文/住浙网 艾维

开盘提要：

1， 枫揽华庭、云城之上一在未科核心，一在云城，精装均价3.61万元/㎡。两盘有共通性，卷产品力：前者四面铝板，两梯两户，限高17层，园林大游泳池；后者宽大正门，石狮子迎客松重檐庑殿顶，三进园林+双游泳池，营造的园林甚至引来了建发钱二项目业主的羡慕。其痛点为：枫揽华庭户型面积大总价高，面临着建发低碳社区竞品，云城之上有近高铁的短板，且保利、绿城项目有过一波降价。

2， 去化受考验。枫揽华庭的这次摇号登记房源为1幢，共54套房子，户型面积189㎡、228㎡，均为大户型。当天仅去化24%，与5月首开当天的去化率83%有明显落差。云城之上采用”低开高走“，首开临高铁楼幢，以便把备案价降到3.4万元/㎡，就看业主会不会为了建发门头、园林买单，据悉一旦遇冷就会上分销。

3， 未科大户型是根硬骨头：上半年的红盘绿汀春晓，首开402套房子有4500多人报名，触发拼社保，整体中签率15.7%，但是房子一直选到2000多号才选完。加推的502套也类似，到1600多号才选完房子。原因是“卡壳”在184㎡大户型上。

4， 旁边的二手房 ，众安蒲荷芸邸限价3.77万元/㎡，4月首套成交均价在3.95万元/㎡，几乎没有倒挂，算上税费还略亏。蒲荷芸邸西面，绿城洋房汀岸晓庐新房42520元/㎡，今年6月交付后摆暂没有网签。

5， 竞品要来了——建发云湖之城，低碳社区的新盘，限价一样，区位更胜枫揽华庭。据说云湖之城的大户型蓄客也难，原因是纯改善的选择较多，考虑未科核心的同时也在摇文教及申花（主要考虑学区），容易被虹吸；另外之前不少客户来自阿里，现在少了。

6， 4000元/㎡的装标各有突破，枫揽云庭用了唯宝浴缸，云城之上厨房出现博世油烟机、燃气灶两件套，壁挂智能马桶，便于清洗。

PART 1

四面铝板、带泳池的未科大户型，去化有点吃力

8月上旬，未来科技城核心区、绿汀路地铁站以西的枫揽华庭加推1#54套房源，全是大户型。户型面积189㎡、228㎡，精装限价3.61万元/㎡。 

住浙网  摄

流摇和续销不出人所料，选房当天仅卖掉13套还是让人有点沮丧，毕竟在这个纯改善大宅盘上，滨江还是下了功夫的：

四面铝板，标志性的滨江式泳池，装标也很实在。今年5月，枫揽华庭首开2、5号楼，推出了64套房子，户型面积185㎡、223㎡，最终108户报名入围，中签率59%，当天去化84%，算顺利售罄。

从枫揽华庭前后两次的中签率可以看出，大户型在未科本来受众范围就小，进入炎夏，购房者到看热情更是下降。

住浙网 摄

竞品建发云湖之城即将首开，作为低碳社区的新盘，限价一样，区位稍胜。据说云湖之城的大户型蓄客也难，原因是纯改善的选择较多，考虑未科核心的同时也在摇文教及申花（主要考虑学区），容易被虹吸；另外之前不少客户来自阿里，现在少了。

凭着滨江房产的品牌，以及拉开差距的一房一价，枫揽华庭总有去化完的一天，无非这个过程会漫长一些。

PART 2

同一个竞品，手心手背都是肉

一路之隔的保利云城项目，凭着降价已经收割一波，该买的也都买了，而且降价收窄，未必是云城之上的竞品。倒是蓄势待发的云湖之城限价相同，区位有差异，料会分流云城之上的客户。

手心手背，如何是好。

住浙网 摄

项目还是保持了建发新中式风格，宽敞的大门，三进园林的流水曲廊、亭台楼阁，以及微微翘起、带弧度的屋檐，构成了鲜明的辨识度。

更壕的是，整盘被分隔成了南北两个区域，建发干脆各造了一个同等宽度的大门头，出手阔绰的背后，就是想用极富视觉冲击力的门头、园林来打动犹豫的购房者。

去年的之江项目证明，这招对3万+的刚改意向客户，是有效的。杭州的买家是吃建发这套中式美学的。

在软装这块，也很卷，譬如用上了豪宅装标才会出现的博世两件套，全屋墙布、壁挂式的智能马桶，还有金属壁龛让人眼前一亮。

云城之上的难点在去化，板块内今年已有华润、绿城、保利竞品反复开盘，收割了一波又一波的地缘客户，给云城打上”降价促销“的标签。加上近高铁站的痛点，项目首开北面临高铁楼幢，备案均价3.4万元/㎡，会面临考验。

这块”硬骨头“，到底啃不啃得动？

PART 3

装标各有亮点，博世两件套vs唯宝浴缸

枫揽华庭、云城之上的装标均为4000元，可拿来比较一下（后者尚未领证，一些细项未出，暂空），把潮语鸣翠也带进来，用”滨江年度一号作品“的装标细项作个参考。

装标细项表

600万预算，想买未科纯改善大宅的，建议关注枫揽华庭。喜欢建发新中式的，不妨去云城之上看一看，但作为投资未必是好标的。