文/住浙网 艾维

近日，金隅中铁诺德·都会森林（备案名：玉润钱潮府）成交了一套165方的高楼层房源，单价约7.25万元/㎡。

研究员在和板块中介的聊天中得知，都会森林属于钱江新城板块，当初新房均价5.88万元/㎡，但二手房始终站不稳7万+，这套能看到钱塘江景的20层房源，算是卖了个不错的价格。

都会森林实景图  住浙网摄

PART 1

165方的瞰江房源，成交总价1200万，有没可能做低了？

中介表示做低的可能性不大，7.25万元/㎡的成交单价对于都会森林来讲，已经要算高位了，如果按做低100万来算，成交单价直逼8万，明显高于目前的真实价。

因这个楼盘已经“满二”，可以免5.3%的增值税，买家负担1%的个税和1.5-2%的契税，做低100万也就省2.5-3万元，卖家配合的动力并不足，而且卖得高还有品牌效应，能给小区二手价打标杆，名利双收的事。

有可能，50万的车位随房搭卖，但总价里没体现。

如果没有做低，1200万这个总价蛮尴尬的，查透明的一房一价，20楼的165方户型总价没有低于1100万的，算上税费和资金成本，房东几乎是平手进出，就当自住享受了3年。

这对考虑置业安琪儿的翡翠锦和府、不限价的“第三子”的买家，是否有所启发。

都会森林实景图  住浙网摄

PART 2

3年前，当金隅中铁诺德·都会森林交付时，业主挂价普遍超过了9万元/㎡，彼时看到江河汇，满眼的星辰大海。它顶着43288元/㎡的楼面价，2016年出让后，很长时间排在杭州第三高位，仅次于绿城凤起潮鸣的45368元/㎡和保利滨江上品的44460元/㎡。

妥妥的“探花”呀！2018年冬天楼市有点凉，赶在那个时候，都会森林领证首开，精装高层均价5.88万元/㎡。首开一房一价拉开差距，除了大量5.5万以内的，部分低楼层的甚至还有4w+，在7万元/㎡以内成交的，不必太惊讶。

这个楼盘的自住客群占了大部分。中介举了个例子，交付后业主们对小区园景不大满意，众筹了7000万元做了升级，因此，都会森林的园林景观在城东是挺出挑的。自住客群也没必要降价“抢跑”。

这个盘成交量不大，但成交的每套都有盈利，无非是赚多赚少，跟破发不沾边。

都会森林园区实景图  

手边买房的数据显示，截止到今天中午，都会森林挂牌量有87套，其中挂价低于7万元/㎡的大概15套，大部分的房源挂在7-8万元/㎡之间。

有一套10楼的建面约143方房源，挂价920万，单价6.39万元/㎡，房东挺有诚意，带看却一般，15天内带看了3次。长假后不知能否网签掉。

进入2024年都会森林二手成交放慢了步伐，迄今只网签10套，真实价格应在7万/㎡上下。

PART 3

同在江河汇板块，人们普遍接受杭州IFC的10万+，为啥都会森林上8万+都那么难，当初它可是放言对标上海豪宅黑森林的……大概是这些原因吧：其一，位置尴尬，说是江河汇板块，但在板块边缘，紧贴艮山西路，周边安置房环伺，包括艮山西路、钱潮路口人人称羡的坤塘悦府。离今年推的安琪儿地块比较近，直线距离大概1公里的样子，但那个属城东板块，前两宗地限价4.65万元/㎡，一路之隔的都会森林“被落差”了。其二，虽说外立面铝板颜色是“萝卜青菜，各有所爱”，但交付时的园林和室内装修，不能让大部分业主满意，也是客观事实。不然也不会有众筹之事。 

其三，金隅虽然在北京楼市是响当当的角色，但在杭州市场上，始终没有成为头部的品质房企，带来的品牌溢价就有限。

“兵棋推演”一把，假如安琪儿不限价的“老三”最后楼面价拍到4万元/㎡以上，新房定价在5.5万+，对都会森林的二手房价会产生怎样的影响？

一种可能：一荣俱荣，一涨俱涨。安琪儿“老三”的产品力拔群，交付后取代滨江华家池小区，成为板块次新标杆，带动了都会森林的行情。

还有种可能：安琪儿前两宗是限价盘，追逐倒挂红利的会瞅准时机出货，因为“老三”的二手房价难逃此引力，又共同受限于滨江华家池二手房的价格约束，毕竟后者在得房率、房子品质上领先。如果维持在8万元/㎡上下，对都会森林的拉动也就有限了。