月映翠先后收官后,之后足有半年都无新房上市。

位于西兴板块的万科·江斓映象府,是目前板块“独苗”,产品呈现如何?趁着首开登记,笔者实地去现场跑了跑。

 

PART 1

 

万科江斓映象府虽然已经领证加推,但售楼处还未建设完毕,现场施工不停,一片忙乱。

现场还有工人正在施工

客户到访看不了沙盘,只能看清水样板间。工作日的上午九点多,现场已然人山人海,实体样板间出入口更是挤满了人。

实体样板间门口

“你到的时候和我打个招呼,我带你进去。”提前联系的销售这样叮嘱我,但到了现场,哪儿还需要人带,登记处团团围满了人,人来人往根本分不出谁登记了谁又没有,我往看房入口一走,压根没人拦。

在来之前,我就料想项目是不难卖的,等到了现场,不必多问些什么,立刻能感受到什么叫做“不愁卖”。

此前,连续4年西兴板块每年仅出让1宗宅地,目前西兴仅万科项目江斓映象府。而今年下半年有亚运会,可能接下来至少有1年时间,滨江核心区改善,只能买在这里。更何况,滨江核心区也不剩多少地了,即使要调整土地性质,也很难找到新的空间。

从区位来看,江斓映象府所在位置有些尴尬,在滨和路尽头,东面邻近风情快速路高架,距离最近的滨和路地铁站直线距离也有1.2公里,走路需要20分钟。

“地段是有点尴尬,可接下来这块几年估计都没有好地了,你买不买?”销售两手一摊。

好在江斓映象府还有两个预期,一是产业,项目位于物联网小镇南侧,周边产业云集;二是学区,8目前江斓映象府处于2022年江南实验学校学区范围内,虽然新房不承诺学区,项目距离江南实验学校教育集团旗下的滨和小学、滨和中学直线仅约300米,还是有底气的。

浅橙色为江南实验学校学区范围

虽然区位欠佳,但好歹也在核心区范围内,有产业支持,更有学区预期,对于改善来说,算是一个选择。

 

PART 2

 

江斓映象府定位属于万科内部高端产品系的“映象系”,品质上必然不会太差。外立面采用三面铝板,现场已经可以看到墙面铝板用材已经贴起来了。

红圈内为铝板外墙

目前最新的装修明细已出炉,三大件分别是日立空调、威能地暖、朗思威新风,厨房配备了博世厨卫三件套和方太蒸烤一体机,浴室汉斯格雅淋浴,TOTO马桶,杜拉维特盥洗盆,4500元/㎡的精装,算是中规中矩。 

从户型上来说,去年9月先后收官的滨绿两盘,起步户型分别为139方和108方,而万科江斓映象府起步户型跃上了147方,改善定位非常明确。加上无公租、自持,居住氛围也很纯粹。

虽然没有沙盘,不过销售也透露了一部分园区配置:有水系景观和绿化园林,会所、健身设施等会安排在架空层中,没有泳池。

此次首开的是1、5、8幢,户型建面约147-199方,其中,1、8幢为最靠近东边高架的两幢,东边套均为147方,西边套均为168方;5幢则位于小区中央,直面水系景观“映象水境”,为楼王位置,全部是199方大户型,仅48套。

199方户型是热度最高的,前来看房的客户一组接一组,几乎没有停过。

199方样板间内

 

PART 3

 

实际看下来,199方户型体验感是最好的。

 

199方户型图

虽然都是2梯2户,不过199方户型两边有长廊相隔,因此可媲美1梯1户的私密感。

客厅面宽5.4米,入户极为开阔。即使是北面的卧室,最小也有3.4米的面宽,三代同堂也不显逼仄。尤其主卧卫生间更是采用双台盆设计,还放下了一个浴缸,生活尺度感拉满。

此次推出的199方户型位于楼王位置,目前南向阳台望出去的工地,已规划建的成片水景,视野极佳。

 

199方样板间南向阳台景观

区区48套的供应量,实在有些难摇。现场有客户还在纠结买西边套还是东边套,旁边销售劝导:“不要纠结,能摇到就不错啦!有哪套就选哪套吧!”

168方户型

168方户型比较亮眼的是双套间、双阳台设计,三房朝南也保证了居住的舒适感。尽管东边楼幢邻近高架,但168方户型靠里,噪音影响也较小。

值得注意的是,1幢不仅靠近入户大堂,也靠近大马路。实体样板间可以看到,进门西面大堂屋顶就挡住了一部分视野,而南面望出去也直面大马路,高楼层可能会好一些。

西面是屋顶

南面是马路

147户型优点在于四开间朝南,但相比168方户型,不论是客厅、卧室还是厨房等,空间感受会更小一些,如果预算足够,建议够一够更大的户型。

 

147方户型图

另外,此次推出的147方户型均位于小区最靠近高架的一侧,尽管东面没有开窗,但南面阳台和窗户都可以清晰看到高架。

 

147方样板间南向阳台

据销售介绍,这次推完,下次将一次性推出剩下的房源。滨江核心区的改善们,可要抓紧机会了。