编者按：

随着外来大鳄近几年对于杭州市场的大肆进攻，杭城本土房企，这支曾经在这个城市创造了无数经典佳话的队伍，已经渐渐被边缘化。

今年以来，先有绿城股权变动，后有郡原传被收购。如果将目光放得再远一些，当年与绿城并称蒋村三驾马车之一的金都已经在这几年转让了数个项目，曾经的南都则早已融入了万科。

面对本土房企节节败退之势，仍然有一部分房企选择突围。他们以各自的方式，坚守着本土市场，捍卫本土房企的尊严。

一如滨江、德信、天阳、广宇、赞成、宋都……他们以进取者亦或保守者的姿态，继续在这座城市耕耘。然而，这些突围样本成绩参差，一些开发商积极拓展成为了本土房企中的一面旗帜，一些房企则继续边缘着边缘。

为此，住浙网推出“本土房企生存法则”系列报道，旨在分析杭城本土房企如今的生存之道，今天推出的是系列报道第三篇：

③新盘热销老盘遇阻 宋都杭州存货结构性难题待解

回顾：

①赞成的保守与进取：一家杭州老牌房企的突围困境

②快速与联合：德信的独特扩张之道

核心提要：

深耕城东  重点布局沿江区域

首次布局城北  宋都打响了“坚守之战”？

50亿元销售目标，今年成绩如何？

借壳上市，宋都的地产金融理念

文/住浙网研究员 黄珣

宋都在杭布局图

作为一大批排队等候上市的杭州本土房企中的幸运儿之一，2011年，宋都借壳ST百科顺利在中国A股上市，成为了继绿城、滨江、广宇之后的又一家上市公司，风光无限。

上市之后的宋都地产似乎一直主张“以金融的思维做地产”，然而，由于有关部门一度冻结房企的公开融资，宋都上市之后的直接融资功能没有得到发挥，高负债率、项目存量不足的困境也一直如影随形。

不过，2013年，在外来房企不断“攻城”的背景之下，作为一家有着30年发展历程的本土房企，显然也打响了“坚守之战”：2013年4月，宋都补仓江干区下沙一宗宅地；2013年10月，宋都首次落子城北区域；2014年1月，宋都再次出手，在彭埠再落一子。

至此，2014年，宋都地产在杭州似乎迈入了一个新的局面：除了东郡国际三期、香悦郡以及淘天地之外，在售“江湾系”也不断推出新品。一时间，沉寂多年的老牌本土房企也再度迎来了4盘发售的盛况。

那么问题来了，曾在快销行情下略显疲态的宋都是否迎来了新的转机？4盘齐发之后，宋都今年的成绩如何？此外，一直深耕杭城城东的宋都首次走进了杭州城北板块，能否再次顺利扎根？

深耕城东 重点布局沿江区域

作为发家于江干的杭州老牌本土房企，在战略布局上，宋都集团似乎一直以稳健著称，此前的发展几乎都伴随着城市东扩的步伐，并且在城东区域深耕。

从位于钱江新城的宋都新城国际，到位于钱江新城泛二期的宋都阳光国际，从下沙沿江的宋都晨光国际，到下沙大学城板块的宋都东郡国际，宋都集团的发展一直都是沿着钱塘江江湾展开的，并且，为购房者打造了“江湾系”四大作品。

数据显示，2013年，仅凭“江湾系”三盘在售的宋都地产在杭州市场中收获了20多亿的销售业绩。其中最耀眼的当属晨光国际。去年晨光国际的住宅和商铺共同发力，总共销售658套。东郡国际成交500多套，大户型为主的阳光国际也有100多套的成交量。作为本土房企，宋都的成绩也属不易。

不过，值得关注的是，宋都集团虽然是上市公司，但是这几年在杭州的项目存量也一直不高，基本上‘江湾系’几大在售楼盘为主。其中，到目前为止，宋都·阳光国际的开发周期已将近五年，在售三期房源，尚有不少大户型房源。

由此可见，至上市之后，宋都地产在杭州的扩张步伐并没有迈开。

“宋都这些年在杭州的发展，一直沿着钱塘江湾。直到2013年才逐步走向杭州其他区域。”有业内人士表示，在宋都的战略布局中，也可以一窥杭州本土房企一贯的开发思路——深耕杭州，扎根小区域。

首次布局城北 宋都打响了“坚守之战”？

出人意料的是，在经过几年的沉寂之后，2013年，几乎成了宋都地产的扩张之年。土地市场上，存量不足的宋都也为本土房企打响了“坚守之战”。

2013年4月，宋都力克世茂、新城等多家外来大鳄，以总价6.4亿元夺得大学城北26号地块，即宋都东郡国际三期；2013年10月，宋都集团经过18轮竞价，力压嘉凯城、德信、大家、欣盛在内的本土房企和包括金地、阳光城、中国铁建和万科在内的外来实力房企，以12.9亿元拿下拱墅区桃源单元地块，即宋都·香悦郡；2014年1月，距竞得桃源地块仅70天后，宋都再次以底价32517万元（楼面价6591元/平米）在杭城再落一子，直接拿下江干区彭埠单元商业地块……

