本文导读：

1、实际降幅只有2000元/平方米？

2、为什么是9号楼？

3、业内专家：融创接手后，绿城的营销策略趋于灵活

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1、本网观察：绿城部分尾盘价格促销 降了多少？

文/住浙网研究员 赵楠

半个月前，本网《绿城部分尾盘价格促销，降了多少？》的报道，曾引起业界和购房者不少关注。尽管绿城将在杭州启动大规模降价的传闻被融创方坚决否认，但绿城针对旗下部分项目，推出一定力度的促销，却是事实。

据住浙网最近获得的消息，绿城兰园本周末将新推一批9号楼89方的小户型房源，共42套，起价37000元/㎡，均价在40000元/㎡左右，目前正在认筹。

9号楼此前已经开过盘，自5月下旬有成交记录以来，累计共成交14套房源。很显然，这次是对剩下的房源进行促销，那么，这次优惠降价的力度如何？兰园为何选择9号楼？

绿城兰园鸟瞰图

实际降幅只有2000元/平方米？

“这批房源位于9号楼的中间套，不是传统意义上的南北通透，所以户型方面略差了一些。其次，我们精装标准也降到4000元/平方米，这两方面是造成目前这批房源价格低的原因。”在接受住浙网采访时，绿城兰园相关负责人表示。

据兰园此前对外公开的信息，9号楼此前的精装标准是6000元/平方米。也就是说，这次促销的42套中间套房源，精装标准降了2000元/平方米。那么，实际单价降了多少？

据住浙网统计，在兰园9号楼已经成交过的14套房源中，价格普遍在4.4-4.8万/平方米。

9号楼是总高24层的高层房源，其均价应该是分布在12-13层的房源。在已成交的房源中，恰好有11层的中间套1103室和边套1101室，成交价分别是43873元/平方米和46285元/平方米。由此可以大致算出，兰园9号楼的中间套均价在4.4万/平方米左右，边套房源均价在4.6万/平方米左右。

这也就意味着，这次推出的42套中间套房源，单价降了4000元/平方米左右，扣除2000元的精装减配，实际降幅应该在2000元/平方米左右。

绿城兰园9号楼已成交房源一览表

为什么是9号楼？

尽管实际降幅只有2000，但兰园的这次促销，却很容易给市场造成大力度促销的印象。因为，兰园的89方，去年首次面市时，均价高达6万/平方米，被称为杭城史上最贵的小户型。

不过，兰园首次推出的天价小户型，位于11、12号楼，是总高只有5层的多层房源，可比性不大。自去年9月16日第一套89方小户型（成交价62110元/平方米）成交以来，兰园11、12号楼共成交了15套房源，成交价最低的是55035元/平方米，最高的是79348元/平方米，绝大部分房源成交价在6万/平方米以上。换句话说，兰园11、12号楼的89方房源，总价基本在540万以上，最高的超过700万。

事实上，在不久前的8月4日，兰园还成交了一套89方房源，是12号楼的301房源，成交价62110元/平方米。而在7月份，有一套小户型的成交价甚至高达74347元/平方米。

2014年兰园多层90方房源（11、12幢）成交情况

尽管和11、12号楼的可比性不强。但与同为总高24层而且紧挨着的8号楼，则完全具有可比性，8号楼也有很多小户型房源。

值得一提的是，8号楼也是去年开的盘，第一套小户型的成交时间是2013年6月8日。我们仍以中间套为例，在去年8月5日成交了一套903房源，是8号楼的中间套小户型，成交价为49668元/平方米。由此，我们可以得出结论，在去年年中开盘的时候，8号楼中间套的均价应该在5-5.1万/平方米。

同类的户型，9号楼中间套小户型今年5月面市时，实际成交均价在4.4万/平方米。考虑到8号楼的精装标准是7200元/平方米，9号楼今年5月开盘时，实际上已经悄然降了差不多6000元/平方米。

由此，我们就不难理解，兰园为何此次拿出9号楼来进行促销。

其一，相对而言，9号楼本来就比较便宜，更容易促销。这也是为什么9号楼开盘至今只有3个月，却已经成交了14套房源，而8号楼早整整一年开盘，小户型至今只成交了25套房子；

其二，因为9号楼售价本来就比较低，再辅以精装减配，总价降下来了很多，但单价降幅有限，既能适应市场，又不至于引起老业主的强烈反弹。

据绿城兰园相关负责人透露，兰园这次促销的42套房源，认筹情况不错，已经有80余组客户认筹，“客户对这个价格和精装修标准都感觉合适”。

绿城兰园区位图

业内专家：融创接手后，绿城的营销策略趋于灵活

融创接手绿城后，绿城的一举一动都备受业界和市场关注。此前，曾有绿城将启动大规模降价的传言，不过，很快就被融创方坚决否认。在接受媒体采访时，融创杭州公司高层表示，“杭州是绿城的大本营，绿城仍将杭州视为最重要和最优质的城市，并将继续拿地深耕杭州市场。所以，在杭州市区，包括萧山余杭，不会有很夸张的折扣力度。个别楼盘，出于部分改善型客户的需求，拿出部分楼幢，适当调整精装标准。”

事实上，此前被市场广泛关注的绿城玉园“7.5折”事件，后来也被证实为精装减配，实际力度并没有这么大。

业内资深人士认为，作为绿城的大本营，大面积大幅度降价毕竟投鼠忌器，但融创接手后，在营销手段和营销策略上，肯定会有很多动作。毕竟，这是融创的强项。因此，我们看到，从玉园到蓝色钱江、西溪诚园，再到兰园……绿城旗下项目一系列的促销活动。

策源机构总经理舒平则认为，这属于相对正常的销售行为，也合乎并购后的现状。

“首先，融创接手绿城，最重要的是先解决消化问题。因为两家都是上市公司，资金的回转，利润都很重要。

第二，目前优惠促销的大部分绿城楼盘，均属于销售阶段的中后期。这个时候，不要恋战，适当优惠，清盘可迅速回笼资金。

第三，不同的公司，在市场的“窗口期”都会有些营销手段。但是这个价格，不是盲目定的。他们一定都跟进过手中的客户，客户的承受力，他们的需求，很重要，所以，融创一定进行过摸牌，针对手上的客户，进行价格判断。”

绿城兰园8号楼90方房源成交情况一览表

绿城兰园90方房源（11、12幢）成交情况一览表