文/住浙网 艾维

进入5月，杭州二手房的成交降温明显，不过有个板块保持了良好的势头，就是杨柳郡领衔的艮北板块。2025年头一个季度，杨柳郡成交量破百套。以招商花园1872、天悦江湾、棠玥湾为中军，今年交付的翠揽云境、云翠金澜府频频出击，加上绿城潮听明月，艮北的二手市场热闹起来。

杨柳郡实景图

杨柳郡除外，艮北二手房始终在4万-4.5万元/㎡徘徊。近日，翠揽云境二手成交首破5万元/㎡，有种感觉——

“翠揽的一小步，艮北的一大步”。

PART 1

关于杨柳郡的成交热络，住浙网在这篇稿子里面已有分析：配套醇熟，尤其是采荷教育集团的学区和近地铁优势；超级大盘、选择面宽；居住通勤两相宜，有稳定的增值潜力，成为市场的热门选择。

》》 3月31日稿回顾

今天主要讲讲艮北次新翠揽云境、云翠金澜府，在1月份的时候，研究员担心会破发，现在看来是稳住了，量价配合得较好。手边买房数据显示：交付后3个月内两盘成交势头良好，总共成交了80多套。

最近，翠揽云境有套房源卖得较高，实现5万+——这是一套10楼的146㎡房源，总价749万，折合单价5.1万元/㎡，算是近期出跳的成交。另一套低区的146㎡成交总价也有721万元/㎡，单价约4.9万元/㎡。此外，126㎡的户型成交价也在4.7-4.8万元/㎡，即便面积较小的107㎡三房户型也接近4.7万元/㎡，相比44400元/㎡的新房价，可保本或微赚离场。

翠揽云境原定2025年3月交付，提前到了去年12月交付。这个小区有着1185户住户，新房均摇号，中签率最低的一次到过22.9%。

据手边买房的数据，该小区已成交了60多套，现有挂牌74套，扣除明显做低的，均价约4.8万元/㎡。真实成交价突破5万元/㎡的，这套146方房源大概是第一个“吃螃蟹”的，会不会成为后期成交的标杆，还得观察一阵。

PART 2

板块内，差不多同时交付的云翠金澜府是面对面的竞品，从新房时代就开始别苗头，后者目前已成交30多套，挂牌房源42套。（据手边买房）

云翠金澜府

云翠金澜的公区做得相当精致，是加分项，外立面真石漆，稍稍有点遗憾，但限价下的房地比不足以支撑三面铝板，这是一个能够接受的策略。

云翠金澜和翠揽云境，区位在艮北最南侧，距离钱二眼下大热的天澜海岸不过2.5公里，车程六七分钟，但二手房的差价有3万元/㎡（不拿天澜一线江景大户型来比），区区两公里多导致落差那么大，不知道是一线江景真的那么值钱，还是翠揽云境、云翠金澜府讲故事的本领要有提升。

PART 3

在杨柳郡的带头下，艮北板块算是小小爆发了一下，但本质上仍然是借交付的一波流量和以价换量。

2025年春节后，杭州二手市场持续回暖，尤其是3月成交量突破1.2万套，创下8年来新高，真正的“金三”，艮北地处主城区，配套醇熟尤其“书包”给力，也站上了风口。

4月虽有下滑，杭州近9000套的量说明热度仍在，但5月份的成交量恐怕会继续下行，考验买卖双方的心态和匹配度。艮北的成交量停滞下来，进入5月杨柳郡网签仍是个位数。

钱二的天澜海岸实景图

随着天澜海岸的奇峰突起，隔壁“钱二”的地价、房价正在构建新的价格体系。

这个就像多米诺骨牌效应，因为天澜海岸的热销，一路之隔的杭序府放风要卖6万+，如果“8.9堡”新房这样涨价依然热销的话，眼下的钱二“地王”玉澜月华的楼面价纪录很可能会突破，形成“滚雪球”效应。届时出现比5.5万元/㎡更高的楼面价，不是不可能。

"钱二买四房，艮北楼王随便选"的性价比优势，容易吸引部分喜欢城市界面、预算不够的购房客群留在艮北。

何况，还有眼下在传的“现房销售普推”，假如真的一刀切，那次新二手房还有向上的空间。

这些流量的加持下，艮北品质次新的成交价至少能稳得住，在保本线上下振荡，要爆发难，但要说破发，也不符合逻辑。