2023年已成过去式，回顾杭州二手房的全年表现，呈现出了“双波峰+波谷”的形态，手边买房数据显示，2023全年成交量为71493套，其中3月、11月出现了两个成交高点。
数据来源：手边买房
这个成交量，比2022年同比增加了1.15万套，增幅约为20.1%。从区域来看，成交量靠前的板块是闲林、良渚、东湖、三墩和钱江世纪城等。网签均价31460元/㎡，同比微跌1.5%，二手房目前仍处在一个“以价换量+下行企稳”的过程中。
在引人关注的单盘成交上，根据贝壳研究院的数据，成交量最大的位于萧山义桥的绿都御景蓝湾，全年成交量达到210套；青山湖板块的星汇花园全年成交198套；次新二手房的代表万象城幸福里、保利澄品分别成交148套、111套，后者是TOP20中成交价的龙头，达到6.17万元/㎡。
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如果“全口径”计算，还有更猛的——广厦天都城虽然没有一个组团在这个榜单里，但这个星桥的超级大盘合计成交量超过500套，达到533套。
广厦天都城实景图
天都城是老牌大盘了，开发时间久，组团众多，各组团有巴士连接，交通还算便利。由于总价相对亲民，加上“卖掉后去摇新房”的改善需求日益显现，各组团的成交还算活络，次新的滨沁公寓倒也没有显现优势。
小编的同学早在2006年就买了天都城的天月苑138方三房，当时入手价在4500元/㎡多，由于人在外地，这套房子基本空置着。前不久来联系，咨询要不要在1.5万元/㎡的价格上出手算了，2021年还能卖到1万7，现在只能退一步了。出手后，是拿着这笔钱，还是继续摇新房，同学也没想好，就让他继续拿着，偶尔来杭州还有个落脚地是吧，以及：17年的投资回报率还过得去，总比炒A股要好吧。
西溪公馆全年成交如坐“过山车”：1月、2月仅网签了3套，然后3月份爆发，成交了17套。之后又是一副“瘟鸡耷头”的样子，下半年的7-10月四个月里只成交了9套。而且没有总价上700万的（不考虑做低因素），因为192方的户型。
西溪公馆实景图
然后，10月的“杭6条”新政到来，西溪公馆发力了。11月6号网签了一套大户型，包含了2个车位，算下来，房子总价670万元。在11月、12月这两个月时间里，西溪公馆的成交量起来了，达到25套，但价格在3.4万-3.9万元/㎡之间。12月的成交又回到常态，在六七套的样子，以小户型居多，成交价有所反弹，89方的单价接近4万元/㎡。
本质上，这一波仍是“以价换量”。比较典型的一套140方的四室两厅两卫，高区，挂牌一年半之久，陆续降了几次价，赶在新政后前成交，单价过3.8万元/㎡。
来看看钱江世纪城这边，板块2023年全年成交量达到1232套，均价50534元/㎡。成交量同比涨幅47%。
2023奥体二手房有两个“分水岭”。
其一，君品在6月底左右交付，因有较多的103方户型，当时大量挂牌，一度引起踩踏忧虑。
毕竟，君品当时中签率低至5%，可想而知投资客不会少。交房后短短几天，挂牌已超百套，网签破零也是一拖再拖。“踩踏”到什么程度？翻翻各路中介当时在朋友圈的留言，有种恍如隔世的感觉—— 7月8日，103方房源挂牌6.5万元/㎡；7月10日，103方房源挂价640万，折合6.2万元/㎡；7月12日，最新的挂价是仅6万元/㎡，如下图：
君品挺住了这一波的“抛售”，成交价稳定在了6万+，在“滨江六子”的排序上，君品的战力超过御虹府，奥体二手托底成功。
10月，新政来了，由于不限购，奥体二手房可谓是最大赢家之一。
新政狠狠为奥体带了一波流量，在贝壳数据里，10月份杭州带看量的TOP20中，奥体占了5个盘：君品、创世纪、澄品、嘉品和观品。据中介透露，这波客源不仅有杭州的“新钱”，也有来自温台、义乌、永康的省内客户，甚至是上海、深圳的投资客。
夸张到什么程度？10月17号一天，2300万总价的奥邸国际215方户型就成交了3套。而隔了一条马路的杭州壹号院因为是在滨江区，属于限购区域，要占房票，那段时间只能甘拜下风。
奥邸国际实景图
至于“盈丰路三兄弟”之一的融信创世纪，数据显示，新政后网签了27套，那几天，由于得房率高带来的高性价比，钱江世纪城一带的中介极力推荐创世纪的，“总价630万以下的像抢一样，挂出去一套很可能当天就签掉了。”
随着新政效应渐渐消散，奥体的光环不再那么炫目，而明年要交付的4400多套亚运村房子，始终是悬在头顶的不确定因素。
展望2024年的杭州二手房，研究员认为有3个趋势可以把握：
其一，或是全国或是杭州，年内肯定有政策上的宽松，房东可以充分把握，决定是持币还是持房；
其二，投资房产的预期需要进一步减弱，杭州少数板块、项目还有较可观的红利，大部分的二手房赚出利息或将将保本，会是常态；
其三，“老破小”“老破大”尤其是没有地铁、学区加持的，更难卖。建议房东结合第一条，早做考虑，即便学区房，如果孩子已经上高中，建议早早脱手，趁着摇号低谷去摇称心新房。
学区房文鼎苑价格走低