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杭州、宁波楼市早已习惯“精装交付”,但和宁波购房者不一样的是,杭州人逐渐接受“家装包”这个新事物要晚一些。
作为项目自带装标的加强版,在杭州安琪儿项目、钱二项目中,家装包成了房企财务平衡的一枚活棋,在“不可能三角”上跳舞——即政府不降地价,在逼仄的房地比中房企努力寻找利润,产品力让购房人满意。
“家装包”背后藏着一种浪费:部分业主为了追求心中的装修效果,因家装包与基础装修违和,不得不将原装修基本砸光,从零开始另起炉灶。
考虑到杭州每年超过10多万套的商品房成交量,这个浪费是比较惊人的。
一套刚交付就被敲光的新房(图与本文无关)
既然业主不要基础装修,为何不能毛坯交付?家装包的浪费如何解决?这说来话长。
PART 1
从2016年开始,浙江推行全装修(精装修)房,原因有以下几点:
毛坯房存在诸多问题饱受诟病:一是装修带来的资源浪费;
二是装修过程中敲墙挖洞带来的质量安全隐患;
三是装修过程造成小区环境污染、影响邻里关系;
四是装修质量往往不能达到预期目的……要破除上述痛点,推行住宅全装修,实行成品交房,或是解决问题的关键之举,也是推动供给侧结构性改革的重要内容。
2016年11月8日,浙江省政府办公厅下发了《关于加快推进住宅全装修工作的指导意见》(浙政办发〔2016〕141号),要求各市、县(市、区)中心城区范围内,出让或划拨国有土地上的新建住宅,推行全装修,实现成品交房。
杭州是全国率先提出统一精装商品房概念的城市之一,至今,在杭州楼市基本已经见不到毛坯交付的商品房。
毛坯交付
这构成本文讨论的背景。
而房企对住宅全装修的响应,有另一层意思,限房价下的一种财务平衡之策。
大量限价房进入市场,对平抑房价上涨,解决供需矛盾,起到了相当的作用。不过,在土地出让时就已规定未来地产项目售价的“限价房”项目,对房企的项目运营能力提出更高的要求。
楼市火爆的时候,偶尔“面粉贵过面包”,大多数时,地价和房价相当接近,房地价差两三千元时常可见,这点价差连建安成本都不够覆盖,遑论其它成本?
共识1:开发商需要从车位、精装上想办法,获利额外收益,以平衡项目的成本与营收。
共识2:开发商是欢迎精装交付的,这成了项目隐形利润的来源。
2019年,绿城翡翠城四期有张预售证采取毛坯交付,引起了一片哗然,大家对这种有钱不赚的做法想不通。
从过往的交付情况来看,很多“精装修”的楼盘,在交付时品质差强人意,开发商精装修的标准,俨然是个谜。业主想要知晓真实的装修成本明细,更是无从谈起。
购房者苦“精装标准虚高”久矣!在楼市下行期,杭州有项目干脆打出“毛坯交付”的噱头,行降价之实。譬如江南科技城某楼盘就是这么操作的,从精装限价29500元/㎡,改为毛坯均价26500元/㎡出售。
PART 2
综上,简单介绍了住宅精装化的来历。
在杭州,很长一段时间,车位比家装包更受房企重视。
杭州钱二某在售楼盘的车位实景图
一来通过拉升车位配比,相对好操作,二来业主对精装标准缩水吐槽不断,要让业主咽下“吐出的口水”,还要多赚他们三五斗,花钱PLUS装标,难度系数高。同时,软装属另一个赛道,房企想赚这份钱,得成立一家子公司来闭环,过程复杂。
一段时间,家装包在宁波市场上风生水起,连带精装,最高可收1万元/㎡,而在杭州相对冷清。大概是房企觉得赚了精装那道钱,基本到位了。
但购房人对动辄三四十万的车位越来越不买账,车位去化越来越难,红盘房子不愁卖,置业顾问的心思多花在了车位上,如果看到她的微信用户名后面多了2个车子的emoji,就是在暗示“这是要绑2个车位的,亲”……
但购房人想方设法规避买车位,贷款不放,那就全款;通道不给,那就12345,总有一个办法来对付的,加上媒体时不时拿这个来说事,相关部门还得“罚酒三杯”,也蛮头疼的。
