文/住浙网 艾维

开盘提要

1、领证后的绿城晓风明月轩，钱江世纪城唯一在售新房，均价46000元/m2。它是个迷你盘，只有3幢楼、120套房源，分195 m2、240 m2两个户型。首开一把梭。

2、它的禀赋——距SKP500米、四面铝板、纯改善大宅，问题来了：1 社保巨子局肯定，会不会顶格社保？ 2、交付定在2026年中，比朗云早，在亚运村的挂牌“堰塞湖”下，到时会有倒挂吗？

3、该盘绑车位，没有家装包。据介绍，195方建议2个车位，240方建议3个。

4、小而美。该盘没有泳池和会所，但因此物业费也便宜一些。

晓风明月所在的区位图 住浙网 摄

小结一下，关于开盘的信息——1 均价：46000元/m22 面积：195-240㎡｜120套梭哈3 冻结：108w/180w4 登记时间：9.5-9.7日5 样板房已开放 需预约

1、5米4高的架空层给力，近80方的LDK可停直升机

车子驶过亚运村，在民祥路、皓月路口，朗云阔绰的大门头赫然映入眼帘，对面就是晓风明月的实体示范区。第一印象，这个盘小而雅致，闹中取静，关起门来自成一方天地。

看起来，老钱喜欢的。

住浙网 摄

晓风明月轩距SKP500米，用上四面铝板、5.4米高的架空层主题空间，纯改善的高级感还是有的。总之，晓风明月园林这一项在面积上没有提升空间，但在内容、呈现质量上应是加分项。

在户型上，195方含赠送面积后得房率86%，室内168.3m2，240方含赠送面积后得房率89%，室内面积是214.4方。作为对比，亚运村的桂冠东方160方以上户型的得房率在90%上下，略好于晓风明月，日耀之城160方以上户型得房率在84-88%，和晓风明月轩基本一致。

240户型的方厅近60 m2，阔绰得可以停架直升飞机，连通阳台面宽10米进深超2米，阳台面积有20.8 m2，喜欢宴宾客的主人相当有面。

还有近5个平米的储藏间，太实用了。另外240方带3个车位，开发商会赠送一个地下储藏室，骑行发烧友的摩托车都可安放。

这个户型动静分离，除了一个套间卧室和客厅共享阳台，另外4个房间布局在另一侧，有种“热闹是你们的，而主人可以安静地看会书”。 

图源网络 （仅供参考）

 2， 在个优势：比朗云要早交付半年  

“亚运村都破发了，晚风明月轩还值得摇吗？”

研究员跑盘时，觉得这个问题是大多数人关心的，但在和置业顾问交流时，他笑着说：“真想买的，多是自住的。最早一拨想摇号的，是住蓝色钱江200多方大宅，就是想在江南岸买套房。还有杭州壹号院二期225方房子的业主，还想来买一套绿城的。”他认为，这些老钱多少有资产配置的考虑。

因此，这些个摇号登记的会关心中签率，关心入围社保的年限，不大关心亚运村是不是真的破发，会不会蔓延到这里，以及绑的车位第2个优惠多少，第3个又是多少……一句话，有钱就是任性。确实，只要不停补仓摊薄成本，再亏的股票也能等到赚钱的那一天。

红盘不愁客源，想念置业顾问不必玩话术。但大部分购买者是有预算的，子弹并不是无限供应。他们会考虑今后的二手价，毕竟亚运村4300多套房源陆续交付，按二成的挂牌量来算，这批房源的消化估计会延续到2026年，和晓风明月的交付无缝对接。

晓风明月轩真实的成本是多少？

拿195方新房来算：均价46000元/m2，资金成本按2年8个点来算，要绑2个车位，加起来95万元，摊算进来是5.5万-5.6万元/m2。办产证还要缴1.5-2%的契税以及物业费、维修基金等，七七八八算起来，卖到5.8万元/m2不会亏。

169方以上的户型，参考桂冠东方、日耀之城的成交价，没有一套低于5.7万元/m2观品，而晓风明月195方起，如果能卖到5.7万元/m2，业主心里会比较通气。毕竟，他们的第一诉求是自住，能保值、增值么最好。

静态来看，世纪城195方大户型这个价是能够摸得到的。但两年后怎样，又有谁说得准呢？毕竟，3年前摇中亚运村的，谁能想到“保本”这一词挂钩呢？

晓风明月有个优势，它比朗云要早交付半年以上。提前交付的重要性，在日耀之城vs桂冠东方一役中尽显。尽管朗云也可能提前，但晓风明月120套的小体量相较有890户的朗云，再提前的优势会更明显。

同样以5.7万的单价买，新房相比二手房买家要省一笔钱。

二手房按5万7来算，买家付出的成本可要更多——5.3%的增值税，1个点的个税，中介费双方对半分各1个点，加起来至少是7.3个点，凭空还要多付4000元/m2的成本。

这是眼下二手房的软肋，所以“满二”等于满血复活。要不，再等亚运村2年。

3、装标三大件：东芝+菲斯曼+迈迪龙

隔壁的建发朗云装标也为4000元/㎡，拿来比较一下，把潮语鸣翠也带进来，用“滨江年度一号作品”的装标细项作个参考。                           

三盘装标细项表  

说句实话，绿城晓风明月自住较合适，240方大户型尤其推荐，总价嘛一房一价最便宜的2楼1017万+3个车位137万。

也不是完全不能投资，需谨慎，最好是全款买，省下资金成本，同时车位、储藏间能物尽其用。所谓的“需谨慎”，就是主观上对钱塘湾的供应节奏、世纪城的兑现程度、亚运村的踩踏要做好充分的思想准备。