核心提要：

销售不畅与延迟面市

蓝孔雀特殊的“踩踏”格局

“踩踏”如期而至：激进进货 激进出货

振翅的努力：蓝孔雀未来或可期？

雍景湾即将入市 申花或将迎来供应高峰期？

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文/住浙网研究员 黄珣

蓝孔雀板块项目分布图

“左申花、右桥西、前银泰、后万达”，顶着“蓝孔雀综合体”的明星光环，在去年9月份的土地大战中，蓝孔雀诸地块的出让，其市场关注度之高，仅次于“9·5华家池之战”。

最终，当月出让的蓝孔雀六宗宅地，分别被三江、招商、江苏新城、融信高溢价瓜分。其中，闽系房企融信更是以34.6亿的总价，包揽其中两宗较大地块，高调入杭。而招商地产、江苏新城也都是当年首次入杭的外来房企，萧山房企三江国际，则是第一次踏入主城区。

同样的区位、同样的配套、同样的70/90限制，同质化严重的蓝孔雀四大住宅项目，因为拿地时间几乎相同，也几乎同时拥挤在今年下半年出货面市——在市场整体低迷之下，踩踏由此发生……

销售不畅与延迟面市

据住浙网统计，截止11月25日，三江花园道壹号的网签数据为54套。据悉，三江花园道壹号于9月底首次开盘，共推出了150套左右房源，如果按照目前透明售房网显示的数据，也就是说，两个月之后，该项目去化仅仅只有四成左右。

蓝孔雀综合体内各住宅项目信息一览表

（数据截止：2014/11/23 数据来源：透明售房网）

此外，招商雍景湾则表示，开盘时间再次延期至今年12月份，而新城蓝孔雀项目则表态，今年不会开盘。至此，蓝孔雀四大住宅楼盘明显出现了“欲飞乏力”的征兆。与此同时，仅仅晚三江花园道壹号半个月开盘的融信蓝孔雀情况也不容乐观。数据显示，10月18日开盘至今已超一个月，蓝孔雀网上签约套数仅17套。相对其首开推出的338套房源来说，成交率甚至低于一成。

蓝孔雀特殊的“踩踏”格局

作为去年“红九月”杭州土地市场上耀眼的“明星”项目，销售成绩缘何无法达到预期？究其原因，不得不提蓝孔雀特殊的“踩踏”格局。

一般而言，楼市“踩踏”的生成需要两个前提条件：一是大块地被分割成多宗小块出让，二是市场热的时候推出地块。而蓝孔雀正是在这种前提下推出的热门地块。

为此，在各大开发商的强烈争夺之下，超高的楼面价，也成了蓝孔雀综合体挥之不去的问题。数据显示，蓝孔雀综合体内的几宗宅地楼面均价基本上都在14445元/平方米左右。地价、代建费、建安成本、政府各项税费，蓝孔雀综合体内楼盘的保底售价约在23000—24000元/方。

值得关注的是，目前蓝孔雀综合体周边的滨江紫金府价格在24000元/㎡，天阳尚景国际小户型价格在22000元/平方米，而与蓝孔雀综合体仅仅相距一条留祥路的金地申花里精装小户型价格在20000元/方左右。

有业内人士表示，虽然蓝孔雀位于整个申花板块的最北部，距离银泰城、地铁2、5号线、浙大紫金港等利好资源都较远，但是地价在整个区域内处于高位。板块内楼面价高于蓝孔雀均价的有景瑞申花壹号院、天阳申花项目、滨江紫金府这三个，但三个项目在区位上均优于蓝孔雀。

由此可见，在楼市尚处于下行通道的周期内，蓝孔雀综合体内宅地的高楼面价，也就形成了蓝孔雀板块特殊的“踩踏”格局。

“踩踏”如期而至：激进进货 激进出货

在高楼面价的压力之下，各大拿到小块地的开发商们为了节约成本，必然会竞相开盘。为此，从去年9月份的拿地，到今年9月份的开盘，不管是三江花园道壹号还是融信蓝孔雀，都仅仅经历了一年的时间。

然而，在楼市处于下行周期的时间里，由于拿地到开盘的时间较短，楼盘往往会因为蓄客不足导致销售不佳，于是竞相杀价成为这些新楼盘之间最重要甚至是唯一的竞争手段。

在这样的背景之下，蓝孔雀各大楼盘之间的“踩踏”也就如期而至了。

今年9月初，三江·花园道壹号爆出了“中间套户型1.79万元/㎡”，要知道，该项目的楼面价为1.5万元/㎡，1.8万元/㎡的售价，无疑是一个“跳楼甩卖价”。

作为蓝孔雀综合体内首个开盘项目，从曾经的高价拿地、强势入驻到开盘的割肉出货，显然，三江花园道壹号成为了首个“搅局者”。

9月底，就在花园道壹号释放价格不久，一直坚信走“高端路线”的融信蓝孔雀爆出了“起价17300元/平方米”的广告让业内大吃一惊，也瞬间削弱了此前三江·花园道壹号的价格优势。

