核心提要：

2014年祥符板块首开新盘PK，谁将胜出？

谁在盈利？

什么样的产品在区域内更有竞争力？

首次入杭，宝嘉誉峰成功秘诀何在？

文/住浙网研究员 倪陈露

截止2014年11月13日，今年4月份首开的宝嘉誉峰以线上成交量住宅292套、商业54套，共计346套的总销量，名列祥符板块内住宅销售量、销售金额第一；商业部分以仅次于万达的成绩位列板块第二。

据宝嘉地产杭州公司总经理张世泽透露，由于项目还存在有一批未签合同的房源，截止年末，预计整个项目的成交量将达到十亿。

作为马年第一降德信·北海公园的邻居，又身处楼市大红海大城北区域，今年4月首开面市的宝嘉誉峰，以显著高于市场预期的1.7万/平方米均价面市，却悄然杀出一片天地，成为了祥符板块的住宅销冠。

往往外来大鳄在杭州的开山之作会因为水土不服，品牌落地困难等原因而导致首个项目的“牺牲”；亦或以价换量之法，用微亏销售来换取一定量去化。

综合以上两点，与首次入杭的宝嘉似乎都没有“瓜葛”。

2014年祥符板块首开新盘PK，谁将胜出？

2014年，注定是祥符板块不平凡的一年。

一来，杭州首个万达广场即将在12月份迎来开业；另外，则是两个清盘项目联袂打造的“马年首降”对于板块内新盘带来的一些影响。

截止目前，自今年三月份板块内金地申花里开盘以来，祥符板块共有四个项目首开。除了已经提到的金地申花里以外，还有三月开盘的耀翔悦尚、四月份开盘的宝嘉誉峰和十月开盘的汉嘉·申花郡。

住浙网根据透明售房网数据整理发现，在这四个首开新盘当中，宝嘉誉峰以346套的线上成交量大幅超过其他三个首开项目。

另外，这四个项目当中，金地申花里的均价最高，达到20500元/平米左右，耀翔悦尚的成交价格最低，为15000元/平米不到，宝嘉誉峰则以18300元/平米的均价，位列第二。

值得一提的是，金地申花里为精装修交付房源。据开发商消息称，精装修标准为4000元/平米。也就是说，该项目的毛坯均价应该在16000元/平米以上。

如此，宝嘉誉峰是板块内四个项目中开盘价格最高的。

宝嘉誉峰缘何在价格战如此激烈的板块内坚持高价首开呢？

“开盘的时候，定这个价格我们也有一些压力。最终决定这样定价，是出于两种考虑：第一，宝嘉誉峰的体量、投入成本及配套资源从一开始就注定了他的定位就是这个板块的标杆，所以，我们在价格上也要坚挺住，做板块的中流砥柱，而不是竞相杀价者。第二，前面提到了，我们对自己的产品确实比较有自信，内功做的比较好。”张世泽表示。

谁在盈利？

如果按照3000元/平米的建安成本，12%税率，3%的营销成本以及10%的资金成本来算，祥符今年首开的四个项目孰赚孰亏？

（备注公式：新房价格=(拿地楼面价+拿地楼面价*开发周期*10%+建安成本)/(1-利润率-15%)）

其中，耀翔悦尚由于拿地到开盘周期长达5年，预计成本在13900元/平米左右；

汉嘉申花郡的成本，预计成本在16000元/平米左右；

申花里的毛坯成本预计为15600元/平米，加上4000元/平米的装修标准，成本近20000元/平米；

宝嘉誉峰的成本预计在15200元/平米。

按照这一推算数据，在个别项目微利或微亏的背景下，宝嘉誉峰很有可能是区域内今年面市的新盘中盈利能力最强的楼盘。

什么样的产品在区域内更有竞争力？

“当时在做产品规划的时候，我们是比较大胆的。”张世泽告诉住浙网研究员，“宝嘉誉峰的户型结构，百分之十几是75方的小户型，百分之三四十是90方的户型，90方以上的大户型占比超过50%。”

在祥符板块内，大部分开发商选择将90方户型作为最主流户型。但是，宝嘉誉峰最主力的户型则集中在110-120方之间。

张世泽表示，“按照常规思路，在这个板块，多做90方的户型是比较安全的。但是，我们对自己的要求比较高，要做这个片区的标杆，所以把大户型的比例提高了。当然，我们也不做特别大的户型，全部在140方以下。”

从目前数据来看，这部分规划还是比较成功的。

根据线上数据显示，宝嘉誉峰的90方以上房源成交量在区域内排名第一。剔除商业地产万达来说，其余住宅项目的90方以上房源成交量仅有宝嘉誉峰的一成至五成之间。

根据住浙网研究员观察，这主要得益于板块内90-120方房源的稀缺性。北海公园、荷塘月色、阳光郡和香榭里基本已是尾盘；方正御星最大户型为105方；申花里的大户型在125方左右。

可以说，宝嘉誉峰正是在细分市场中找到了差异化优势。

除此以外，倚靠离万达广场仅一街之隔的优势，宝嘉誉峰的商铺成交量也以仅此于万达的成交量获得板块内第二的成绩。

据张世泽介绍，宝嘉誉峰项目的沿街商铺主要位置多直面万达广场。而一街之隔，成交均价几乎差了1.5万元/平米的差价优势，也让宝嘉誉峰的商铺得以获得了不错的成交量。

首次入杭，宝嘉誉峰成功秘诀何在？

综合以上各项数据来看，宝嘉誉峰都是板块内的佼佼者。

初入杭州，又恰逢杭州楼市一度低迷，能够在首个项目的销售中便取得优秀成绩，在外来大鳄中并不多见。

“宝嘉誉峰能取得不错的成绩，除了我们前期对市场的判断各方面比较精准以外，我们在营销上也下了很多功夫。”张世泽表示，“应该来说，整个板块内项目也比较集中，我们能够在这个市场上发声，主要是内功做得好。”

据张世泽介绍，自项目开放了港味十足的售楼处以来，举办了多场吸人眼球的活动，以此来提升宝嘉在杭城的关注度。“在蓄客的时候，我们举办过马路音乐节、让爱导航演唱会等一系列活动，用以拉动项目和品牌的调性。”他说。

“另外，我们通过赠送万达广场电影年票等活动来体现宝嘉誉峰项目的配套优势，包括项目最初打出的‘渐入高峰’的广告语，也是为了与我们的目标客群更好的贴合。”

宝嘉誉峰区位图

张世泽认为，“好的产品更需要宣传，通过我们营销上多渠道的发声途径，才得以让我们的项目能够成为区域内住宅销冠。”

由此可见，地段优势、规划合理，再配合独具匠心的营销手段，使初入杭州的宝嘉即能在杭城这个大鳄戏水池中占得优势地位。