艾维
西湖区三墩北曾大红大紫,一度顶着“主城限价最低板块”光环,诞生了红盘紫璋台、融信天澜、彩虹轩、西雅图等。
二手房行情最热的2020年和2021上半年,三墩北的房子好卖到什么程度,甚至出现卖家要求“先交50万定金再看房”这样的怪事。
由于紫璋台、天澜仍在限售之中,三墩北最有市场号召力的次新万科西雅图(备案名:云谷公寓),当时的成交均价不低于4.5万元/㎡,出现5万+也不稀奇。
手边买房数据显示,西雅图网签最高价为6.31万元/㎡。
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西雅图实景 住浙网 摄
在跑盘时,板块中介小缪介绍,西雅图一套122方的房源,2021年上半年曾经涨幅百万元,也卖掉了。如今,同样的户型半年内降了近百万,才勉强走掉。
一涨一跌,折射市场凉热。
PART 1
7月9日,一套万科西雅图法拍亮相。这套121.8方的房源约359万元成交,单价低于3万元/㎡,相比正常的二手房价,要低5000元/㎡左右。法拍虽是个案,但在心理层面有较大影响,加剧买家的观望心态。
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昨天,研究员在跑盘时了解到,西雅图由于品质佳,房龄新,又有学区(星洲二小),西雅图的成交领跑整个三墩北。
打开手边买房的成交数据,西雅图也没有那么乏力,真实成交价守住了3.5万元/㎡这一线,但相比2年前的89方户型4.5万-5万元/㎡,让人一声叹息。同时,西湖国际城成交量要少些,成交价稳定在4万+。
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数据来源:手边买房
PART 2
西雅图,或是三墩北,在接下去的时间里只能“忆往昔峥嵘岁月”,还得接受市场的洗礼,或是3万的单价触摸到“铁底”,要再跌破也很难?哪一个发生的概率会高一些?
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西雅图实景 住浙网摄
价格下探,的确属实。
今年3月,一套万科西雅图(云谷公寓)二手房的消息截图在朋友圈传播,显示这套89方房源房东愿以350万出售,还带一个车位。算下来,单价约3.9万元/㎡,如果车位按15万元计算,裸房单价大约3.76万元/㎡。
4个月过去,这中间还经历了楼市新政,西雅图的成交依然活跃,但价格每况愈下,就连上述3.7万元/㎡,也成了不错的价格。
研究员翻出4年前的一则挂牌价,给房东打打气,“咱曾经也阔过”……
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2020年10月的挂牌价(资料图)
PART 3
西雅图为何跌跌不休,学区房不香了吗?
随着杭州分配生制度的进一步巩固,学区房的色彩确在淡化,至少不像前几年那么热,这从几个学区房成交价“腰斩”可见一斑。
但学区还是有一定的吸引力和加成。三墩北的滑坠,不妨放在一个更大的“宽频”背景里。首先,这两年仍处于楼市下行期,买方力量更强大一些,作为套现离场的二手房尤其如此。另外,经济宏观面上仍待发力,上半年研究员认识的人中,经商的、职业经理人现金流并不稳定,股市成了“吞金兽”,对前景也不乐观。在这种情况下,他们不会贸然出手买房。
在具体情境中,买方市场已成。买家眼下能接受“新房总价+税费”的成交价,房东稍赚一点或平手离场。房东想多赚些,买家就不急着出手,观望,反过来会催生以价换量。像南星、申花、奥体的次新议价力强一些,卖家屏得牢,而宁围、崇贤、三墩北、老余杭等板块不具备这种议价力,新晋的亚运村、钱二正在或即将接受交付后的二手房“洪峰”。
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阳光城未来悦实景 住浙网摄
城西以申花、文教为发轫,以蒋村、未科为中军,以云城、良渚、三墩、云谷为侧翼,现在申花的“发动机”火力渐小,华丰造纸厂“三兄弟”的内卷,够喝一壶的了。未科二手房就不再多说了,看下面这篇文章好了,说多了都是泪。
回顾》》4月8号 “未科三兄弟”
一荣俱荣,一跌俱跌。当未科主力供应跌破4万元/㎡,“寒气会传导给每一个板块”,很难奢望侧翼的三墩北、勾庄能挺在4万+,良渚能站稳3万+,想到那个熟悉的句式——一切都在暗中标好的价格。
这是市场无形之手的力量。
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熙海棠示范区实景图 住浙网摄
感谢市场的倒推,逼出了锦海棠华丽的实景示范区,还有云谷熙海棠良好的呈现。
熙海棠所在的位置,距离西雅图车程约3公里,走墩余路,经过西湖大学和地铁4号线西湖大学站,可以想象,这里会形成一个板块中心,人气渐旺。
迅速售罄的熙海棠,市场接盘力量那么强,那2.8万元/㎡的限价会成为重要的参考和支撑位。