短短半年时间内，宋都在杭州的下沙、城北、彭埠三地快速补仓。不过，有业内人士分析，宋都拿地背后整体发展的战略意义或许更甚于补仓意义：下沙地块规划为东郡国际三期，项目因此一跃成为了区域内体量最大的社区；城北香悦郡是宋都走出城东的第一项目，而彭埠淘天地则是其在杭州区域的第一个商业项目。“三步走”的战略背后，宋都集团在杭州市场中“崛起”的野心也可见一斑。

值得关注的是，香悦郡项目的出炉，也意味着宋都集团开始走出城东，转向城市北部，这也表示宋都集团未来的发展将着眼于整个杭州。

50亿元销售目标，今年成绩如何？

2014年年初，宋都集团相关负责人曾在媒体上公开表示，2014年，宋都集团的销售目标在50亿元。算上宋都在杭州、南京、合肥的6块地的土地储备，该负责人表示对这样的成绩很有信心。

那么，时至年底，宋都集团的销售成绩如何呢？我们以杭州市场为例，目前，宋都在杭州的在售项目主要有宋都·阳光国际、宋都·晨光国际、宋都·东郡国际以及宋都·香悦郡。此外，宋都·淘天地预计今年年底将会迎来首开。

宋都杭州在售项目与同板块内楼盘销售情况一览表

（时间：2014/ 1/1——2014/12/3；数据来源：透明售房网）

从数据上来看，今年宋都在杭州的在售楼盘可谓喜忧参半。喜的是，位于大学城北的宋都·东郡国际项目，今年已经成交了近496套房源，远远高于同板块的另外两个竞品碧桂园和保利城市果岭。

此外，从宋都走出城东后的第一个项目——香悦郡上来分析，从10月19日开盘到现在，短短一个多月时间，香悦郡的线上成交数据已有96套房源，远远高于同板块的广宇·锦绣桃源项目。

宋都香悦郡鸟瞰图

但同时，宋都旗下的另外两大楼盘阳光国际和晨光国际，表现却乏善可陈。

晨光国际今年只卖了141套房子，不但远低于同区域的兄弟楼盘东郡国际，更远低于该盘去年652套的成绩单。晨光国际去年单盘贡献了超过10个亿的销售额，但今年宋都全杭州所有项目加在一起，线上成交额也不到10亿。

阳光国际销售成绩更逊一筹，今年总共只成交了56套房子，签约金额不到2.3亿。

晨光国际和阳光国际均为现房，而据住浙网调查，前者目前库存在600套以上，后者库存也在200套以上。两盘可售房源充足，缘何成交乏力？

业内人士认为，原因很简单，晨光国际目前所有的库存几乎都是138方以上的大户型，而阳光国际剩下的房源也全部是大户型，大部分在200方以上，“大户型是今年销售的重灾区”。

晨光国际和阳光国际的剩余存货加在一起，货值超过20亿元，这两大吸金主力销售遇阻，导致宋都今年在杭州销售业绩面临大幅下滑。不过，业内人士指出，从限购松绑取消，到限贷松绑，再到降息救市，大户型正在迎来转机，因此，宋都在明年或迎来去库存化的良机。

借壳上市，宋都的地产金融理念

时间回溯至2011年9月20日，宋都借壳ST百科上市获得了证监会审批通过，同年10月22日，重大资产重组实施完毕，12月30日正式更名为宋都股份，登陆上海证券交易所主板市场。对于这个壳，宋都给它的评价是：百科的负债率很低，没有太多的坏账，几乎是一个净壳，所以，我们选择了百科。

值得一提的是，在2011年楼市严厉调控的政策下，鲜有房地产上市公司的重组、再融资计划得以实施。宋都股份为国内同时期申请借壳上市的近80家房地产公司里成功过会三家之一。

此外，在当时的杭州市场上，金都、昆仑、郡原等一大批杭州本土房企都等着排队上市，由此可见，在众多杭州本土房企中，宋都是一名幸运儿。

值得注意的是，当时的房地产恰逢银行开发贷受限、房地产信托叫停、民间借贷利率高、美债危机带来海外融资成本大幅上扬的大背景之下，各大房企如履薄冰。在这种情况下，上市也被大家看做是房企打通融资渠道的重要筹码。

不过，随后的事实证明了，像宋都这样借壳上市的“曲线救国”融资渠道并非一帆风顺，关于房产的公开融资也一度被冻结。业内人士介绍，至今为止，房企A股再融资关闸已有4年之久，其中也不乏“开闸”传言，但最后都证明只是监管层对“个例”的放行。

由此可见，宋都的这场上市，似乎并没有带来多少融资上的利好，这或许是宋都这几年扩张乏力的一个重要原因。