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核心提要：
??????7月售楼处开放 世茂或将“一马当先”？
最后一个面市 滨江华家池公寓或后发制人？
商业体量庞大 开发商将如何应对？
业内专家：豪宅市场压力巨大
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文/住浙网研究员 黄珣
华家池3盘分布图
华家池3个项目现场进度 摄影：黄珣
??“华家池地块的项目，售楼处都快造好了！”近日，某论坛上一则帖子引发了业内关注。??
??去年9月5日，在备受关注的华家池地块出让上，经过一番激烈鏖战，绿地、滨江、世茂最终胜出，以136.7亿元的总价分别拿下了华家池地块的三宗地。至此，华家池也晋级为杭州市场上的总价地王。??
??如今，距离土地出让已有9个月的时间。三个项目近况如何？华家池之战究竟何时开打？三盘鼎力的竞争格局之下，各楼盘都有哪些竞争优势？为此，住浙网研究员前往华家池地块进行一番调查。
7月售楼处开放 世茂或将“一马当先”？
6月的午后，住浙网研究员沿着秋涛北路前往华家池现场。远远望去，从秋涛北路到艮山西路，整一片工地都被高高的围挡包围着，围挡外面虽然没有项目案名，但由于处于市中心，还是让来来往往的行人颇为关注。
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??其中，最引人瞩目的当属位于“闸弄口新村”公交站背后的世茂华家池项目售楼处，仔细一看，整个售楼处主体部分已完工，现场不少工人正忙于布置园区景观。??
??世茂杭州公司营销总监叶松告诉住浙网研究员：“项目售楼处将于7月正式对外开放。此外，项目样板房目前也正在打造中，预计将与样板房同步开放。??”
华家池地块出让会现场 竞买人世茂
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绿地和滨江有何计划呢？
据研究员了解，绿地华家池1号的现场售楼处将于今年9月开放：
“具体的时间还未确定，我们的售楼处也打算和样板房同步开放。不过，应该都在世茂之后。”绿地华家池1号营销经理陈潇表示。??
??滨江华家池公寓项目负责人王赞煜也表示，华家池公寓将于11月或12月开放现场售楼处，至于具体的开盘时间，还得看市场情况来确定。??
??由此看来，世茂华家池项目或将成为华家池地块内首个面市的项目。而具体的案名将在7月售楼部开放时候一并向社会公布。
最后一个面市 滨江华家池公寓或后发制人？
时间回溯到去年九月，绿地、世茂、滨江，三个房产巨头齐聚华家池地块。一个是入驻杭州姗姗来迟的世界500强企业，一个是布局杭城多年的外来上市大鳄、还有一个是在杭州排名仅次于绿城的杭州本土大佬。
强大的阵容背后，他们将会给杭州带来怎样的产品？??
??华家池三盘项目属性PK表
“我们希望华家池地块能发挥我们固有的优势，打造成世茂在杭州的豪宅标杆项目。”世茂杭州公司营销总监叶松表示。
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??从下沙世茂江滨花园，到老余杭的世茂西西湖、滨江钱塘帝景、之西湖，这一路走来，自称为“豪宅教父”的世茂在杭州豪宅市场上的成绩并不突出，还没有真正意义上在杭州市场上证明自己营造高端住宅的能力。??
??“现在杭州市场上的主流开发商做了很多豪宅，但是在外立面、室内设计等方面还缺少变化，让这个城市的建筑风格感觉偏单一。”叶松表示，世茂华家池项目将打造一个非常有特色的产品，希望能有一些新的风格，而不是局限在法式或者新古典。??
