编者按：
即使是在持续的政策利好的大背景下，超过15万套的天量库存，依然是悬在杭州楼市头上的一柄达摩克利斯之剑。
换一个角度，对购房者来说，这未尝不是一个巨大的利好。除了有极大的选房余地外，至少在库存下降至某个平衡点之前，不用担心房价涨。杭州楼市的购买者们，从未在一个如此长的周期内，有过如此从容的购房体验。
面对天量的房源，购房者该如何选择？羊年伊始，住浙网特推出“2015十大供应重镇”调查，精选2015年杭州楼市十大最值得关注的板块，进行供应量梳理，并对区域内楼盘进行分析解读，以为购房者之鉴。
今天推出的是系列调查第四篇：
④北部新城：住宅可供应体量超百万方，三大新盘谁先发力？
回顾：
①钱江新城南星单元供应激增 2015年四大项目买哪儿？
②钱江世纪城：供应潜力超八十万方，万科项目或成亮点
③大鳄汇集金融城板块 2015年供应量骤增
本文导读：
1、板块住宅库存超百万方，名城博园存量最高
2、货比“四”家，在售楼盘买哪儿？
3、未售楼盘中，谁最值得关注？
文/住浙网研究员 倪陈露
越秀星汇尚城、万通上园国际、融科瑷颐湾，随着一波新盘计划在2015年入市，北部新城，这个杭州绕城版图内的“低价”区域，在与之相邻、却分属不同行政区域的祥符板块，目前新房库存已经不多，且萧余同城化带来的利好也将对该区域的新房市场有所带动的大背景下，将再一次受到市场的重点关注。
北部新城楼盘分布图
据住浙网数据统计，目前北部新城几个主要在售楼盘后续可供应量达到了60万方，加之目前待售的三个楼盘，潜在供应量达到100万方。
在百万方的供应量之下，购房者将迎来选择范围更广泛的购房时机。谁又将在本轮行情当中脱颖而出？
北部新城主要在售/未售项目剩余体量一览
（在售楼盘数据根据透明售房网网签数据整合；数据截止：2015/3/16）
状态 | 楼盘名城 | 总体量（万方） | 已售（万方） | 剩余体量 （万方） |
主要在售 | 北宸之光 | 30.5 | 21.2 | 9.3 |
万家名城 | 26.4 | 10.2 | 16.2 |
名城博园 | 32.2 | 4.4 | 27.8 |
凯喜雅锦河湾 | 7.6 | 0.5 | 7.1 |
待售 | 越秀星汇尚城 | 16.7 | - | 16.7 |
万通上园国际 | 8.3 | - | 8.3 |
融科瑷颐湾 | 15.2 | - | 15.2 |
合计 | - | 136.9 | 36.3 | 100.6 |
板块住宅库存超百万方，名城博园存量最高
住浙网统计了北部新城几个主要在售/待售的项目，其中，截止3月16日，北宸之光、万家名城、名城博园和凯喜雅锦河湾四个在售项目剩余体量在60万方左右；而星汇尚城、上园国际、瑷颐湾三个待售项目的建筑面积为40万方左右，北部新城目前合计存量达百万方以上。
在这百万库存中，属名城博园的剩余存量最多，近28万方，超过了板块四分之一的供应量。该项目是北部新城体量最大的楼盘，总体量达32万方，名城博园从2013年10月份首开以来，销售了近500套房源，去化4.3万方。
与名城博园的总体量旗鼓相当的还有万科北宸之光，不过，该项目已经卖掉了21万方，目前剩余的体量不到10万方。
除此之外，去年年底开盘的凯喜雅锦河湾，以及待售的万通上园国际，体量均比较小，也都在10万方以下。
货比“四”家，在售楼盘买哪儿？
由于地理位置相近，且各项目在配套、交通等大环境方面也比较相似。面对选择余地非常大的北部新城，购房者该如何选择房源呢？
北部新城在售四盘基本信息对比一览
楼盘 | 嘉凯城名城博园 | 锦河湾 | 万科北宸之光 | 滨江万家名城 |
