文/住浙网 艾维

“总算租出去了，3万5一个月。租金半年一付。 ”

3年多前，杭州朋友阿孔运气爆棚，摇中了奥邸国际的186方。最近问到这套房子的动向，他如是回答。再问，租客果然是做淘宝直播这一块的，所谓网红。

奥邸国际实景图

奥邸国际216方高区大户型，能看到钱塘江的，月租金在5万元左右。租赁的另一头，多半是做直播的网红，她们热爱有稀缺景观的大户型，花上五六十万租房还觉得值。

毕竟，花了1份租金，能够住得宽敞，又能当直播的工作室，还可以拿出一个房间做仓库，在阳台上瞰江拍照，小红书美图的策源地，可谓一举四得。

难怪网上有人发帖：租房市场不行了？派一个营的网红过去……

PART 1

从博奥隧道一出来，就能看到几幢香槟色铝板线条+大玻璃组合，奥邸国际极具现代感的超高层，直冲云霄的霸气，让其具有鲜明的辨识度。

奥邸国际实景图

奥邸T4和T5是唯二的住宅，其中，T4于前年11月交付，T5去年4月交付。能够享受CBD一线江景、把莲花碗随时框进手机取景框的，终究是少数人，这是支撑租金飙升的最大逻辑。

如今一线城市里，江景、湖景都是有成本的，而且获取的代价相当高。奥邸国际的开盘均价约45000元/㎡，含精装标准7000元/㎡。186方户型总价超过800万了，216方更是千万级豪宅。即便如此，当时的摇号中签率仅11.49%，需要财力，更需要运气。

从奥邸国际看到的江景

交付后的奥邸国际有过一波租金下滑，拿216方大房来讲，就从月租5万5掉到4.5-4.8万一线。原因和二手房市场萎靡有关，奥体涌出不少租赁房源，更大的原因，是薇娅光环黯淡之后，大批网红的收入进入下降通道，300方大平层销售差，从侧面反映网红盛况难在，直播带货碰到了“天花板”。

今年，滨江区、萧山区、钱塘区的头部直播卷土重来，把奥体、市北、金沙湖的租赁行情给稳住了。

澄品实景图

买不到，还租不起么？

除了网红，还有一些是“享受人生”型的，想想能随时把无敌江景、莲花碗的演唱会放到朋友圈、小红书，这个感觉倍儿爽！2000万买套房力有未逮，但每月花四五万租的实力还是有的。

像金沙湖租赁市场的宠儿春风金沙，其165方大户型并没有被网红“占领”，更多的还是家庭改善型租住。

PART 2 

2个月前，春风金沙交付了。美好且充满了生活场景的园林呈现，叫人拍案叫好，春风金沙也一跃成为金沙湖板块的“扛把子”，127方、141方的四房月租金在1.1-1.2万。

春风金沙实景图中的小池和风雨连廊  住浙网 摄

租赁市场的活跃反衬出二手房的疲软，目前低区106方的挂价掉至4.2万元/㎡，而春风金沙新房均价为3.75万元/㎡，几乎就是赚个利息钱了，叫人挺无奈的。

据我爱我家的中介介绍，有2幢楼王房源限售5年，加上处于市场清淡阶段，目前的成交和带看相对不那么活跃。尽管这样，已有两套网签，成交单价在4万6左右。

春风金沙实景图

相比之下，租房的带看比较闹忙，负责这块的中介一天带看了4组想租房的，腿都走酸了。她带着看了一套低区的127方户型，还有一套29层的141方，“房东报价1万2，包括物业费了，应该还能再谈一点。”

中高区的房源向北能看到金沙湖，加上新近交付的泳池、风雨连廊、春知学堂、童玩区和绿城品牌的加持，127方以上的不会低于1万。但低区的106方，租金会跌到6500-7000元，差别有点大。

“这里的网红租房多吗？”带着这个问题，问了小区内搞卫生的阿姨，她点点头，向上指指，说22楼的就租给了带货做直播的。

但租房中介不认可这个判断，从她手里租出去的房源，多是家庭自住型，或是同事拼租型，没有网红。

看来，“网红撑起金沙湖租房市场”还得再观察。

PART 3

以杭州壹号院、奥邸国际为代表的奥体租金水平怎么样？

肯定是高的。看回本周期，以216方的边套新房总价1000万来算，如每月租金有5万元，一年就是60万，租金回报率每年有6%，差不多16-17年回本。但这是静态的算法，没有考虑购房的资金成本，也没有考虑10年后奥邸国际能不能租到这个水平，以及连续出租至少要再装修一次的成本。

静态算法并不通行。换一个维度，用租售比来算。

租售比是房屋租金和售价的比例,是每个月的租金和房屋总价的比值,其比值越高,说明房价中的泡沫越大，按照国际的标准,合理的租售比在1:250以内。也就是，按现在的租金20年能够收回房款。

譬如奥邸国际186方中间套，现在的真实成交价应在1800万左右，按3.5万的月租金来计算，租售比为1：515，房价这头还是有泡沫的。

再拿春风金沙来看，141方每个月租金1万2，二手房成交总价在625-650万间，租售比1：520。106方的户型总价掉下来，但租金掉得更厉害，租售比逼近1：600。衡量下来，其实和奥邸国际差不多。

对比1：250的合理区间，难怪，二手房行情渐行渐远。这里头，有一条细细的“红线”。