文/住浙网 艾维

开盘提要

1、主城区领证首开的滨运锦绣里，放了个炮仗：购房即送车位，1年前，同板块“姊妹盘”滨运锦上湾还需绑车位。而且均价调低至389600元/㎡，相对整盘4万元/㎡的均价，做了“让步”。

2、滨运锦绣里首开推133套房源，起步户型99 m2，很“不滨江”。向刚改倾斜的做法，有利于获得这部分客户。首开#14的99 m2共26套，一房一价最低不到300万，考虑到一成五首付，还不用买车位，对刚改确实有吸引力。研究员意见，新杭州人、自住、收入有一定保障的，可以冲。

3、它的禀赋——卖小文润校区，近距京杭运河，非一线河景，相比滨运锦上湾要稍逊色。实景示范区的下沉式会所、恒温泳池、健身房等，让人眼前一亮。该盘体量较大，共有1320户，又是滨江打造+滨江的物业，小区园林、公建配套会比较让人放心。 

4、同板块的上河公元、云澜天第、河映云集成交一般，基本没有倒挂。而且，该盘距离滨江房产刚拿的33700元/㎡地块较近，会有部分预算更少的客户等那个项目。

5、装标4000元/㎡。

滨运锦绣里所在的区位图 住浙网 摄

小结一下，关于开盘的信息——1 均价：38960元/m22 面积：99-169㎡｜133套3 冻结：55w/95w4 登记时间：9.18-9.20日5 样板房已开放 

1、 到访人气旺，看样板房“自助”

车子从留石快速路转到丽水北路隧道，首先映入眼帘的是在建中的滨运锦上湾，开过隧道，右转候圣街，滨运锦绣里的示范区就到了。

昨天是滨运锦绣里登记的首天，案场的人气不错，置业顾问忙不过来，干脆让购买房“自助一条龙”，从楼书、户型图、一房一价表到参观样板房，一条动线指引你。

滨运锦绣里示范区实景图  住浙网摄

有几个关键词来形容滨运锦绣里：主城区，运河畔，地铁口，名校环伺，配套醇熟。确实，滨运锦绣里拥有上佳的地理位置，离地铁近，卖鱼桥文润校区的配套也比较扎实。

还有一个易让人忽视的“底层逻辑”——滨运锦绣里4月拿地时“抄了个底”，溢价率是零，有着将近2万元/㎡的房地差，开发商的利润空间比较足。首开不仅“送车位”，在楼盘外立面、公区、架空层等打造上也有较大提升，譬如做了瀑布状水景、风雨连廊，下沉式会所做了恒温泳池，且拿出38960元/㎡的首开均价，考虑到首开楼幢位置尚可，这个均价估计会贯穿始终，那就是备案价降了。

滨运锦绣里示范区实景图  住浙网 摄

2、 板块倒挂渐渐被抹平

运河新城以两条路区隔，分出了核心区、中区和北区，限价分别为4万元/m2、33700元/m2、29500元/m2。

这个板块的新房供应量较充沛，在过去的18个月里，运河新城共出让了9宗涉宅地，总可建体量超过70万㎡。其中，杭璟府、宸岸印月里已售罄，后者更是拼社保；其余7个项目，处于续销或待开状态中。

滨运锦绣里实景图  住浙网 摄

换句话讲，运河新城库存充足，不缺房子卖。而滨运锦绣里本身是大体量楼盘，有1320套房源，给运河新城的新房库存量添了个重重砝码，项目想像滨运锦上湾那样在短时间内售罄清盘，难度较大，这也是项目早早使出“送车位”营销手段的原因。

从周边二手房成交来看，该板块基本没有倒挂，个别成交处于保本或亏利息的状态。举个例子，次新盘河映云集已成交近20套，手边买房数据显示，8月以来成交价过10套，但成交价最高4.15万元/m2，这个价格属保本。其它的或有做低，真实价也就4-4.3万元/m2间。

板块不缺新房+没有倒挂，项目以99-139方的户型居多，偏投资的建议就不要来“插一脚”了，把机会让给自住客群喽。

次新成交价 图源手边买房 

3、装标三大件：东芝+林内+迈迪龙

滨运锦上湾装标同为4000元/㎡，拿来比较一下，把潮语鸣翠也带进来，用“滨江年度一号作品”的装标细项作个参考。相较之下，滨运锦绣里的装标中规中矩，有亮点，也有槽点，譬如浴缸没有。

三盘装标细项表 

 说句实话，刚改能自住的主城滨江造真心不多了，99方、119方户型推荐，总价嘛一房一价最便宜的3楼99方户型总价299万元。

现在流行的“消费降级”，滨江房产把起步面积降了10个平米，对于那“轻改善”来讲，有了宝贵的上车机会。