文/住浙网 艾维

楼市新政“杭6条”推出10天，新房、二手房市场反应不一，分化明显。

就二手房来讲，奥体是“当红炸子鸡”，塔尖的奥邸国际一天成交3套2000万级的豪宅，慢了一步的买家愿意加价200万，让房东“又是欢喜又懊悔”。

相比奥体，另一头的未来科技城却显出点疲态，拿不出像奥邸国际、创世纪、君品这样的流量明星，但如果把闲林、中泰、老余杭的刚需楼盘算上，羊群里也能跑出“骆驼”——

老余杭板块的融创金成·英特学府，新政后已经成交了12套，城西流量之冠。

英特学府实景图  住浙网  摄

PART 1

因为阿里等大厂的“鼓风机效应”减弱，新进的互联网公司还没法接棒，这两年，未科二手房步入了下行通道。于是，正好观察新政带来的这波流量，看哪个楼盘能脱颖而出。

看上去“头号种子”是翡翠城，常年保持着未科南的流量“密码”，单月成交量多在两位数，此外五常地铁站TOD未来天空之城也有一定可能。

没想到，英特学府斜刺里杀出。

英特学府  住浙网 摄

昨天下午，研究员去跑盘了英特学府，揭秘其热销背后。

英特学府位于余杭区，天目山西路与城东路交叉口，由融创、金成联手开发，是2017年开卖的房子，2019年中交付，是这个板块中的次新二手房。共22幢18层高层建筑，共分三期，户型以89方三房两卫居多。2018年，最后一期新房均价1.7万元/㎡。

优点显而易见：次新房、近地铁、总价合适，户型得房率高、有两个卫生间，小区园林干净整齐，楼间距较宽敞，附近的幼儿园、小学还过得去。

新政前，英特学府每个月网签五六套，新政一来直接翻番，确实是得益者。增量明显，原因何在？

成交总价多在89方260万左右，算下来3万元/㎡不到一点。这个价格，买卖双方较容易达成共识，新政助推了一把——短期内不会降价，犹豫的买家咬牙下单了。

在某些方面，英特学府就像一个缩小版的“翡翠城”——总价少了100万更易成交，良好的交付品质、不错的口碑、还算齐全的配套，在250-280万的总价段，未科还找不出竞品。

英特学府还有潜在的接盘侠：毗邻的中泰街道部分社区征迁，像跳头村，5年内每户村民通过征迁大概能拿到180万的补偿。这笔钱再加一点，足够在附近买一套次新二手房。

在跑盘中，中介表示这样的买家还没见到，英特学府属于余杭街道，靠近16号线禹航路地铁站，而中泰那边，更多的是喜欢抱团买在老余杭像绿汀路、凤新路这一带。

但老余杭的杭语蓝庭、凤玺云著，带动量还没有显示出来。

跑盘时了解到，卖家多是为了改善。得房再高，89方对于“二孩家庭”或三代同堂还是有点拥挤，有的准备卖掉后，去翡翠城买个四房大户型。

PART 2

新政这一波流量，未科两类二手房吃到了红利：除了闲林、中泰的刚需网签挺不错，另一头以晓月澄庐、湖境云庐为代表的低密叠排，成交价稳定在6.5万+，攀上7万+的也不在少数。

过去一周，晓月澄庐和湖境云庐各成交了2套叠墅：晓月澄庐成交的是一套上叠和下叠，上叠边套220㎡，成交价总1600万（含车位），折合单价7.3万/㎡；下叠中间套198㎡，成交总价1500万（含车位），折合单价7.5万/㎡。    湖境云庐185㎡中间套中叠，其中一套成交总价1050万，另一套1080万（均含车位）。 

湖境云庐实景图

经过筑底和这波小阳春的效应发散，未科二手房的价格梯次形成，从1.5万元/㎡—8万+，各有代表，总有一款适合想在未科置业的新晋“房票”。

第一梯队是相对稀缺的次新低密，像晓月澄庐、湖境云庐、镜溪绿汀的叠排，大华西溪风情四期、五期排屋、杭州院子的合院等，上限达7万-8万+；因为总价高，成交量寥寥，杭州院子已经大半年没有成交了。

第二梯队，是精装高层的标杆——未来天空之城，成交价稳定在5-5.5万元/㎡之间；在这个价位段，天空之城的成交量远远甩开对手。

未来天空之城实景图

第三梯队，价位以4字头为主，高于4万，低于5万元/㎡，这是目前未科供应量的主力，包括了未科三兄弟——阳光城未来悦、东原印未来、中南樾府，还有华夏四季、大华的洋房组团澄品、合景映月台等；

接下来的梯队是3万+元/㎡区间，主要是以翡翠城、西溪公馆、富力西溪悦居、杭语蓝庭，等等；

2万左右的刚需集中在闲林、中泰、老余杭，以桃源小镇、竹海水韵、英特学府为代表，更有低至1.5万元/㎡上下的，像闲林山水较早的二手房，有的组团成交单价已不到1万7，210万总价就可以买到120方户型。