写在前面的话：

在众多的老牌国企中，越秀是一个梦幻般的成功样本。

30年发展历程、12个城市布局、57座地标建筑、1000多万方土地储备。它，几乎颠覆了以往大家对国企的一切认知。

然而，在杭州，留给大家印象最深的，恐怕就是2012年，越秀入驻杭州后的首个项目——越秀·星汇城的开盘，当天售罄，半个月后去化700余套，如今，成交量早已破2000套，成为了淡市下一道靓丽的风景线。

2014年，入杭两年后的越秀，迅速融入了杭州市场，并完成了其在城西、城北、城东四个项目齐发的局面，在彰显自己实力的同时，也向杭州展示了扎根的雄心。

不得不承认，越秀地产的成功也为众多在当前市场环境下，如履薄冰的国企背景开发商树立样本，其成功的“地产经”足堪借鉴。

至此，住浙网推出大型系列报道——老牌国企的“地产经”，对越秀地产以及旗下项目进行深度解读。

今天推出的是系列报道第二篇：

老牌国企的“地产经”②：揭秘：越秀地产如何开启青山湖畔的“造城运动”？

回顾：

老牌国企的“地产经”①：30年布局57座地标，越秀如何炼成地产“航母”？

本文导读：

1、三年蜕变 如何造一座城？

2、以拓荒者的姿态 开启青山湖科技城新格局

3、背后的操盘者 “超级大盘”的成功之道

4、近期三盘联动 越秀或将再掀“楼市热潮”？

文/住浙网研究员 黄珣

对于外来房企进入新的城市来说，这是一个成功且令人兴奋的样本。

首次入驻杭州，便花重金在杭州布下了一座“小城”：1050亩的占地面积，地上建筑面积150万方，以创下杭州地产首个单项第一的姿态，引发了楼市骚动。

随后，在调控下的市场低迷期，它以精湛的营销赢得了“半月去化700余套”的热销之势，屡次登上了杭州楼市头条，成为业内热议的话题。

两年之后，该项目成交量就突破了2000套，成为了杭州楼市上一道靓丽的风景线，并且，承载了整个青山湖科技城板块配套服务的光荣使命，影响着整个板块格局。

……

三年造一座城，如今，越秀·星汇城也到了兑现承诺的时候。2014年11月中旬星汇城将举行“开城大典”，来迎接它的首次“开苞绽放”： 20万方的滨河公园即将开放、8万方的星汇天地将投入使用、星汇俱乐部将对外开放、1期1100多名业主也即将交房。

至此，星汇城正以最优美的姿态向大家款款走来……当然，它的成功也昭示了在这短短两年时间以内，越秀地产已凭借着稳健而有力的步伐，在杭州房地产市场里占据了属于粤派地产的一席之地。

即将交付的一期房源

三年蜕变 如何造一座城？

“对于越秀而言，星汇城蕴藏了越秀在杭州市场上的远大抱负——建一座小城。”采访中，星汇城营销负责人如是说。的确，1050亩的占地面积，地上建筑面积150万方，这恐怕是目前杭州仅有的几个“超级大盘”之一。

据住浙网研究员统计，环顾杭州，体量上能与星汇城相提并论的“超级大盘”仅有西溪山庄、万科良渚文化村、广厦天都城这三个楼盘。其中，西溪山庄目前已被绿城全资收购，更名溪山桃源，由此可见，并不是所有开发商都有能力操盘“超级大盘”。值得一提的是，这四个楼盘中，只有越秀星汇城为综合体项目，其余皆为纯住宅楼盘。

“这也意味着巨大投入，因为有大量的自持商业。”据悉，越秀星汇城150万方的建筑面积，其中30万方商业配套，业态会囊括高层公寓、花园洋房、排屋别墅、5A级写字楼、五星级酒店、购物中心、商业街等，总投资超百亿。

“我们一直坚持着‘造城’的理念。在交通上，距规划中的地铁5号线只有500米，越秀花巨资为业主打造了越秀公交站，直达杭州黄龙，无缝对接主城区；在教育上，我们引进了杭州知名的杭师大附小、浙大幼儿园；在配套上，我们建了8万方的星汇天地，电影院、餐饮、超市一应俱全。此外，我们还为业主打造了星汇俱乐部，配备了游泳池、健身房等，为业主提供丰富多彩的业余生活。”聊到这些，星汇城营销负责人自豪地表示，“我们等于为业主造了一座‘家门口的一生之城’。而且，一直坚持‘越来越好’的越秀还为星汇城还引进了德国排名第一的玛丽帝姆五星级酒店，今年年底即将封顶。”

这些曾经的“承诺”都将在近期的“开城大典”上以最好的姿态呈现给2000名星汇城业主。

值得一提的是，从2012年8月，这似乎就是一个屡创奇迹的楼盘。

半月热销700套、49席沿街商铺遭上百人热抢、两年成交量破2000套……自入杭以来，越秀星汇城就屡屡吸引着业内眼球，当之无愧地成为了杭州楼市一大“黑马”。

如今，它再次带给大家惊喜的是：三年之后，俨然成了一座生长在青山湖畔的“小城”。

“有别于其他开发商，我们不仅交房子，而且，交给业主一座‘城’，现在，终于到了兑现承诺的时候了。”

