核心提要：

库存是如何飙升的？

哪些楼盘催生了库存？

文/住浙网研究员 倪陈露

根据住浙网数据统计，截止2015年4月22日，4月份杭城八区（含萧、余）商品房成交已达7414套，本月成交量破万套基本已无悬念，这也将是继2014年12月之后，杭城商品房月成交量再一次冲上万套高位。

更值得人们记住的是，不出意外，今年4月，还将是杭州商品房历史上首个成交破万套的4月。在这之前的近五年时间里，杭城仅有4个月份的成交量破万套，分别为2012年6月以及2014年10、11、12月。

与此同时，目前4月份新增供应已达8605套。也就是说，虽然成交量走高，但依然没有跑赢供应量的增长幅度。

当前，杭城八区商品房的总库存量高达157405套，纵使是在政策红利的不断刺激之下，天量库存始终都是目前杭州楼市挥之不去的“阴影”。

谁才是库存飙升背后的“罪魁祸首”？请看住浙网独家分析：

库存是如何飙升的？

自去年2月以来，杭州楼市存量一路水涨船高，数据由2013年底的11.3万套冲至2014年年底的15.1万套，正当人们在预测库存是否会进入下降通道之时，市场用数据再一次告诉我们：天量之后有天量。

截止目前，杭城八区的存量已经高达近15.7万套。伴随着市场这一轮下行周期，库存飙升始终是围绕着杭州楼市的一大主旋律。

从下图中可以看出，自2014年2月份以来，杭城八区仅2014年2月以及10月两个月的成交量超过了新增供应量，减少了库存；其余12个月库存量均出现了不同程度的增长，最大月涨幅达到了近一万套。

其中，2014年2月份库存量下降的原因包含春节的因素；也就是说，仅有2014年10月份库存量的下降是因为成交量的上涨。值得一提的是，去年10月份是近五年来，杭城商品房月成交第二次破万套。

库存在这一年多内的飙升自去年4月份开始，在5、6月份达到一个高峰，这三个月的新增库存超过了1.8万套，主要原因在于这几个月份作为楼市传统旺季，却在去年遭遇了自“马年首降”以来的冰封期，当时杭州楼市成交量锐减，故库存积压。

伴随着去年下半年开始的限购松绑等一系列利好消息的传出，2014年8月份伊始，开发商推盘积极性再度上扬，新增库存再一次飙升，但是与此同时，成交量也开始发力，故库存在这一时间段内已经大幅收窄。

不过好景不长，开发商的推盘量远远快于市场的消化速度，直到2014年11月份，虽然当月成交量高达1.1万套之多，但是新增供应却超过2万套，使当月新增库存量历史性地高达近一万套，而这也是近一年多以来杭州楼市新增存量最高的一个月份。

伴随着金九银十的结束以及市场对于政策红利的消化，此后杭州楼市的新增库存量开始趋于平稳。今年农历新年以来，月新增库存量维持在千套左右，但这与开发商推盘量不大，且政策面利好频出促进了成交量也有一定关系。

随着接下来楼市进入五月份传统旺季，库存量是否还会持续上扬？还需等待市场解答。

哪些楼盘催生了库存？

住浙网分析透明售房网的数据后发现，自2014年2月1日以来，杭城新增库存量最多的项目为新天地，该项目在一年多内领出五千余套房源的预售证，但同期销售套数为供应量的十分之一不到，库存高达4700余套。

杭城八区马年以来预售证申领TOP20

（数据来源：透明售房网；统计时间：2014/2/1--2015/4/22）

与此同时，万宝城、宝龙城市广场、上亿SOHO、杭州印、华元欢乐城、淘天地、理想银泰城等一系列包含商业部分的项目都进入存量TOP20的榜单。住浙网研究员了解到，由于商业部分在一开始销售时涉及到一次性领出全部预售证的问题，故这些涉及到商业部分销售的项目存量将会显示较大，具备一定外因。

而在住宅方面，位于萧山的御景蓝湾同期存量最大，近2000套，该项目自去年首开以来，一度采取以价换量的方式赢得了一定的去化，截止目前，项目已成交1675套房源，是统计时间内的销售套数冠军。但是由于御景蓝湾体量较大，统计共有4300余套房源，故短期内实现快速去化，并不太现实。

绿都御景蓝湾鸟瞰图

除此之外，于去年下半年首开的融创河滨之城目前的存量排名第七，住宅存量排名第三，该项目目前实现了三百余套房源的去化，可售房源近1200套。

绿城与九龙仓联合拿下的萧山项目，钱塘明月显示存量也高达九百套左右，该项目自去年9月份首开至今，成交了近260套房源，目前均价维持在2.4万元/㎡左右。

而如下沙的观澜时代、普福的中大普升，这些项目已经是现房或者准现房的状态，但存量仍然在千套左右。

杭州八区商品房成交套数TOP20

(数据来源：透明售房网；统计时间：2014/2/1--2015/4/22)

除了上文提到的一些存量较大的项目以外，同期领出大量预售证的另一些楼盘，则实现了供销两旺的态势。

如于去年十月首开的春江郦城，截止目前，项目已去化近1200套房源，目前可售房源不到三百套，是继御景蓝湾之后的成交套数亚军。

与此同时还有位于未来科技城的欧美金融城，该盘自去年8月份首开至今，已去化1058套房源。据了解，该项目计划将于近期加推5号楼和8号楼，面积段为89—132方之间，是EFC推出的最后一批住宅房源。

栖溪望府自去年以来以价换量取得了一定成交，一年多来去化1100余套房源，目前可售房源仅一百余套，排名成交套数第三位。

另外，诸如去年在市场上引起过不小反响的绿地旭辉城，万科系的未来城、北宸之光、西庐，滨江金色江南以及龙湖名景台在内的一些热盘，均实现了在短期内去化库存，并没有留下大量存货。