本文导读：
1、西溪明珠首开均价3.5万元/㎡ 接近7年前的发展绿城·留庄
2、“这是最好的作品，不过未赶上最好的时代”
3、武林外滩再次低价推盘，3号楼每平米直降1万元
4、解限后住宅成交14套，“亏本换量”成效确有显现
文/住浙网研究员 倪陈露
“西溪，明珠来了。”伴随着西溪明珠简明扼要的宣传语，滨江集团今年第四大战役终于即将开打。据悉，2010年的杭州地王——西溪明珠终于将在9月26日首开面市，推出240-370方排屋，起价为680万元/套，合每平米2.83万元起，而该盘2010年拿地的楼面价接近2.6万元/平米。
与此同时，位于市中心的豪宅楼盘——武林外滩再推精装高层，“3号楼206方总价928万元，215方房源990万元/套”，每平米价格4.5万元左右。值得一提的是，3号楼在降价前的成交均价为5.5万元/平米，也就是说，武林外滩每平米直降1万元。
随着杭城两大豪宅项目纷纷低价推盘，再一次发起人们对于豪宅市场的思考：到底应该降价割肉甩卖，还是坚守保本底线？
西溪明珠首开均价3.5万元/㎡ 接近7年前的发展绿城·留庄
作为滨江今年四大战役的最后一战—— “和平解放北京”，西溪明珠首开将推出5、6、10、11、15、16、21、22、29号楼共计37套排屋，面积在240-370方之间，总价680万/套起。
据了解，9月26日，也就是西溪明珠领出预售证三天后，已经认筹的客户就可以到西溪明珠售楼处进行签约程序。
作为当年轰动一时的杭州地王，该项目由滨江集团在2010年11月竞得，当时楼面价高达25735元/平米。然而，曾经的地王却没有开出一个适合地王的高价。据了解，西溪明珠的首开均价为3.5万元/平米。
住浙网研究员查阅透明售房网，西溪明珠首次领得的预售证中关于首开房源部分，最低的毛坯申报价为3万元/㎡；最高为5万元/㎡，仅有两套，位于项目29号楼。而其他大部分房源的毛坯申报价在3.4万元-4万元/㎡左右，扣除“存20万抵50万”等优惠，折后均价的确应该在3.5万元/㎡。
值得一提的是，与西溪明珠相距不到千米的发展绿城·留庄，2007年10月首开，推出350方左右的精装大平层公寓，价格在3.3万/平方米左右。西溪明珠是纯排屋，而留庄是平层公寓，产品的差异，可以对冲部分留庄的精装成本。也就是说，西溪明珠首开售价，接近该区域七年前类似产品的价格。
“这是最好的作品，不过未赶上最好的时代”
楼面价2.6万元/㎡，加上正常年化10%左右的资金成本、4000-5000元/㎡左右的建安成本，12%的税费、2-3%的营销管理等综合费用，西溪明珠成本价应在4.3万/平方米以上。无疑，西溪明珠在此选择了大幅低开启动市场。
“这是最好的作品，不过未赶上最好的时代”， 西溪明珠在项目官方微信中如此宣传道。
“现如今，价格之战无可避免，高价地未必可以高售价”。就像西溪明珠官微总结的一样，杭州的豪宅市场，确实经历着这样的阵痛，并且，这种阵痛还在继续。
武林外滩再次低价推盘，3号楼每平米直降1万元
武林外滩鸟瞰图
自7月29日限购放开第一晚，武林外滩推2号楼215方房源，每平米4.3万元一口价精装房源后，时隔近两个月，武林外滩再次“低价”推出3号楼精装房源，面积在206—215方之间，中间套928万元/套，边套990万元/套。也就是说，每平米价格在4.5—4.6万元之间。
此价格一出，对比上半年武林外滩卖出的一套3号楼住宅，成交价为55122元/㎡，刨去房源具体位置的差异，目前3号楼的价格，单价直降1万/平米。
另外，该价格对比武林外滩上一次推出的2号楼4.3万元/平米的一口价，虽然上浮了2、3千元/平米，但是位置却好了不少。3号楼靠近南应加河，景观环境更优，且为超高层，高的楼层能够望到西面的运河景观。
2014年至今（截止2014/9/24）武林外滩住宅成交情况一览
幢号 | 房号 | 成交面积(㎡) | 建筑类型 | 房型 | 均价 | 成交日期 |
3幢 | 402 | 214.34 | 超高层 | 四室二厅三卫 | 55122 | 2014/3/21 |
2幢 | 902 | 216.38 | 高层 | 四室二厅三卫 | 42999.91 | 2014/8/16 |
2幢 | 901 | 216.38 | 高层 | 四室二厅三卫 | 43000 | 2014/8/17 |
2幢 | 1002 | 216.02 | 高层 | 四室二厅三卫 | 43000 | 2014/8/19 |
2幢 | 801 | 216.38 | 高层 | 四室二厅三卫 | 43000 | 2014/8/20 |
2幢 | 802 | 216.38 | 高层 | 四室二厅三卫 | 43000 | 2014/8/20 |
2幢 | 702 | 216.38 | 高层 | 四室二厅三卫 | 43000 | 2014/8/20 |
2幢 | 1001 | 216.02 | 高层 | 四室二厅三卫 | 43000 | 2014/8/22 |
2幢 | 302 | 216.38 | 高层 | 四室二厅三卫 | 43000 | 2014/8/22 |
2幢 | 602 | 216.38 | 高层 | 四室二厅三卫 | 43000 | 2014/8/23 |
2幢 | 502 | 216.38 | 高层 | 四室二厅三卫 | 43000 | 2014/8/26 |
2幢 | 402 | 216.38 | 高层 | 四室二厅三卫 | 43000 | 2014/8/30 |
2幢 | 202 | 216.38 | 高层 | 四室二厅三卫 | 43000 | 2014/9/11 |
6幢 | 1702 | 292.69 | 超高层 | 四室三厅五卫 | 45300 | 2014/9/17 |
6幢 | 1602 | 292.69 | 超高层 | 四室三厅五卫 | 45300 | 2014/9/24 |
解限后住宅成交14套，“亏本换量”成效确有显现
截止9月24日数据显示，武林外滩今年共成交了15套住宅。其中，限购(也就是2号楼未降价)前，武林外滩仅售出3号楼4楼的1套房源，面积215方，单价5.5万元/平米。
而在2号楼推出20套一口价房源后，短短一个半月不到，这部分房源就去化了12套，均价全部为4.3万元/平米，可以看出，这部分成交均为特价房源。
除了住宅以外，武林外滩的低价同样撬动了该盘的酒店式公寓销售。自项目今年推出酒店式公寓，并将价格定在31998元/平米（包含每平米6000元的精装修），酒店式公寓走俏，截止目前，已成交80套。
2014年至今（截止2014/9/24）武林外滩成交情况一览
产品 | 成交套数（套） | 成交均价（元/㎡） |
酒店式公寓 | 80 | 31998 |
住宅 | 15 | 44162 |
（住浙网根据透明售房网数据统计）
相比于解限前“少得可怜”的成交量，“降价不减配”以后，武林外滩的住宅成交确实有所提升。然而，这样的提升，无疑是用“亏本”换来的。
武林外滩项目由广宇在07年底竞得，当时楼面价19038元/平米，比06年出让的武林壹号地块楼面价高出8168元/平米，时隔6年后开盘，资金成本一再调高，如今卖4.5万元/平米的价格，其中还包括开发商称的9000元/平米的精装修标准，亏本，是无疑的。
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西溪明珠区位图