而历数杭州楼市的发展史，也鲜有一家外来开发商，在入杭后的首个楼盘上，就有如此出众的表现，“越秀现象”也成为了杭州楼市的一个议论焦点。

以拓荒者的姿态 开启青山湖科技城新格局

“除了精湛的大盘开发经验，越秀对于星汇城的产品定位非常精准。”评价越秀星汇城的成功，有业内人士如是说。

众所周知，杭州人对青山湖的居住印象大抵如此：山清水秀，风光旖旎，一直以来是别墅排屋的理想置业地。然而，越秀星汇城却首次给青山湖科技城板块带来了“超级商住项目”的概念。

“目前，青山湖科技城板块内，低密度产品众多，面积段基本上都动辄500方以上，总价大约在300万-1500万之间。在限贷没有放松的情况下，低密度产品如履薄冰。”星汇城营销负责人表示，“然而该板块内却鲜有高层公寓，所以，我们的产品恰好抓住了市场的空白点。”

此外，越秀星汇城的出现也符合了青山湖科技城的板块定位。随着连接文一西路的科技大道的通车，未来科技处与青山湖科技城便成了整个“大城西”发展战略中最重要的组成部分。“青山湖科技城是未来市场的热点，跟城市发展的脉络是一致的。”

其中，青山科技城被定义成了长三角乃至全国创新要素最活跃的研发基地之一，未来将成为国际先进、国内一流的科技资源集聚区、技术创新源头区、高新企业孵化区、低碳经济示范区。

根据规划，在星汇城的北侧和东侧，将是规模巨大的科研园、产业化园和孵化园，目前孵化园已初露峥嵘，香港大学和浙江大学等高校也已签订入驻意向书。“星汇城承担着科技城各项配套的艰巨任务，而其中的住宅不仅需要满足科技城里的工作和生活人士的居住，也将为科技城随着人口导入凝聚更多的人气和商机。”

漂亮的小区环境

背后的操盘者 “超级大盘”的成功之道

一个外来的房企，一出手就要在杭州楼市掀起滔天巨浪，这在杭州的房产史上，从来没有过。越秀地产，何以有这种魄力和能量？

对于杭州人来说，越秀地产可能还只是个新来者，但对于熟悉广州楼市的人来说，越秀地产的名头可谓如雷贯耳，在很长一段时间内，它曾占据广州楼市销售量一哥的位置，在广州乃至整个华南板块，留下过众多经典的建筑。

“在开发经验上，越秀最擅长的就是区域开发，作为一个城市运营商这样一个角色来运营项目的。”越秀集团杭州公司总经理何小军介绍，在广州市中心著名的高档居住区二沙岛上，从一个小渔村蜕变成豪宅区，公建公园、美术馆、音乐厅、教育设施等一应俱全的成功案例，也证明了越秀对对于一个区域的整体规划与开发实力。

而这样的大盘开发经验也被用在了越秀星汇城这个“巨无霸”项目上：比如交通先行，联通项目和杭州主城区的接驳巴士率先开通；比如单次推出高性价比海量房源，掀起一次又一次的开盘高潮……

“越秀的第二个长处是商业地产跟住宅开发是双轮驱动的，目前，商业地产的开发占到整个集团的开发量的30-40%，运营商业地产有一个比较好的经验和实力，有很好的团队运营。”

与杭州的不少开发商不同，越秀地产开发过众多的商业地产项目，并且统一持有经营，这点有点类似于香港的地产巨头九龙仓和新鸿基，使得企业拥有充沛的现金流，并具有强大的抗风能力。所以，操盘星汇城项目中30万方的商业业态，越秀也显得得心应手。

近期三盘联动 越秀或将再掀“楼市热潮”？

毋庸置疑，越秀星汇城的成功不仅为越秀树立了品牌形象，也为其立足杭州打下了稳固的基础。借着成功之势，2012年以来，越秀完成了其在城西、城北、城东四盘的全方位的布局。

在刚刚过去的9月，位于钱江新城的越秀维多利中心项目盛装启幕。作为亚洲第二家金融全牌照集团、亚洲第八超高层广州IFC缔造者——越秀集团也首次向杭州展示了自己对纯商业项目的运营能力。

10月7日，位于古墩路沿线的新盘——越秀星汇悦城在售楼处举行了开馆盛典，据住浙网研究员观察，现场大约到访人数达到了1500名，当天认筹就突破了200组。不少购房者在观看了样板房之后，一见倾心。在刚刚过去的十一长假期间，星汇悦城的火爆也再次证明了越秀的实力。

值得关注的是，在接下去的11月，位于青山湖科技城板块的越秀星汇城也将迎来开城大典，这将是星汇城开盘两年之后，首次对购房者的一次承诺兑现。届时，20万方的滨河公园将开放；8万方的星汇天地也将投入使用，电影院、餐饮、大型超市等生活配套都将一应俱全；此外，星汇俱乐部即将呈现，1期业主也将迎来首次交付。“我们很高兴，原先承诺给购房者的东西都一一兑现了。”

近期越秀三盘联动，接下去，还会给杭州带来哪些惊喜？让我们拭目以待！

越秀在杭布局图