文/住浙网 艾维

本周二，金隅中铁诺德·都会森林（备案名：玉润钱潮府）法拍成交了一套167㎡的九楼房源，单价约7.25万元/㎡。

这个成交价比新房备案价高了近270万！

敲黑板！这次是司法拍卖，不是商拍，没有“左手倒右手之嫌”。

都会森林自住价值逐渐显现，加上采荷中学学区的确定，以及“安琪儿”不限价可能的带动，楼盘的二手成交价在抬升。据德佑门店的资深中介讲，高楼层166㎡户型的成交价最高突破了8万元/㎡。

PART 1

此次法拍的房源建面167.38㎡，评估价为1126万元，起拍价788.2万元，共有20人报名。竞争较激烈，买家经过220次的出价，最终成交价定格在1214.2万元，折合单价约7.25万元/㎡。

相比3个月前的成交，这个价格让都会森林的业主们吃了颗定心丸，这才是匹配小区品质的真实成交价。

看手边买房的成交数据，有时感觉如雾里看花，明明小区房源已“满二”可免大税，做低的意义其实不大，但12月网签的4套房源里，一套高楼层166方成交价仅6.07万元/㎡，这你能信？

但中介的信息有时也“带水分”，得选择听，法拍的成交价倒成了相对客观的那一个。

都会森林8幢2单元9楼房源新房的备案价为948.2万，这个法拍价升值了近270万元，比较给力。中介也表示，眼下166方户型的议价能力明显超过124方户型。

都会森林实景图   住浙网摄

PART 2

3年前，当金隅中铁诺德·都会森林交付时，业主挂价普遍超过了9万元/㎡，彼时也算是江河汇的新盘，更何况顶着43288元/㎡的楼面价，2016年出让后，很长时间排在杭州第三高位，仅次于绿城凤起潮鸣的45368元/㎡和保利滨江上品的44460元/㎡。

2018年冬天楼市有点凉，赶在那个时候，都会森林领证首开，精装高层均价5.88万元/㎡。首开一房一价拉开差距，除了大量5.0万-5.3万的，部分低楼层的甚至还有4w+，因此看到在6万元/㎡左右成交的，不必太惊讶，多半是低区的小户型。

挂牌价更能体现业主真实的想法。目前在透明上，这个盘的挂牌数量有113套，挂牌均价7.51万元/㎡，在手边买房的数据，这两项分别是89套、7.69万元/㎡。

这个楼盘的自住客群占了大部分。中介举了个例子，交付后业主们对小区园景不大满意，小区花费了一笔钱对园林做了升级，因此，都会森林的园林景观在城东是挺出挑的。

对口的景华中学成为采荷中学的分校，“书包”的加成，每年春节后的三四月，是都会森林的成交旺期。

2024年都会森林成交了27套，集中在楼市政策宽松后的11月、12月，共网签了15套。

PART 3

同在江河汇板块，大家普遍接受杭州IFC的10万+，前不久“鸽盘”中海钱江湾新房均价超过9万元/㎡，居然还要摇号，反观都会森林上8万+都那么难，只能引来一声叹息。

都会森林实景图   住浙网摄

但市场是公正的，都会森林几年都只能在7万-8万间，位置是主要原因吧：说是江河汇板块，但在板块边缘，紧贴艮山西路，周边安置房环伺，包括艮山西路、钱潮路口人人称羡的坤塘悦府。离安琪儿地块比较近，直线距离大概1公里的样子，但那个一度归属城东板块，前两宗地限价4.65万元/㎡，导致都会森林“被落差”了。

如今利好来了！“安琪儿”从第三子开始不再限价，新房均价有望超6万元/㎡甚至更高，对都会森林有直接的拉动，而且“安琪儿”有望自成一个板块，打开上限，就像华家池那样，不被老的房价所束缚。

都会森林实景图 住浙网 摄

“兵棋推演”一把，假如安琪儿不限价的“老三”开盘到6.5万元/㎡以上，对都会森林的二手房价会产生怎样的影响？

一种可能：一荣俱荣，一涨俱涨。安琪儿“老三”和不限价的产品力拔群，交付后取代滨江华家池小区，成为板块次新标杆，顺带拉动都会森林的行情。

还有种可能：安琪儿前两宗是限价盘，追逐倒挂红利的会瞅准时机出货，到不了9万+，不限价盘房价也难逃此引力，或共同受限于滨江华家池二手房的价格约束，毕竟后者在得房率、房子品质上领先。如果维持在8万元/㎡上下，对都会森林房价的拉动有限。