编者按：

2013年潮涌杭州的外来房企，其中部分在2014年开始交出了入杭的第一份答卷。

与2013年杭州土地市场的过度亢奋形成鲜明对照的是，2014年杭州楼市出人意料的“惨淡”。而楼市虽然在下半年藉由救市迎来了成交量的大幅反弹，但房价依然在底部区间运行，未见显著好转迹象。

当初，或充满愿景、或霸气外露、或低调前行，这些潮涌杭州的新进房企，带着各式的“豪言壮语”，满腔热情地抢占了杭州这一方沃土。

然，当下杭州房地产界高地价、高成本、高竞争、价格战横行的情况下，这群“新面孔”无一例外地都受到了前所未有的挑战。从2013年拿地时的“快、准、狠”，到2014年销售时的再三推迟开盘、亏本销售跑量……

潮退之后，方知谁在裸泳。如何突围，愈成当务之急。在过去的2014，这些楼市新面孔过得怎么样？2015年，他们又将如何踏上新的征程？

住浙网特推出“新进者的2014与2015”系列报道，今天推出的是第四篇：

新进者的2014与2015④：快速扩张低价突围 苏系房企新城的杭州生存样本

回顾：

新进者的2014与2015①：2015年销目标剑指50亿 杭师大能否扭转融信入杭之困？

新进者的2014与2015②：销售元年即跻身前十 旭辉杭州2015的机遇与挑战

新进者的2014与2015③：蝉联杭州楼市速度王 景瑞重点关注主城核心区域

核心提要：

以低价求突围 2014年杭州新城成绩如何？

亏本价入市，“低价先锋”最终会亏吗？

2015年销售目标13亿 看点何在？

土地：2015年重点关注主城区地块

文/住浙网研究员 黄珣

新城地产在杭布局图

在2013年，杭州第二波外来大鳄进驻潮中，它是苏商的代表——新城地产。

作为杭州楼市的新面孔，2013年江苏新城进入杭州，短短两个月三度出手拿地，总耗资达到11亿元，2014年4月又再度出手4亿斩获未来科技城一块宅地。

与此同时，新城·山语院和新城·西溪逸境也在2014年迎来了首度开盘。

提起这两个新盘，当然大家印象最深的就是“低价”。以低价策略迅速立足杭州的新城地产，2014年，线上签约销售额达到了7个亿。

2015年，新城蓝孔雀地块以及未来科技城地块都将面市。

这一年，新城地产还将为杭城带来哪些期待？两大新项目亮点何在？此外，作为低价先锋，2015年，新城是否依旧以“低价”突围？

以低价求突围 2014年杭州新城成绩如何？

6月21日，新城·山语院首开，起价5678元/平方米，均价6300元/平方米的价格，直接击穿了临平山北板块价格底线。顶着腥风血雨的价格战，新城在杭州的首个项目也一炮走红，为临平北树立了价格新标杆；

新城山语院鸟瞰图

9月12日，新城·西溪逸境首开，精装修花园洋房首开均价15300元/平方米，再一次拉低了板块内花园洋房的价格底线。要知道，同板块内大华·西溪风情的毛坯房源，均价也在16000-17000元/㎡之间。

……

当然，在低价策略之下，新城在杭州也取得了不错的销售业绩。

2014年新城在杭项目线上销售成绩统计

据住浙网统计，2014年，杭州新城仅凭山语院和西溪逸境两大项目，成交了近944套房源，线上签约金额近7亿元。

其中，新城山语院成交760套房源，如果不计集资房西溪华东园，山语院在整个余杭区楼盘成交套数排名中，排第九。这一成绩，对于2014年6月才首开的新城山语院来说，不得不让人称赞。

2014年杭州余杭区楼盘成交套数TOP10

对于西溪逸境而言，2014年虽然表现平平，但是，在整个未来科技城板块中，花园洋房的成交量能与之较量的，恐怕也只有一直深耕城西的大盘——大华·西溪风景。

如此看来，仅凭两盘，杭州新城2014年的成绩似乎还不错。

亏本价入市，“低价先锋”最终会亏吗？

细究2014年杭州房地产市场上的这批新进者，有联合本土房企的，有玩高周转资本运作的，有大肆打品牌战略的，然而，像新城这样以低价“杀”出一条生路的房企，可谓凤毛麟角。