入住时间 | 2016年3月 | 2016年6月 | 2015年8月 | 2016年6月 |
建筑类型 | 高层 | 小高层,高层 | 高层 | 高层 |
容 积 率 | 2.8 | 2.5 | 2.54 | 2.5 |
绿 化 率 | 30% | 30% | 30% | 30% |
户 数 | 2184 | 466 | 2915 | 1012 |
车 位 数 | 1982 | 500 | 1033 | 暂无 |
装修情况 | 毛坯,精装 | 毛坯 | 装修 | 精装 |
均价（元/平米） | 9000 | 11500 | 15000 | 12600 |
主力户型面积（㎡） | 59-161 | 89-115 | 90-130 | 89、119 |
均价最高的是万科北宸之光，不过该项目是板块内唯一一个纯装修交付的楼盘，目前项目在售16、17、13号楼，面积在90-130方。其中，小户型均价1.45万元/㎡左右，大户型均价1.55万元/㎡左右。从价格上考虑，目前在售项目中名城博园均价最低，在9000元/㎡左右，但名城博园同样也是四个项目中距离主城最远的一个楼盘。项目目前在售2、3、10、11号楼，面积在59-161方。名城博园地处农副物流园区，是四个项目中唯一一个有60方左右小户型的楼盘。
万科北宸之光效果图
与北宸之光一路之隔的万家名城，目前在售二期2、7、13、23号楼，户型为89方三房和119方四房，均为毛坯房源，均价在1.26万元/㎡左右。
于去年年底开盘的凯喜雅锦河湾，目前在售3号楼和7号楼，主力户型为89和115方，均价1.15万元/㎡。
未售楼盘中，谁最值得关注？
项目 | 拿地时间 | 出让面积（㎡） | 用途 | 建筑面积（㎡） | 成交价 （万元） | 楼面价 （元/㎡） | 粗算成本价 （元/㎡） | 周边参考价 （元/㎡） |
融科瑷颐湾 | 2013.2.1 | 60801 | 商住 | 152003 | 126188 | 8302 | 14273 | 毛坯价13000元/㎡ |
万科·上园国际 | 2013.5.28 | 36275 | 商住 | 83432.5 | 76300 | 9145 | 15364 |
越秀星汇尚城 | 2013.5.28 | 66998 | 商住 | 167495 | 160800 | 9600.29 | 15953 |
随着同城化利好的到来，越秀星汇尚城、万通上园国际、融科瑷颐湾这三个轮番坐过地王的项目，有望在今年如期开盘。其中，据了解，越秀星汇尚城将于今年5月份开盘。
相较于目前已经在售的楼盘而言，未售楼盘中的两个项目——越秀星汇尚城和万通上园国际在地理位置上更有优势，这两个项目与属于主城区的祥符板块仅一路之隔。
众所周知，虽然祥符板块在去年价格一度跳水，板块均价下滑到1.6万元/平米左右，但板块内的德信晓宸曾一度卖到过2万元/平米，目前在售的宝嘉誉峰，售价也在1.7万元/平米左右。
越秀星汇尚城效果图
也就是说，目前北部新城的楼盘与祥符板块的差价在5000元/㎡左右，最大差价在10000元/㎡左右。而随着越秀星汇尚城和万通上园国际的入市，仅仅一路之隔的差距，以及同城化带来的两地差异的减少，这一差价有望减少。
从另一方面来说，一定量差价的存在，可能会让购房者优先选择价格更实惠的北部新城板块，而待售新盘中的星汇尚城和上园国际，则是地理位置最靠近主城的两个楼盘。
目前，星汇尚城已经开放了现场售楼处，项目的户型面积在75-128方，主力户型为83方三房两厅一卫和89方三房两厅两卫，项目计划在今年上半年开盘，有望成为三个项目中“打头炮”的产品。