虽然，开盘当天，融信蓝孔雀共推出338套房源的均价在21500元/㎡，但是，算上当时的现场优惠，最终购房者能享受到的均价也在2万元/平方米左右。

值得一提的是，融信蓝孔雀项目楼面价在14584元/㎡，按照10%的年财务成本、3500元/㎡的建安成本、12%的销售税费以及3%的营销成本，融信蓝孔雀项目起码要在23000元/平方米才算保本。而且该项目不仅采用了玻璃幕墙和铝板，而且还用了LOW-E的中空玻璃，这样豪宅中的配置，其成本也只增不减。

有业内人士表示，如果时间能够倒流，如果在去年蓝孔雀的出让会上，开发商们没有凶猛争抢，而是让融信以起拍价10817元/㎡拿到地，那么现在这样的价格才能恰能保本。

振翅的努力：蓝孔雀未来或可期？

毋庸置疑，在土地的“抢夺战”中，去年风光无限的蓝孔雀综合体，今年却成了“踩踏”最严重的区域。那么，接下去，该区域内的各大楼盘，还有哪些值得期待地方呢？

三江·花园道壹号

作为三江国际回归杭州主城区后的首部作品，花园道壹号项目虽然体量上只有5万方，但却位于蓝孔雀的中心地段，比邻700亩城西公园。

这也意味着，一旦城西公园建成，花园道壹号项目的居住环境也将大大改善。而且，也正因为体量较小，所以，该项目在价格上的灵活度也早有体现。

融信·蓝孔雀

这是融信在杭州品牌落地的首个项目，同样也是蓝孔雀地块中体量最大的项目。此外，值得关注的是，融信一直立志于打造蓝孔雀板块内品质最高的楼盘。

其中，该项目的外立面还采用了玻璃幕墙与铝板，成为了一大卖点。“LOW-E的中空玻璃，目前在杭州只有豪宅才有所运用，如武林壹号和蓝色钱江等。”

招商·雍景湾

从目前看来，招商进入杭州之后，在肯定蓝孔雀区域价值的同时，也更加关注了产品的性价比和未来的居住体验（例如3D体验馆、样板房人性化装修），希望给杭城客户带来一些全新的生活理念。不过，这些能否符合杭州客户的生活习性呢？高大上的品牌以及物业如何在杭城落地？让我们拭目以待。

从板块来看，随着今年10月学院北路的全面动工，蓝孔雀也迎来了真正意义上的极大利好。据悉，学院北路一旦开通，它将成为连接城西文教区与申花蓝孔雀板块的重要干道。

此外，据知情人爆料，目前，蓝孔雀板块的各大开发商已经达成了“共同协议”：抱团取暖，共同抵制恶性竞争。其中，共同引进一所学校就是策略之一。该知情人表示，目前华师大与浙师大都正在洽谈之中。

雍景湾即将入市 申花或将迎来供应高峰期？

据悉，在接下去的12月份，蓝孔雀区域内的招商·雍景湾将迎来首开。

目前，售楼处并没有对外释放销售价格，也没有开启存抵活动，只表示“首开价格应该会参考周边项目。”雍景湾计划首开1、2、3号楼，其中，1号楼主力户型为128方，3号楼主力户型为90方三房，样板房已对外开放。

不过，有业内人士表示，随着招商雍景湾等项目的入市，蓝孔雀所在的申花板块，或将进入供应高峰期。

据住浙网研究员统计，目前，申花区域内在售的楼盘主要有景瑞申花壹号院、方兴黄龙金茂悦、汉嘉申花郡、融信蓝孔雀、三江花园道壹号、招商雍景湾、金地申花里、天阳尚景国际、滨江紫金府等9个项目。

而欣盛东方府邸、保利香槟国际、中顺上尚庭、莱德绅华府、赛丽绿城慧园等则是目前申花板块的在售尾盘。

不算上复地复城国际、蓝钻天成、中粮等项目的商业体量，也不计较在售的天阳尚景国际、滨江紫金府和其他申花尾盘的供应量，仅粗略计算目前申花板块的住宅供应量，就已达近110万方。

申花板块楼盘项目信息一览表

（数据截止：2014/11/23 数据来源：透明售房网）

值得注意的是，在2011年，随着欣盛东方福邸、保利香槟国际、莱德绅华府、赛丽绿城慧园等的集中入市，申花板块也曾迎来供应井喷，那时候的板块供应量在80万方左右。所以，目前该区域内楼盘的开盘压力可想而知。