那么，入杭第一年，新城亏本了吗？

从财务角度考虑，山语院的楼面价为2524元/㎡，西溪逸境的楼面价为8727元/㎡，如果按照每平米3000元的建安成本，12%税率，3%的营销成本以及10%的资金成本来算，新城山语院的保本价应该在6500元/平方米左右，西溪逸境的保本价应该在14500元/㎡，加上精装修，保本价估计在17000元/㎡。

如此看来，山语院和西溪逸境都选择了亏本入市。

不过，随着后续房源售价的提高，山语院的目前的售价已接近7000元/平方米，而整体签约均价也超过6600元/平方米，已在成本线之上。据该盘售楼处消息，山语院高层公寓已经售罄，后续只剩花园洋房，预期售价远在公寓之上，因此，山语苑整体应该会有一定的利润。

新城的另一个楼盘西溪逸境，目前在售均价为17500元/平方米，刚好在成本价上下。

对此，有业内人士表示，相比其对于板块向下拉动的效应，新城的行为可以解读成新市场环境下的一个生存样本：即低价入市，以“低价先锋”的姿态，使所在板块原价格体系向下重塑进入新的更低价位的体系，一旦市场回暖，价格反弹，将收获利润。

2015年销售目标13亿 看点何在？

“2015年，杭州新城的年销售目标是13亿，其中，新城山语院与西溪逸境各分摊5亿左右的销售目标。蓝孔雀项目的销售目标大致在3亿。”据新城集团杭州公司营销总监潘良表示。

值得一提的是，山语院的高层公寓目前已售罄，这也意味着2015年，销售额会交给去化较慢的花园洋房来完成，如此一来，去化压力或将增大。

备受业界关注的新城蓝孔雀项目预计会在2015年7月份首开，主力户型为140方，有部分90方房源。作为蓝孔雀地块中，体量最小的项目，至今为止该项目并未公布楼盘名。

此前，在采访中，新城杭州公司相关负责人曾透露，该项目将被打造成承载新城地产“百年住宅”的新型建筑，作为新城最高端产品系统“尊享”，将打造成新城地产在杭州的标杆楼盘。

对此，有业内人士表示，因为体积较小，新城蓝孔雀项目很难造出高品质的园区配套，这也是它的最大劣势。加之，板块供应量巨大，2014年，蓝孔雀地块中的三江·花园道壹号、融信·蓝孔雀项目，开盘情况都并不乐观。如此一来，2015年，新城蓝孔雀项目也将面临前所未有的销售压力。

此外，新城于2014年4月以4亿斩获的未来科技城宅地，计划将于2015年第四季度面市。据悉，该项目产品定位与西溪逸境相似，是西溪逸境的升级之作，颇值得期待！

土地：2015年重点关注主城区地块

“进驻杭州只是新城入驻浙江的第一步，从2014年开始，新城浙江将以杭州为重心，布局浙江宁波、嘉兴、金华各核心城市，力图在2017年实现合同销售额达到50亿的战略。”在采访中，新城杭州公司总经理吴亚春曾表示，到2017年，新城在杭州、宁波的市场目标都是前十。

如果按照这一目标来看，初入杭州的新城可谓“任重而道远”。从目前，新城在杭州的大项目来看，体量基本上都不大，这也意味着，接下去，新城必须在杭州持续拿地。

“杭州是一个优质优价的市场，而且是以整个浙江省为客户来源的优质市场，这决定其土地价值的基数，远远不是一个城市的级别量，这也是未来几年我们将持续加大投入的信心所在。”

据悉，未来三年内，新城地产浙江公司已经定下了高达50个亿的拿地指标，其中，60%放在杭州市场上。此外，据新城杭州公司相关负责人透露，目前新城杭州公司重点关注区域是杭州主城区。这也意味着，新城未来选择深耕的板块，可能会逐渐由余杭区向主城区靠拢。