某楼盘的样板间实景图 住浙网摄
家装包成了新的增长点。通过样板间豪华精修的展示,嬴得购房者的青睐,据说,金沙湖某楼盘在样板间里用了5个家装包,呈现效果美轮美奂。一般情况下,购房者多少会选一些,像安琪儿项目据研究员现场问了3个意向购房人,选择家装包从10多万到50万不等。
好房研究院曾经为申花某项目做过家装包市场调研,在201份问卷答复中,42%的改善客户表示接受家装包,有两成客户不接受。虽是个案,相信随着加装材质、性价比的提升,这个接受的意愿还会提高。
在看了下面这张家装包细项后,杭州市装饰装修商会副秘书长蒋波认为:家装包给到业主的是一个打包价格,无法区分每个产品各是什么价格。如果购房者有足够的时间和耐心,自己购买的话,大概能便宜至少10%。不过得花更多的时间成本,各花入各眼。
考虑到装修的施工质量和“包工不包料”过程中要花的时间精力,可以讲,家装包就是让开发商来赚的一道钱。
一款家装包的配置内容
PART 3
在上述的市场调研中,小部分不接受家装包的客户提到了他们的抵触点:配置款式可选项少,装修风格不喜欢,担心加装部分品质未过要求。
而在追求与整体风格统一的过程中,客户有时不得不对基础装修忍痛割爱,敲掉重新来过。
当然,在没有选择家装包的情况下,部分业主也会“归零”,毕竟各花入各眼,统一的装标很难征服每一位业主。
豪装如仁恒滨江园,也有业主全部砸掉的,让人看了肉痛,那可是装标7800元/㎡,按189方的户型,这150来万就扔水里了,还得雇人“大锤八十,小锤四十”的敲上几天。
从市场上提供的家装包套餐来看,或多或少,家装包与基础装修是有冲突的,增加了“破壁砸柜”的概率,潜在的浪费更大。
有没有可能毛坯交付,然后上加装包?
研究员咨询了杭州装饰装修商会副秘书长蒋波,他认为眼下很难扭转。一来市场对精装交付已经相当认可,几年下来也形成了一整套住宅室内装饰工程质量验收规范,并纳入竣工验收的范围中;三来开发商不愿放弃精装部分的收益。
在上述调研中,就有业主提到目前杭州对精装是全部装修验收通过后才能加装,增加了时间、经济双重成本。
假如,小区装标是4000元/㎡,总共100套房子,有40户购买了家装包,虽然都明白这40户的装修从毛坯到简装,再接上家装包会更经济更合理,现状是还得把4000元的装标给做好,竣工验收合格后再交付给业主。交付了以后,业主说了算,也有家装包是简单做些加法,基本不用砸。
哪怕只有5%的业主因家装包的缘故,忍痛砸了基础装修,考虑到杭州前3年总共50万套的商品房成交,这也是一个天量的浪费。
市场调研中的一些呼声
PART 4
限价精装之下,很难两全。即便实现了毛坯交付,要考虑到大部分没有选择家装包,他们的利益如何保证?没有竣工验收的把关,开发商会不会更有“缩水”的冲动?
对这个问题,可以参考省内宁波、绍兴的一些做法。
2022年12月,浙江省绍兴市镜湖开发办发布通知,取消户内全装修相关管理细则。镜湖全装修交付时代,正式宣布结束。
假如限价取消,把房价和家装包的定价都交给市场,不失为一种选择。
宁波住建局于2022年6月发布通知,调整新建住宅全装修标准及销售管理等有关事项,其中提到“鼓励提供多种装修方案供购房者选择”,大面积改善型住宅房源,按照“一事一议”原则确定装修价格。
退回毛坯交付并不可取,杭州不妨参考宁波的“一事一议”原则,给业主装修更多的选择。“一事一议”的改善型业主,选择了家装包后价格肯定超过限价下的装标,验收部门可依据协议内容,在竣工验收时“一房一验”,帮助业主把关。没有选择家装包的业主,他们的房源竣工验收标准照旧。
某个带软装的样板房实景图
畅想取消限价后的市场,鼓励开发商百花齐放,以产品力嬴得市场,不再靠基础装修来赚三瓜两枣。从毛坯交付到5个家装包齐上的“个性定制”,总有一款套餐适合你,而不再是拿到房子后先考虑砸哪个柜子。