核心提要：

绿城巧园缘何两度降价？

璞悦湾后续如何出招？

之西湖或是一桥南潜在价格杀手？

富汇豪庭屡屡延迟首开，银杏汇也受影响？

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文/住浙网研究员 赵楠

一桥南板块楼盘分布图

“135万可以绿城，何必其他”这是最近位于滨江浦沿板块的巧园打出的标语。按这个价格计算89方的房源，巧园的起价在15100元/㎡。据销售人员透露，较好楼层的房源，价格在17500元/㎡左右，这与去年首开均价2.1万/平方米相比，相当于打了8折。

在巧园之前，世茂之西湖推出25套特价房源，“起价19188元/平方米，单价跌破20000。”而在五一期间，之西湖还推出认购任一房源总价减10万的活动。

而在更早的3月下旬，万科璞悦湾也推出了部分特价房，“5号楼3楼以下房源，由先前折后总价170万元/套左右降到160万元/套；28楼以上的顶楼房源，可以以8、9楼的价格购买。”

自此，一桥南岸三大在售楼盘近期相继降价或推特价房，板块价格战蠢蠢欲动。因此，板块内的另一个楼盘富汇豪庭，不得不屡屡推迟首开面市时间，而板块内的另一个将售楼盘德圣银杏汇，或因此也受影响……

绿城巧园缘何两度降价？

由于巧园只有两幢住宅，房源并不多。据巧园工作人员表示，公司想尽早脱手。“这是没有办法的事情，现在一桥南已经不是我们一个盘在售了，竞争这么激烈，当然想早卖掉。并且，降价也是龙祥公司的决定，现在公司很缺钱，快速回笼资金，把钱拿到手上才放心。”

作为一桥南价格战的始作俑者，绿城巧园最近又推出了降价措施（摄影：赵楠）

据了解，绿城·巧园，是浙江龙祥房地产开发有限公司于2010年9月21日拿得的土地，后由绿城代建。该项目楼面价约9589元/平方米，体量约6万方，总共有3幢楼，由2幢住宅和1幢写字楼组成。

去年8月18日，巧园首开1号楼， 1、3单元，共68套房源，均价2.1万/㎡左右。直到12月份，实际成交率还不到50%。

于是，去年12月初，巧园赶在璞悦湾首开之前降价，“1号楼2-4层所有房源全部一口价150万，另外赠送价值3万元的中央空调。”巧园2-4楼所有户型都是88.14方，总价150万，也就意味着单价在1.7万/㎡左右，最高降幅达4000元/平方米。

这种促销尽管产生了一定效果，去年12月份，该盘单月卖了21套房子。但因为推出的促销房源有限，再加上市场形势并无好转，巧园并没有达成降价启动整体成交的效果。透明售房网显示，截止5月4日，该盘距离首开时间长达八个半月，总体只成交了58套房子。

如今，巧园再次割肉，喊出“135万”的总价，其强烈想出货的心情，可见一斑。随着一桥南的新楼盘增多，作为小盘的巧园，降价清盘也许是明智之选。

璞悦湾后续如何出招？

巧园去年12月初的那次降价，尽管没有产生显著效果，但却产生了两大副产品。第一，万科璞悦湾首开时间正好在巧园降价后几天，作为巧园最近的邻居，璞悦湾的首开成绩，因此而受到影响；第二，之西湖由计划中的去年12月中下旬首开，不得不延迟至今年一月份，且首开成绩也不佳。

璞悦湾去年12月7日首开，一次性推出2、3、4、5号楼共432套房源。透明售房网显示，截止5月4日，这批房源实际成交量已高达323套，但距离万科的开盘预期，还是有差距。

正因为销售不是特别理想，在3月下旬，万科璞悦湾推出了部分特价房，“5号楼3楼以下房源，由先前折后总价170万元/套左右降到160万元/套；28楼以上的顶楼房源，可以以8、9楼的价格购买。”

“上半年把高层清盘，下半年会重点推出花园洋房，价格会比高层贵很多，预计在2.5万-3万之间。”璞悦湾工作人员告诉住浙网研究员，“五一期间万科在杭州的每一个楼盘都会推出特价房，优惠比较大。”

璞悦湾开盘至今，总共已经成交了359套房源，相较而言，已经是整个一桥南卖得最好的楼盘。

之西湖或是一桥南潜在价格杀手？

作为巧园降价的另一个副产品，世茂之西湖原本计划去年12月中旬首开，后来不得不推迟近一个月，直到今年1月11日才正式面市。

不过，尽管位置更好，但之西湖首开成绩，却惨淡得多。之西湖首开一次性推出1、2、3号楼多达475套房源，开发商宣称当日去化九成，但透明售房网显示，截止5月4日，开盘已经过去近4个月，之西湖实际只成交了161套房子，去化率不到34%。

之西湖最近价格战已蠢蠢欲动。在刚刚过去的五一，该盘推出了认购任一房源总价减10万的活动。而在前不久，则针对1号楼，推出了25套特价房源，“起价19188元/平方米，单价跌破20000。”

业内资深人士认为，在市场没有显著回暖的情况下，之西湖很可能会是一桥南的潜在价格杀手，理由有四：

第一，世茂历来在杭州有降价出货传统；

第二，这个项目是和融创合作的，融创杭州今年回笼资金的压力也比较大，有足够的动力督促世茂降价；

第三，之西湖是去年2月份拿的地，楼面价只有8002元/平方米，地价够低，有足够的降价空间；

第四，之西湖一路之隔的邻居——最直接的竞争对手德圣银杏汇很快就要开盘了……

富汇豪庭屡屡延迟首开，银杏汇也受影响？

一桥南价格战蠢蠢欲动，板块内两大将售楼盘银杏汇和富汇豪庭或因此受到影响。

住浙网在现场看到，贺田尚城的最后一期——富汇豪庭，已经是一个准现房，目前外立面和园区景观均已施工完成，7月份就将交付。该盘去年下半年就屡屡传出开盘的消息，迁延至今，却依然未开。

从外立面看，富汇豪庭的排屋和公寓全部是石材干挂，显得比较高端。整个小区包含2幢小高层和排屋，小高层全部为90方小户型，共计126套，排屋则有60余套。

对于为何迟迟未开，其工作人员解释说：“我们贺田尚城都是卖现房的，我们的特点就是建好之后再开盘，这样客户就能看到实打实的品质，也是对客户负责的一种表现。”

至于会不会在5月份开，工作人员表示：“应该差不多，我们已经是现房了，没有资金压力，即使现在市场不景气，我们也不怕，慢慢卖也不成问题。现在我们还是想再蓄蓄客。价格上也是足够的优惠，跟璞悦湾精装修价格差不多，比之西湖价格低。”

与之西湖一路之隔的德圣银杏汇，原本计划4月首开，现在也推到5月份。据悉，该盘最初的计划，首次开盘推出89方的小户型。但是，银杏汇现在已经改变了策略，首次开盘推出4、5号楼，全部是203方的大户型。业内人士认为，银杏汇此举，主要是为了避开板块内中小户型日益激烈的价格竞争，“毕竟，一桥南目前还没有楼盘推出这么大的户型”。