文/住浙网 艾维

“四大名鸽”系列，今天讲第二篇：中冶锦绣公馆。

近日，锦绣公馆在小程序上公开了高层8.5万元/㎡的均价。昨晚，研究员跑盘了锦绣公馆的售楼处，但置业顾问表示没有开盘的具体消息，包括价格和时间。不过，近期会开放样板房。

文教区的158套现房房源是11月中旬开，还是下旬甚至拖到12月开，差别不大。总之中冶熬到了胜利。对想买的人来说，这个价格你接不接受，接受不了就放弃，想买的就要筹钱喽。

住浙网  摄

PART 1

晚上8点，翠柏东路上的锦绣公馆售楼处灯箱还亮着，比较醒目。走进去，就一个沙盘，基本没啥更新。样板房开放还提再等等。

这里一直作为锦绣公馆公寓的线下销售点，等到住宅开盘了，就换成住宅的售楼处。对锦绣公馆来讲，要么一把清，要么慢慢卖，就看价格定多少了。

值班的置业顾问和每个来问开盘的购房者互加微信，然后发过来一组户型图，涵盖了锦绣公馆的三个户型：139㎡、165㎡、179㎡。

PART 2

坊间一直在猜测锦绣公馆的开盘价，大多数认为不低于8万元/㎡，否则中冶何苦“摒”到现在？由于周边次新二手房的价格没有飙，也有觉得起步价会在7.5万元/㎡。

最终盖头揭晓：8.5万-9万元/㎡。首开楼幢2#，共33套房源。本文就在小程序、置业顾问朋友圈的价格上，发文来做个评测。

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关于这个项目的产品力的优秀，各公众号、视频号已说了足够多，不展开了。只说一点，该盘的综合得房率在90%左右。学区房的安排方面，因为是现房，大概率为“行知+十三中”组合，差不多是文教板块的最好的“书包”之一。当然，最终以官宣为准。

PART 3

那么问题来了，8.5万元/㎡的锦绣公馆值不值得入手？

一句话：地缘客户可以考虑，投资客就打消念头罢。

两个维度，一个是看文教次新盘的二手成交，主要看书香印翠和黄龙云起的成交。

黄龙云起实景图

昨天，德佑门店的中介小齐介绍，目前书香印翠的真实成交价在7万-7.5万元/㎡，毕竟有102方的小户型，得房率也不算高，如果楼层低也就卖到7万元/㎡。看贝壳上的成交量寥寥，他表示到明年5月，书香印翠就“满二”了，免掉5.3%的大税，到时成交量会起来一波。

黄龙云起成交价要高一些，洋房能卖到9万+，高层在8万元/㎡上下。但黄龙云起一个月平均成交1套，参考价值并不高。

书香印翠的“书包”是九莲小学+嘉绿苑中学，与这二盘相比，锦绣公馆拥有学区优势，所以和黄龙云起、书香印翠比起来，锦绣公馆在价格上不处于劣势，至少打个平手。相比黄龙云起，可能还好了那么一丢丢。

所以，首个判断：8.5万的锦绣公馆自住还行，尤其是对学区有需求的家庭，相比户型更小的书香印翠，它的改善成色更浓，综合产品力也稍胜，新房比二手成交价的上限贵出1万元/㎡左右，这个逻辑是成立的。

但如果横向与申花板块的次新比，锦绣公馆的投资价值荡然无存。

申花头部的金茂府、锦绣之城成交价在8万元/㎡以上，前者综合得房率超过100%，还有金茂科技系统加持，后者是滨江在申花的扛鼎之作，得房率、外立面都睥睨对手。另外，两者均没有5.3%的增值税。

首开杭州金茂府实景

至于建发养云静舍、绿城沁园、宜和园能7万-7.5万元/㎡间入手，加上税费顶多8万，学区也nice，何况申花还有古翠隐秀、滨融府、天玺等总价段低一些的选择，如果你愿意离开城西文教，能看淡文一路南北的板块之差，就不用“死抱”锦绣公馆这颗大树。

锦绣公馆好是好，8万元/㎡以内还是香的，8.5万元/㎡甚至还要更高，就当旁观者，看看不限价时代高价房是如何“慢慢”去化的。

不限价之后，感觉啥都会慢下来，静静迎接楼市的“慢时代”。