文/住浙网 艾维

学区房果然自成腔调。过年后开启“金二银三”的行情，四月份徐徐收官，即使出了5.9新政，利好效应也有限。眼下风头被朝晖、翠苑的“老破小”抢走。

说到学区房，西湖区的“孟母盘”文鼎苑是绕不开的。这个盘曾经出现过12万+的成交价，然后在漫长的下行行情中，房价被“腰斩”。那新政后，成交的量价是否有所抬头?

文鼎苑实景图

成交量倒还可以。手边买房数据显示，从3月14号“二手房取消限购”算起，截止到今天中午，文鼎苑共网签了32套，成交单价在5.2万-6万元/㎡之间，和研究员半年前跑盘时的6.3-6.5万元/㎡相比，又降了五六千。

据统计，5月文鼎苑网签均价大约是5.5万元/㎡。而2021年最高点时的网签均价约在8万元/㎡，实际价格降幅约三成。

“一楼的一套89方房源，429万出了，单价还不到4.8万元。”四月，文鼎苑有房源签约价吸引了不少关注。

据了解，首先是一楼房源，楼层、朝向、装修都很一般，属于那种用低挂价来吸引流量的房源，有它的存在价值。

但这种个案不具有参考价值，就像在2021年高点时，文鼎苑成交价飙到高达12万元/㎡，但之后文鼎苑还有没有出现11万+？没有。

在2020-21年这一年半里，文鼎苑真实的成交区间在9-9.5万元/㎡，如今均价5.5万元/㎡，偶尔出现一两套低于5万元/㎡的低楼层房源，说“腰斩”也不算过分。

在跑盘时，从文冠巷的德佑中介这里了解到，2009年交付的文鼎苑，基本上都没有5.3%的增值税，光这一项买家就省了近30万，如今首套首付下调至一成半，房贷利率降至3.25%，对于买家的诱惑相当大。新政释放了一波房票，之前在余杭区和主城区都有房子的购房者，如今可以随便买，不用担心房票。即便西湖区内还有一套房，只要挂牌，买的房也算首套。

另外，一些在外地读书的孩子，家长也开始张罗明年的学区房了。他曾预判会有一波外地的买家过来接盘，结果来的并不多，买家主力仍是杭州八区尤其是余杭区的居多。

另一个现象，拱墅区的学区房西城年华逐渐做大，如今人气可以和文鼎苑“拗手腕”。据手边买房数据，3月14日二手新政后到今天，西城年华共网签了31套，成交量和文鼎苑几乎齐平，成交价高出一截，小户型甚至有9万+的成交案例。   

位于申花板块的西城年华，地段还算硬核，它对面就是保俶塔申花实验学校，学校是9年制的，加分项。   

保俶塔申花实验学校 

保俶塔实验学校升学率去年报捷，无形中让这个品牌更为人肯定。对于瞄准申花学区房的杭州人来说，西城年华成为他们心目中的优选项。

地利+人和，让新政暖风还没劲吹的情况下，西城年华的成交飙起来了。3月，在手边买房的一周成交套数榜上，西城年华曾经占据“榜一”，也就是周冠军。作为老牌学区房，2007年交付的西城年华身上还有一个标签：老破大，其110方以下的户型只有2个房间1个卫生间，但为了孩子的学校，户型只能往后放了。

西城年华实景图

经过楼市几波周期，西城年华的二手房价已然坚挺，最高曾出现过10万+，目前成交单价稳在6万-7万元/㎡之间，超过了申花次新房蓝孔雀。

而且，西城年华呈现出“小户型单价更高”的特点，譬如1月成交的这套42方，单价飙到了9.3万元/㎡，放在二手行情低迷的今天，堪称一针“鸡血”。

这两个楼盘成为battle的对手，今后一段时间争夺学区房的“一哥”。两者在开发时间、房源数量、户型上相差并不大，新房价格略有相距，申花的西城年华均价在1.2万元/㎡，而十多年前文鼎苑新房首开，均价仅7900元/㎡。开发商引入学军小学分校至小区对面，作为销售卖点吸引购房者，这为后来的“孟母盘”打下了伏笔。