文/住浙网研究员 次衡

杭州新房市场向来冷热分化明显，尤其临平山北一带，更是流摇频频。

近期，临平山北的东湖新城板块的荷禹宸府和观麓里领证开盘，时间相隔不久，且都是近地铁楼盘，但结果却截然不同，前者毫无意外再次流摇，后者不仅摇起来了，去化还很不错，据住浙网监测，开盘当日线上选房去化约72%。

为何有这样的差距？住浙网研究员实地跑了跑。

PART 1

从区位来看，荷禹宸府和观麓里相差不远，就一站地铁的距离，周边配套基本共享。不过虽然仅相差一站，周边的氛围却有些不同。

观麓里周边新小区较多，大多是新交付或即将交付的新房，如斜对面中天汀州印月，这月初才刚刚交付。值得注意的是对面的曲江新鸥鹏杭州第三城，算是小区重要商业配套了，此前曾因停工闹得沸沸扬扬，不过到现场来看，目前已经复工，交付也有了盼头。

杭州第三城实景图

而荷禹宸府周边则以老小区居多，相比起来就热闹很多，不仅沿街底商繁多，斜对面就是栢悦中心TOD项目以及万宝城。据消息，万宝城去年8月已经与万达签约，预计今年下半年变身为临平首家万达广场。

栢悦中心实景图

从当前的呈现来看，荷禹宸府距离地铁以及核心商业更近，周边居住氛围也更醇熟。

不过美中不足的是，荷禹宸府距离秋石高架较近，小区离高架仅隔着一块绿地，因此临近高架的3幢楼房源均价也更低。

PART 2

从小区布局上来看，荷禹宸府和观麓里区别也比较明显，观麓里小区楼幢整体呈“二”字形排布，南北楼间距比例甚至超60米，采光和景观视野良好。大面玻璃立面搭配铝板的外立面，全包阳台，整体颜值非常高。

观麓里效果图

此次首开房源中包含建面约139方户型，这个户型仅集中在5幢，也就是说，后续加推房源仅有建面约89-109方小户型，而据销售信息，5幢房源目前已售罄了。

荷禹宸府小区布局也比较齐整，但园区内没有戏水池景观，仅在大门有水系景观。此次推出的是1、2幢，也是项目最后一批房源，目前还有房源在售，可直接认购。

荷禹宸府效果图

从户型面积段来说，两个项目都偏向刚需定位，但值得注意的是，观麓里还有当前市场上难得的建面约89方三房户型。

观麓里建面约89方户型图

三开间朝南，2间卧室均带飘窗，装修方面有中央空调、全屋墙纸和背景墙，门口的玄关柜也会做好，厨房还配了老板的洗碗机，总价可以控制在200万左右。

观麓里样板间实景图

但毕竟空间紧凑，实体样板间可以看到客厅不大，摆放沙发、餐桌、收纳柜等家具空间较为拥挤，南阳台也较窄，仅联通客厅。

相对来说，荷禹宸府建面约96方户型尺度就宽裕许多了，同样的南向三开间有南向双阳台，厨房也更大，做了U型台。

荷禹宸府建面约96方户型

装修上，同样有中央空调和全屋壁纸，虽然没有背景墙，但后期装修也更灵活。

当然，总价也稍高一些，比观麓里的起步户型要多20万，对预算不高的刚需家庭来说，这可能是选择两个项目的决定因素了。

PART 3

从历次开盘记录看，荷禹宸府几乎次次流摇，看似人气“冷到谷底”，但实际去化却意外快速。

置业顾问告诉研究员：“我们流摇就是为了客户能直接买到想要的房子，之前的房子基本都卖完了，也就靠高架的那几幢还有一点，刚推的两幢剩余的房源也不多了。”

毕竟荷禹宸府除了靠近高架，地段确实优秀，地铁几乎近在家门口，步行就是万宝城、栢悦中心。置业顾问刚介绍完，就有一位客户带着家人一起来看样板间，看完就拍板签约了。

那么一站之隔的观麓里表现如何？

研究员到访时，正值观麓里签约，售楼处现场可谓宾客满席。接待的置业顾问介绍完项目后，甚至抽不开身带看样板间。

观麓里售楼处现场

建面约89方户型确实难得，但现场有不少购房者干脆表示：“其实这边的房子都差不多，关键观麓里的物业是滨江啊！”

“别的什么我不图，就看这里是滨江物业！”一对购房者夫妻“谆谆告诫”，“买房后期住得怎么样还是看物业的，滨江物业是最好的！”

看来，地段优势还是比不上“品牌光环”，再说了，观麓里地段也并不逊色荷禹宸府。