艾维

西湖区三墩北曾大红大紫，一度顶着“主城限价最低板块”光环，诞生了红盘紫璋台、融信天澜、彩虹轩、西雅图等。 

二手房行情最热的2020年和2021上半年，三墩北的房子好卖到什么程度，甚至出现卖家要求“先交50万定金再看房”这样的怪事。

由于紫璋台、天澜仍在限售之中，三墩北最有市场号召力的次新万科西雅图（备案名：云谷公寓），当时的成交均价不低于4.5万元/㎡，出现5万+也不稀奇。

手边买房数据显示，西雅图网签最高价为6.31万元/㎡。

西雅图实景  住浙网 摄

在跑盘时，板块中介小缪介绍，西雅图一套122方的房源，2021年上半年曾经涨幅百万元，也卖掉了。如今，同样的户型半年内降了近百万，才勉强走掉。

一涨一跌，折射市场凉热。

PART 1

7月9日，一套万科西雅图法拍亮相。这套121.8方的房源约359万元成交，单价低于3万元/㎡，相比正常的二手房价，要低5000元/㎡左右。法拍虽是个案，但在心理层面有较大影响，加剧买家的观望心态。

昨天，研究员在跑盘时了解到，西雅图由于品质佳，房龄新，又有学区（星洲二小），西雅图的成交领跑整个三墩北。

打开手边买房的成交数据，西雅图也没有那么乏力，真实成交价守住了3.5万元/㎡这一线，但相比2年前的89方户型4.5万-5万元/㎡，让人一声叹息。同时，西湖国际城成交量要少些，成交价稳定在4万+。

数据来源：手边买房

PART 2

西雅图，或是三墩北，在接下去的时间里只能“忆往昔峥嵘岁月”，还得接受市场的洗礼，或是3万的单价触摸到“铁底”，要再跌破也很难？哪一个发生的概率会高一些？

西雅图实景  住浙网摄

价格下探，的确属实。

今年3月，一套万科西雅图（云谷公寓）二手房的消息截图在朋友圈传播，显示这套89方房源房东愿以350万出售，还带一个车位。算下来，单价约3.9万元/㎡，如果车位按15万元计算，裸房单价大约3.76万元/㎡。

4个月过去，这中间还经历了楼市新政，西雅图的成交依然活跃，但价格每况愈下，就连上述3.7万元/㎡，也成了不错的价格。

研究员翻出4年前的一则挂牌价，给房东打打气，“咱曾经也阔过”……

2020年10月的挂牌价（资料图）

PART 3

西雅图为何跌跌不休，学区房不香了吗？

随着杭州分配生制度的进一步巩固，学区房的色彩确在淡化，至少不像前几年那么热，这从几个学区房成交价“腰斩”可见一斑。

但学区还是有一定的吸引力和加成。三墩北的滑坠，不妨放在一个更大的“宽频”背景里。首先，这两年仍处于楼市下行期，买方力量更强大一些，作为套现离场的二手房尤其如此。另外，经济宏观面上仍待发力，上半年研究员认识的人中，经商的、职业经理人现金流并不稳定，股市成了“吞金兽”，对前景也不乐观。在这种情况下，他们不会贸然出手买房。

在具体情境中，买方市场已成。买家眼下能接受“新房总价+税费”的成交价，房东稍赚一点或平手离场。房东想多赚些，买家就不急着出手，观望，反过来会催生以价换量。像南星、申花、奥体的次新议价力强一些，卖家屏得牢，而宁围、崇贤、三墩北、老余杭等板块不具备这种议价力，新晋的亚运村、钱二正在或即将接受交付后的二手房“洪峰”。

阳光城未来悦实景  住浙网摄

城西以申花、文教为发轫，以蒋村、未科为中军，以云城、良渚、三墩、云谷为侧翼，现在申花的“发动机”火力渐小，华丰造纸厂“三兄弟”的内卷，够喝一壶的了。未科二手房就不再多说了，看下面这篇文章好了，说多了都是泪。

回顾》》4月8号  “未科三兄弟”

一荣俱荣，一跌俱跌。当未科主力供应跌破4万元/㎡，“寒气会传导给每一个板块”，很难奢望侧翼的三墩北、勾庄能挺在4万+，良渚能站稳3万+，想到那个熟悉的句式——一切都在暗中标好的价格。

这是市场无形之手的力量。

熙海棠示范区实景图  住浙网摄

感谢市场的倒推，逼出了锦海棠华丽的实景示范区，还有云谷熙海棠良好的呈现。

熙海棠所在的位置，距离西雅图车程约3公里，走墩余路，经过西湖大学和地铁4号线西湖大学站，可以想象，这里会形成一个板块中心，人气渐旺。

迅速售罄的熙海棠，市场接盘力量那么强，那2.8万元/㎡的限价会成为重要的参考和支撑位。