若干年后的杭州楼市书写者，或许不会忘记2014年3月份。

3月6日，先是武林壹号1号楼开盘大捷，以一天14亿的去化量，掀起淡市的一抹奇迹。而在随后的3月底，杭州另一个豪宅大盘，位于钱江新城的中海·御道路一号，将正式首开面市。加上九龙仓·君玺，杭城3月将迎来三大豪宅齐开的盛况。

作为杭城楼市近期的热议话题，御道路一号入市在即，其首开价格，以及可能引发的市场追捧，备受市场关注。综合御道路一号的大盘特征，当前的市场形势，以及中海一贯的操盘手法，笔者认为，御道路一号很可能以低于4万/平方米的成本价甚至微亏价入市……

御道路一号地王的前世今生

时间拉回到一年半前的2012年10月17日，其时，杭州楼市在经历上半年的惨烈价格战后，正处于回暖复苏之中。当天，中海豪掷56亿，击败包括世茂、绿城、滨江、万科、保利等大牌房企，以实际楼面价近3万/平方米的代价，包揽钱江新城三宗宅地，引起业界轰动。

2013年6月25日，中海再度出手，在没有竞争对手的情况下，以11.7亿竞得相邻地块。这四宗地块加在一起，占地150亩，总建筑面积高达50万平方米，是钱江新城乃至整个杭州市中心，体量最大的楼盘。

高达67.7亿的总价地王，钱江新城一期最后的一线沿江大盘，中海钱江新城项目的一举一动，都备受业界关注。

两个月后的8月22日，中海在钱江新城的地标之一洲际酒店举行盛大的仪式揭晓案名——御道路一号，该项目将以中海顶级序列的巅峰一号系打造。

2013年10月12日，御道路一号现场售展中心“汇流画舫”正式亮相，当天晚上，灿烂的烟花映红了钱塘江和京杭大运河交汇处的上空……

原本定于去年年底首开面市的御道路一号，因为高价房预售证申领受限，被迫延期。迁延数月，御道路一号终于迎来了即将面市的时刻。

4万？10万？御道路一号价值几何？

御道路一号首发之际，恰遇当前风头正健的金融城规划逐渐成形，因此，市场关注度越来越高。

在开盘此前，对御道路一号的首开价格，时有传闻。而几乎所有的猜测版本，都指向4万/平方米以上。

求证中海相关负责人，却都三缄其口，表示首批房源的价格将根据市场行情而定。

综合地价、财务费用、建安及管理成本、税费等测算，御道路一号首批108-138方的房源，成本接近甚至超过40000元/平方米。

业内人士认为，根据御道路一号所在的钱江新城板块以及紧邻的金融城规划和发展潜力，御道路一号的精装一线江景房售价预计在60000元/平方米左右，套均总价在1200-1500万左右，其沿江的多层公寓产品则属于非常稀缺的低密度产品，市中心几乎没有供应，其价格极有可能飙到10万元单价以上。故其首批推出的二线江景产品，价格在40000元/平方米左右较为合理。

大盘首开 或以高性价比赢得热销

基于以上种种，作为曾经的总价地王，以及50万方的大盘首开，御道路一号究竟应该如何定价，采取何种策略呢？

业内资深人士认为，钱江新城地王入市，应该更多地结合当前市场形势，从供求关系出发，而尽量少从成本的角度去考虑。

对中海来讲，御道路一号的首次面市，相比于成交量，更应该考虑累计人气和品牌，其在定价上首先要考虑市场行情，其次是周边竞争，最后才是成本问题。

此外，作为50万方的大盘，中海有足够的条件和空间，通过拉长整个项目的开发周期，来实现项目的整体开发价值。其第一批少量推出的产品，即便以保本甚至亏本价销售，也可以通过后续房源的不断提价，从而最终实现整个项目的盈利和开发价值。

事实上，中海在杭州耕耘多年，操盘了多个项目，个盘亮点纷呈，其操盘实力应该值得期待，也一直以高性价比赢得市场。因此，预计御道路一号50万方大盘本月底首发，或以填补一线江景三年市场空白而赢得热销。