文/住浙网 艾维

3月刚过，又到了盘点二手房成交的节点。

过去的这个月，杭州二手房这个月网签8102套（数据来源：手边买房），继去年11月之后再度来到8000+。环比2月的2224套涨幅为264%，同比下降21%，去年3月二手房经历了一个久违的“金3”，成交量突破了1万套。

数据来源：杭州贝壳研究院

3月份的二手成交有个特点：以3月14号为分界线，前后成交量泾渭分明，前14天（3.1-3.14）杭州二手房网签量为3013套，日均成交量215套；后17天（3.15-3.31）网签量多达5089套，日均成交量约300套。

后半月的日均成交量明显放大，出现了396套的峰值。

PART 1

贝壳研究院的数据显示，3月小面积成交占比超过71%，创下历史新高，其中60平米以内成交占比提升更为明显。均价下滑后，中心城区小面积、低总价住宅成为入杭门槛，另外3月份学区房成交提升。

成交量TOP20的楼盘，总价300万以内的刚需盘“霸榜”，网签价3万元/㎡以内的占比80%。

在“霸榜”老兄弟像桃源小镇、星汇花园、翡翠城、金都夏宫、御景蓝湾的包围圈里，冒出像西溪海、卓蓝华庭、杭氧和院、康泽苑这些新面孔，申花老牌学区房西城年华也飙了一下，单月成交22套。这是新政解放房票、首付降低、“满二唯一”免增值税带来的红利。

数据来源：杭州贝壳研究院

这几个月TOP20榜单变动较大，时不时有“黑马”跑出，因为市场在某个时间段迅速消化低价刚需盘。譬如杭氧和院之前月成交仅个位数，这次一下有21套网签，均价8550元/㎡确实对刚需友好。

闲林次新房西溪海、丁桥长睦的卓蓝华庭，2月份都只有1套的网签量，3月份一下子增加到19套和16套，临安锦城的春天学府也有15套成交。

西溪海实景图  图源网络

这几个盘成交量飙起的同时，成交价降幅在15%-20%，说明了这一轮二手成交主旋律还是“以价换量”。

PART 2

3月，向来是学区房成交旺季。

3月11-17日这周，在手边买房的周成交套数榜上，来自申花的西城年华占据“榜一”。均好的配套+老牌学区房，让它狠狠刷了一把存在感。虽然，2007年就交付的西城年华堪称“老破大”，户型让人一言难尽：其110方以下的户型只有2个房间1个卫生间。

新政释放出的房票，加上“满二”即可免增值税，这个3月主城学区房有点“抖”起来了。

西城年华实景图

在学区房的底色之外，西城年华这波小高潮有一定的偶然。如果按全年的数据来看，西城年华要被文鼎苑甩开一截，但在某一小段时间里，会有波动和逆袭。

据申花的中介讲，西城年华就是学区房行情，3月向来是成交旺季，因为申花校区有个好处，暂时还不用拼一表、二表，3月买进后，当年9月就能入学，这对于一拨外地的适龄生家族有吸引力。

另外，新政“满二”就能免5.3%的增值税，接下来将发挥作用。有一些挂牌房源是业主疫情期间买的，由于种种原因要出手，省下的这5.3%有助于拉近买卖双方心理差距，促成成交。

无独有偶，而是蒋村的河滨之城在学区的加持下，3月成交相当不俗——成交14套，直追其巅峰时的数量。

不过，河滨之城的网签价比较“迷”，做低是常态，在3月上旬竟然出现了网签价9.4万的，让人看了目瞪口呆，恍如回到2021年。据说这是两个熟人间的过户，恐非真实成交价。

这一小插曲不能掩盖河滨之城整个3月的成交旺势，它和西城年华，成为主城学区房发飙的缩影。

河滨之城实景图

可见，短期影响市场最大的还是政策。据杭州贝壳研究院的带看数据来看，市场活跃度在攀升，明显好于去年同期。不过，以价换量是目 前市场成交量上行的重要原因。