文/住浙网 艾维

    随着昨天杭州楼市的新政，持续了5年3个月的限价政策终于走到了尽头，告别之后杭州新房会不会涨价，二手房行情是否反弹？我们熟悉的摇号、倒挂是否成为历史？让子弹再飞一会，还别急着下结论。

毕竟，谁能想到节前气势如虹的我大A，节后开盘就坚挺了半小时，到昨天基本熄火呢？

2024.10.9全面取消前限价区域图

PART 1

写文章嘛，总得说些有信息量的、有观点的，毕竟没人想看“这个不好说”“那个不一定”，是吧。

那就先说说最吸引眼球的这一场，全面放开限价——新出让住宅用地不再设置新建商品房限价要求，已出让用地按原有合同约定执行。

问题来了，谁会是最后一宗限价地？

如果按拿地时间来看，没有悬念：将于10月29号出让的萧山市北西地块会是那个压轴的。

那宗地的挂牌文件中明确“商品住宅限价39500元/㎡（含装修3500元）”，但挂牌文件只能算单方要约，不等同于“合同约定”，既然是约定，肯定是双方都接受了的，如果最终流拍，约定也就不成立了。

那这块限价地会无人问津吗？答案显而易见，不会！

如果按领证首开来看，市北西这宗大概率也是杭州最后一个限价盘，但有竞争者。

绿城市北低密地块

市北西向来摇号热度高，在别人限价都放开了，这会让开发商走“快周转”的战术，所以它首开会在农历春节前。有没有可能比东侧1.1公里的绿城市北项目更快，那是9月20号拿下的低密地，精装限价41300元/㎡。低密理应更卷产品力，更花心思打磨，但绿城现在的周转速度已是第一梯队，在操作了汀岸沚兰、汀岸晓庐后，新一代洋房项目驾轻就熟，最关键的，拿地足足领先了39天。

唯一能竞争“最后开盘限价地”的，或许是钱二限价6.75万元/㎡的那宗，将于10月22号出让。这里是滨江房产的“根据地”，新政实实在在地助攻了一把，同时限价5.1万元/㎡的潮语鸣翠在产品力上，做足了铺垫。

PART 2

那么，杭州新房会涨价吗？对于现在的限价房子，是不是抱着“末班车心态”——不管什么样的，上车了再说？

理论上，肯定会涨价。因为开发商是逐利的，个别会因捂盘年头太长而带些情绪，“涨了再说，卖不动了再调回来”。譬如，捂盘好多年终于等来了解放的锦绣公馆、英蓝岫町华庭，还有人记挂起了“鸽届双雄”水岸莲花、西子御园。

英蓝岫町华庭效果图

但决定房价能卖多高的，不止是“限价”那条红线，还有市场供需、信心，经济大气候，以及竞品——像国庆节前的大A股，资金肯定会往那边跑是吧。

还有房企决策层的战略和战术，究竟是坚持快周转，每个项目“赚三五个点”，打完就跑，还是“以品质服人”，像做江南里、凤起潮鸣那样精雕细琢，三年磨一剑，但项目总体利润丰厚，口碑也不错，以后对小辈都有吹嘘的理由。

还有板块的市场禀赋，简单的可以画出四象限——不愁卖且红盘扎堆的（世纪城、申花、湖墅、滨江西兴、市北西），总体去化良好偶有续销（钱二、浦沿、运河新城核心、中区、勾庄、云谷）、普遍续销要通过降价优惠、送车位的（未科、云城近高铁、市北东、金沙湖、桃源等等）、上分销的（崇贤、闲林、瓶窑、仁和、大江东、富阳、临安青山湖等），在是否涨价策略上也不同，涨多少，要不要立马就涨，会有权衡。

保利云城项目长假加大优惠力度，去化数据不错

譬如首开热度颇高的滨运锦绣里首开均价38960元/㎡，同时滨江还拿下临近限价33700元/㎡的地块，并且放慢了开盘速度，就怕“大水冲了龙王庙”。

所以，涨价不涨价，真的一言难尽。对于靠分销来“续命”的个别项目，要做的是降价，当然得想好怎么安抚老业主。

PART 3

杭州为什么要限房价，是从啥时候开始的呢？

限价始于2019年6月29日，当日，杭州挂牌的8宗地块在出让文件中，首次明确项目最高单价、最高均价、最高装修标准，自此，杭州市区开启全面明文“双限”。    

实际上，在此之前已通过预售证审批环节的限价备案，对房价进行“暗”调控。

据好地研究院统计，历时5年3个多月的土拍限价时段，杭州共计成交限房价地571宗（剔除去年12月以来不限房价地块），总面积39109亩，总可建建面5940万方，涉及出让金9950亿元。   

其中，可售住宅建筑面积约4770万方，按照120平米/套（2020年以来杭州市区成交住宅面积/总套数）计算，诞生了约39.7万套限价房源。 

限价，是为应对市场过于火热、“地王”频出所制定的，也是“一城一策”，当时住建部对每个城市的房价上涨是“有KPI考核”的，记得是同比涨幅不能超过5%。因此，不少城市由暗调控变成了明调控。

限价，是有形之手的代名词，表面上和谐了，实质是紊乱了市场无形之手的运作，让资源配置形成错放。体现在新房品质上是参差不齐，难以让大多购房者满意，以致在2021年个别城市地块出让要附加“定品质”甚至“竞品质”。

江河汇保持着新房限价天花板

对于限价的不合时宜，住浙网在去年10月的《后亚运时代，什么是杭州楼市的压舱石》一文中已有阐述——

“因为限价导致原先的价格梯度存在较大扭曲。因为存有限价红利，杭州出现了一种怪象——买家宅的多是中产或高级白领，他们疯狂地冲向本不该属于他们收入水平的消费品，不惜借款来冻资，摇到后组局‘拼多多’，这是市场价格扭曲带来的病”

“限价红利导致的投资性二手房抛压洪峰尚未到来”

“让有形之手让位于市场的‘无形之手‘，回归市场本原，让土地和新房价格都走向市场化，是楼市的压舱石。”

回顾》》2023年10月9号

本着实事求是的态度，研究员并非全面否定限价，它在一定时间内也发挥了调控作用，但眼下不合时宜，及时、全面放开，是下一轮发展重要的应手棋。

杭州城市实拍  住浙网摄

别了，限价。

挥一挥衣袖，不带走一片云彩。