??滨江华家池公寓项目负责人王赞煜则表示，“华家池公寓项目规划了10幢高层及6幢排屋，整个项目将精装修交付。”此外，由于该项目工建与住宅并未被隔开，所以，未来的中央花园将会是三个项目当中最大的。
“城东是滨江的大本营，作为本土开发商，我们更加了解杭州的购房者需要怎样的豪宅。”王赞煜如是说。
??而绿地华家池1号项目负责人则表示，目前项目还在规划中，目前唯一可以确定的是，华家池1号也将精装修交付。“绿地一直有着豪宅传统风范，所以在这个项目上，我们会在外立面以及精装修标准等方面，和其他两个项目做出差异化竞争。”陈潇如是说。??
??值得一提的是，相对于绿地、世茂这两个海派地产大鳄，滨江集团尽管综合实力稍弱，但却在杭州成功开发了一系列的城市豪宅。从杭州城市豪宅的滥觞之作金色海岸，到钱江新城核心区的城市之星，再到市中心最核心地段的武林壹号，对杭州的业界和购房者来说，滨江有着远比前两者更高的知名度和信任度。??
??作为三盘大战中的最后一个亮相者，滨江华家池公寓将上演后发制人的一幕？
商业体量庞大 开发商将如何应对？
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??值得关注的是，由于华家池位于市中心、钱江新城、城东新城三大城市中心的中间地带，所以，不少人表示，三个项目中庞大的商业体量或许将会成为未来开发的难点？
其中，作为华家池地块中商住比例最大的项目，杭州绿地中心的商住比例各高达50%。
据住浙网研究员现场观察，项目的东北角还有同方国际在售。
此前，绿地集团浙江区域营销负责人周瑜曾向本网研究员表示，“我们14万方的商业项目中规划了四幢甲级写字楼，此外，还规划了国际化的商业街区。”??
??据悉，目前绿地在杭州除了杭州绿地中心之外，还有三个项目：绿地中央广场、胜利河美食街项目、绿地旭辉城。这几个项目中，无一例外地都有大量的商业体量。
“绿地的市场发展重点是城市超高层综合体。”有业内人士如是说。如此看来，商地劣势能否转化为绿地特有的优势，也将成为未来的一大看点。??
??此外，采访中，滨江华家池公寓负责人王赞煜则表示，商业部分后期将会打造成写字楼。目前看来，这部分不排除自持的可能性。??
??而对于世茂华家池项目后期的商业规划，相关负责人则表示，目前还在规划中。不过，有业内人士表示：“世茂做商业也相当有经验，从钱塘帝景和之西湖就能看出，世茂对于商住项目也是情有独钟。”
业内专家：豪宅市场压力巨大
??有业内人士表示：目前，从目前三个楼盘的定位来看，将来这三个楼盘的住宅产品或将与附近的绿城兰园类似。据悉，目前绿城兰园的住宅精装修均价为5-6万元/平米，其中，精装修标准为7200元/平米。??
??截止6月15日，透明售房网显示，绿城兰园今年一共成交了39套房源，同比去年，成交量将近降低了一半。不难看出，当前的市场行情下，豪宅的去化速度并不乐观。??
??周边新房均价在4万元/平米以上的豪宅项目一览表??
从容积率上比较，华家池地块三个项目的容积率均高于周边豪宅项目。
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??此外，从价格方面来看，绿地华家池1号地块的楼面价为19416元/平方米，其余世茂与滨江地块的楼面价分别为23828元/平方米、23190元/平方米。如果以绿城兰园为标准，加上最少4000元/平米的建安成本、12%的税费、3%的营销等综合费用，这几个项目如果未来想盈利，则均价需在绿城兰园之上，相比较而言，竞争压力也显而易见。
华家池三盘的住宅总体量为34万方，加上武林壹号、武林外滩、绿城兰园、九龙仓君玺、武林国际等5个盘，新房均价在4万元/平米之上的市中心豪宅市场，潜在供应量共计73万方。
然而，豪宅去化速度很慢，5个在售豪宅楼盘今年前六个月平均成交29套，其中，武林外滩仅仅成交1套。
如此大的体量，如此慢的去化速度，市中心豪宅的价格战或将在所难免。
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