编者按：

随着外来大鳄近几年对于杭州市场的大肆进攻，杭城本土房企，这支曾经在这个城市创造了无数经典佳话的队伍，已经渐渐被边缘化。

今年以来，先有绿城股权变动，后有郡原传被收购。如果将目光放得再远一些，当年与绿城并称蒋村三驾马车之一的金都已经在这几年转让了数个项目，曾经的南都则早已融入了万科。

面对本土房企节节败退之势，仍然有一部分房企选择突围。他们以各自的方式，坚守着本土市场，捍卫本土房企的尊严。

一如滨江、德信、天阳、广宇、赞成、宋都……他们以进取者亦或保守者的姿态，继续在这座城市耕耘。然而，这些突围样本成绩参差，一些开发商积极拓展成为了本土房企中的一面旗帜，一些房企则继续边缘着边缘。

为此，住浙网推出“本土房企生存法则”系列报道，旨在分析杭城本土房企如今的生存之道，今天推出的是系列报道第一篇：

①赞成的保守与进取：一家杭州老牌房企的突围困境

核心提要：

低价先锋，效果如何？

亏本了吗？

保守的进取，能否突围？

文/住浙网研究员 倪陈露

赞成在杭布局图

作为拥有22年开发历史的本土老牌房企，赞成在杭城开发过众多项目。

然而，在外来大鳄抢占市场愈发凶猛、本土房企日益被边缘化的背景下，赞成选择了避开大众争抢的主城区，深耕余杭。

从2009年至今，赞成在余杭区共竞得8个项目，是近五年中拿地最多的本土房企之一。

进取拿地的背后，是这家老牌房企默默耕耘的保守作风。若不是一一排查，很难想象竟然有一家本土开发商默默地在某些本土房企或出走或退出的背景下，成为了拿地主力军。但是，这份坚守却没有如愿换来一个收获季。

近几年杭州楼市的发展并不尽如人意，赞成目前在余杭布局的九个项目也面临着亏本、微利或滞销的窘境。

一家老牌房企的突围困境，如何破局？

2014年至今赞成房产杭州项目线上销售情况一览

（数据统计：2014/1/1-2014/11/4；来源：透明售房网）

低价先锋，效果如何？

10月31日，赞成龙兴道一号首开，中间套折后封顶价6980元/平米，大幅刷新了该项目所在的临平老城今年12600元/平米左右的成交价格。

10月18日，赞成首府开盘，推出2、16号楼共300余套房源，中间套户型折后封顶60万。

9月5日，赞成杭家开盘，推出了2、3号楼共184套房源，折后均价7800元/平米。

6月8日，赞成赞城首开，推出12号楼共50套房源，均价8500元/平方米，这一价格，较同板块内名城博园当时1万元/平米的价格相当于打了8.5折。

或主动、或被动低价入市后，赞成各项目取得的效果怎么样呢？

与赞成项目同板块内楼盘销售情况一览

（时间：起始于赞成项目首开，截止2014/11/4；数据来源：透明售房网）

根据住浙网统计，除了刚刚开盘没多久的龙兴道一号以外，赞成今年另外三个首开项目已经取得了一定的去化。从数字看，赞成赞城卖得最好，截止11月4日，线上成交已有292套；从速度看，首府项目去化得最快，半个月已经去化115套。

赞成龙兴道一号鸟瞰图

然而，没有对比暂且还不能下定论。

以赞成赞城为例，与该项目处同一板块的上亿彩虹郡，从6月28日首开至今，在与赞成赞城成交均价差不多的情况下，已成交了482套房源，以后来者的姿态大幅赶超赞成赞城的292套成交。

同样与赞成杠上的，还有上亿位于崇贤新城的中央郡项目，赞成杭家比上亿中央郡（9月20日首开）早开盘15天，但242套的成交量仍不敌中央郡的324套。虽然，中央郡的成交均价比赞成杭家低了约500元/平米。

赞成首府是应该值得庆幸的那个吗？该项目所位于的临平新城核心区内，板块内如万泰城章与御华府都是续销项目，在其他项目没有大营销动作、但是赞成首府的开盘均价也并没有大优势的背景下，该盘自10月18日首开以来，半个月内取得了115套的销售成绩，上周（10.26-11.1）获得了杭城商品房住宅部分成交套数TOP9。似乎，还不错？

亏本了吗？

如果按照每平米3000元的建安成本，12%税率，3%的营销成本以及10%的资金成本来算，赞成今年低价入市的四个项目盈亏几何？

2014年赞成在杭首开项目拿地信息一览

按照以上方式推算：赞成赞城的成本9000元/平米左右；赞成首府的成本7800元/平米左右；赞成龙兴道一号的成本8700元/平米左右；赞成杭家的成本8200元/平米左右。

如不出所料，赞成今年首开的四个项目，基本上目前都处于无利可图的状态中。虽然龙兴道一号目前尚未有线上成交价显示，但根据该项目首开“中间套房源封顶6980元/平米”的价格推算，预计首次开盘均价极小有可能超过8700元/平米左右的预算成本。

赞成旗下四盘成本价（预测）与实际成交均价对比

当然，伴随着本轮市场周期的下行，目前市场上微亏的项目不在少数，我们并不排除后期这些项目盈利的可能性。

保守的进取，能否突围？

2009年至今，赞成在余杭竞得了8个项目，成为本土房企中近五年来拿地最多的房企之一。有别于其他房企追求东南西北全面布局的策略，赞成的扩张，选择在余杭深耕细作。除了去年首开的写字楼项目，赞成中心一盘外，赞成其余在售九盘均位于余杭区。

相比其他区域，余杭有很多亮点：地价较主城区更低廉、地铁优势、同城化指日可待……相比于四处拿地，深耕意味着在区域内形成一定声势、意味着消费者更坚实的忠诚度……相比于其他的扩张之路，选择一个区域然后“钻进去”更有可能使其扩大市场份额……

当然，这些都是市场处于上行通道的后话了。至少在本轮下行期，我们似乎还看不到赞成“低成本扩张”的明显优势。

股神巴菲特告诉我们，投资者应该把所有鸡蛋放在同一个篮子里，然后小心地看好它。因为在时间和资源有限的情况下，决策次数少的成功率自然比投资决策多的要高。

这虽然有悖于概率学的常理，但却是也不无道理。归根结底，把鸡蛋放在哪个篮子里会成功都没有百分之百的概率，这是一场博弈，本就没人可以预测。在输赢面前，百分之一和百分之九十九有很大区别吗？

信奉产品主义的本土房企绿城和郡原，一个经历了股权转让，一个遭受被收购的命运。赞成则是本土房企的第三类代表，选择了一条保守的进取之路；当然，还有一类如滨江集团，依旧奋战在杭城的东南西北，成为本土房企的一面旗帜。是他们一同，构成了杭州本土房企的多面图谱。

现在是这样，今后呢？