文/住浙网 艾维  

摊开住浙网梳理的主城叠墅分布图，现实扎心。

主城区的叠墅在售、待售盘加起来有10个，但是产品分布上，多是2000万起步的豪宅，3000万+的低密竞争格外激烈。 

数据来源：好地大数据 

在这张图中，藏着一个主城纯叠墅，整个地块容积率为1.5，但可售的叠墅产品容积率仅1.1。设计师在山水佳隐处，不拘一格排布了清一色的30幢叠墅。这一强排，让杭州主城多出了一个经典叠墅案例，少了一个常规的“高低配”。

这个掩映在葱茏茶山、桃源山水间的坡地叠墅——西湖逸庐，还是1000万总价段的低密产品，相当于钱二、湖墅、申花精装大四房的预算，撬动了有天有地、带地下室、花园、露台，并可悠然见南山的墅居生活。

最具性价比的主城叠墅，最慰中产心。

壹|  巧借坡地高差，做减法打造山水墅

西湖逸庐项目的强排，很值得说道。

在一般的设计中，1.5容积率或许是这样的：

尤其杭州放开限价以后，大大小小的地王频出，容积率在1.5-2.0间的地块考虑拉高货值，纷纷规划“高低配”。限价前，因为考虑快周转，多向低配产品倾斜，1.5容积率基本上是洋房+叠墅产品。限价放开后，向溢价产品要利润，多见洋房+合院的排布，资源全面倾斜给合院。

一些地块面积总共才两三万方，依旧要强排合院、叠墅，导致叠墅区较小，外部小环境有点一言难尽。

以上只考虑项目经济账，而没有考虑人居舒适度和小区的圈层纯粹。高层、洋房+叠墅的开发模式虽可短期提升项目IRR指标，但根据REITs估值模型测算，产品适配度每降低10%，将导致未来资产流动性折价约15%-20%。   西湖逸庐地块总占地面积约5.32万方，地势呈北高南低，向东南倾伏，北侧与西侧为山体，景观视野良好。

西侧地块狭小设置自持住宅落在此处；东侧地块开阔，排布30幢有天有地坡地墅的叠墅区，自持和可售叠墅区分区管理，打造纯粹的叠墅区，保障了产品的高度舒适性。而这样纯粹的叠墅区，往往是1.1-1.2容积率才能为之。

西湖逸庐项目鸟瞰图

西湖逸庐项目设计的另一个难点，在于起伏坡地地形，场地标高由 8.60 米至 19 米不等，设计时需考虑高差错落布置，串联起不同台地。

西湖逸庐项目高差示意图

西湖逸庐丈量了每一幢叠墅的高度，场地设计标高在 8.8-11.0 米之间，局部高差较陡的地方结合原始地貌，稍有抬高。整体场地由北至南逐渐降低，形成缓坡，顺应地形。

从空中俯瞰西湖逸庐，它犹如一只振翅的燕尾蝶，沿着坡脊翩跹而下。两翼的翅膀，即为组团一、组团四，也是大部分叠墅所在，巧借原生坡地的自然高差，打造了一处“立体山水墅”。

贰|  千万总价的主城叠墅，稀缺度拉满

在杭州主城，带独立花园的下叠，有星空露台的上叠，两只手可以数得过来。在稀缺的维度上，西湖逸庐拉满。 

西湖逸庐园区实景

这一轮“地王”闹猛过后，预算1000万的改善，选择余地已经相当小。像水电新村、民生药厂的“地王”项目单价10万+，200方起步户型，动辄飙到两三千万。兜里揣着千万预算，压根就够不着。

房价高涨+大户型的泛化，让预算七八百万的白领中产一族的买房变得困难，偏偏中产又相当挑剔，经常挂在嘴边的一句话就是：

1000万都掏了，为何还要将就？

然而，现实骨感：

地王项目——贵

郊区低密——偏

在这个相互矛盾的二元选择题面前，总有破局者。作为主城叠墅的性价比王者，总价1000万的西湖逸庐兼顾了相对低总价和主城区位，并用配套、学区诠释了改善逻辑，聪明人可以两个都要。

西湖逸庐区位图

西湖逸庐的业主享醇熟配套：坐拥西投银泰城和之江银泰两大商业体，有浙大一院之江院区、省人民医院望江山院区等一众配套，连通杭州南北的地铁12号线正在建设。

西湖逸庐氤氲在浓郁的人文艺术气息，中国美术学院和浙江音乐学院两大艺术院校环伺，项目南侧的象山艺术公社是年轻人的网红打卡点，小红书上公认的出片文创空间，周末亲子遛娃的好去处。所谓的离尘不离城，大抵如此。

随着“六小龙”之一、3A游戏大作《黑神话·悟空》母公司游戏科学走红，艺创小镇也崭露头角。

艺创小镇实景

叁|  现房双叠主城罕见，园林景观还要升级

住浙研究院盘点，西湖逸庐创下了数个杭城主城之最：容积率最低的在售项目；性价比最高的叠墅；唯一的现房双叠。

作为主城区仅有的现房+双叠墅， 西湖逸庐叠墅区1.1的真实容积率看齐西溪云庐、观湖里，与创下88029元/㎡楼面价的蒋村低密地块持平。

西湖逸庐实景图

西湖逸庐的住宅楼间距为楼高的0.77倍，远高于国标的“楼间距一般不得低于楼高×0.7”，也因此，叠排前后间距来到了12-15米，比标准多出1-4米，相当于多一条步道了。

横向拉宽的同时，层高拔高到约3.1-3.2米，层高越通透，采光、通风均得益。夏季，南方人喜欢的过堂风，吹过风景，惬意无比。冬至日，暖阳洒落人间烟火，给生活披上明媚的色彩。

西湖逸庐外立面实景

值得一提的是，作为一个仅有200多户的低密社区，西湖逸庐却配备了约1100㎡会所，恒温泳池、健身房、瑜伽室、棋牌室、会客厅，应有尽有。业主足不出户，就能在西湖逸庐体验到东南亚度假酒店的享受。

西湖逸庐会所恒温泳池 

开发商觉得不够，又挖了一个下沉式庭院。业主闲庭独坐，轻煮时光慢煮茶。

西湖逸庐下沉式庭院实景

西湖逸庐全盘户型建面约180-195㎡，多数是三开间朝南，再加上近半房源都是边套，270°观景的玻璃转角厅，让人一见倾心。

下叠配备配备了40-68㎡的南向庭院和地下室；上叠自带阁楼、花园露台，站在露台上呼吸着群山氤氲的负氧离子，或坐在秋千摇椅，泡一杯龙井新茶，翻开木心文集，度过闲适的周末午后。

小编到西湖逸庐那天，园区景观正在进行提升改造。从效果图来看，今后春赏落樱缤纷，夏观乌桕浓荫，秋来红枫舞动，冬藏红梅映雪。

限价放开后，很多住宅特别是低密产品开始疯狂卷产品，同时新房的价格也水涨船高，但回望限价时代，很少有开发商会主动升级已经交付的现房楼盘。

西湖逸庐是首开和北京供销社联手的项目，以国企担当铸就永恒价值坐标。