写在前面：

不得不说，有钱，就是任性——

2013年9月12日，融信斥资34.6亿元，一举夺得蓝孔雀地块最后两宗宅地；

2014年1月22日 ，融信经过29轮竞价，32轮配保的角逐后，以33.8亿元加16000㎡保障房配建面积，将杭师大地块收入囊中。

在2013年-2014年初的那波外来大鳄鱼贯而入，掀起的“圈地潮”中。围绕着短短的半年时间，“壕”融信轻描淡写地在杭州土地市场花出了接近70个亿，拿下了杭州当时最热门的几宗土地，也一度成为了业内热议的焦点。

有钱的另一种表现是——

2014年中旬，在杭州楼市低迷之时，融信·蓝孔雀高调亮相，不仅邀请了杨丽萍、小彩旗前来助阵，而且，联合媒体花巨资制造了“猜蛋”事件；

2014年10月，在项目以亏本价22000元/平方米入市的时候，融信·蓝孔雀仍然采用玻璃幕墙、铝板、LOW-E的中空玻璃等豪宅配置，减价不减配。

……

从拿地到销售，融信这家房企的“风格”，显然不同于杭州市场上其他惜金如命的开发商。这种“土豪”式的开发方式，在成本控制当道的今天，能得到市场的认可吗？

入杭两年，融信在杭州市场上的成绩如何？接下去，杭州公馆也即将开盘，面对又一个高投入的项目，融信在利润与利益之间将如何抉择？购房者又是否会为此买单？

核心提要：

挑战一：50亿的年销售目标能完成吗？

挑战二：58方的产品将如何定位？

挑战三：近一万的楼面差价 谁来买单？

挑战四：高端社区中，配保用地如何打造？

文/住浙网研究员 黄珣

融信在杭布局图

近期，杭州蓝孔雀区域出现了一个热盘：融信·蓝孔雀。

据数据显示，2015年1月-今天（2015年4月27日），融信·蓝孔雀的线上成交套数是96套，远远超出了同一区域的其他项目。

当然，项目的成交价格也让业内大跌眼镜，基本上在18500元/平方米左右。要知道，融信蓝孔雀项目楼面价在14584元/㎡，加上年财务成本、建安成本、销售税费以及营销成本，融信蓝孔雀项目起码要在23000元/平方米才算保本。

从当初的高位拿地，高成本产品投入，到后期销售的低价走量。融信的这种“巨亏走量”模式，也成为了当前杭州市场上的一大样本。

值得注意的是，2015年5月，融信在杭州的另一大项目——杭州公馆也将面市。同样有着超高的楼面价、高成本的产品投入，杭州公馆能否扭转融信入杭之困？在利润与利益之间，融信将如何抉择？购房者又是否会为此买单？

接下来，杭州公馆的挑战即将到来……

挑战一：50亿的年销售目标能完成吗？

“杭州融信2015年的销售目标是50亿。”这是今年年初，融信杭州公司相关负责人在接受住浙网研究员采访时透露的信息。

融信·蓝孔雀销售信息表（2015年1月1日-2015年4月27日）

杭州融信在售的项目，仅仅只有融信·蓝孔雀。数据显示，到目前为止，一季度已过，融信蓝孔雀共成交了96套房源，完成总金额16306万元。

相比较去年，这样的成绩已经是相当不错了。从区域中来看，融信·蓝孔雀的表现也实属耀眼。

不过，由于融信·蓝孔雀的总价并不高，如果按照一季度的表现来推算，2015年，融信蓝孔雀项目大约能承担6亿元的任务量。那也就意味着，有接近45亿左右的年销售目标会落在杭州公馆项目上，压力可想而知。

据杭州公馆售楼人员透露，杭州公馆预计开盘时间为5月20日，其中，高层公寓的在售房源，面积在58-139平方米之间，均价会在40000元/平方米左右，而花园洋房的在售面积会在158-274平方米不等，其中，部分一楼和顶楼都是杭城难得一见的跃层产品，价格会在55000元/平方米之间。

如此算来，杭州公馆的项目总价（除去58方产品）会在350万-1500万之间。小编粗略一算，2015年，杭州公馆要卖掉近五六百套房子，才能完成任务呢。

挑战二：58方的产品将如何定位？

在杭州公馆的产品设计中，总共规划了10幢花园洋房和3幢高层，户型面积58-274方不等。其中，58方的产品，主要集中在靠近余杭塘路的那一幢高达33层的高层中。

不难理解，杭州公馆的客群主要还是针对杭州市中心的改善型客户。只是，对于一个坐落于城西最繁华的文教板块的高端项目来说，为何会出现58方的“类单身公寓”产品？

对此，杭州公馆相关负责人表示，之所以推出58方的产品，是因为前期做了很好的市场调研。“我们小面积段的房源主要是针对那些需要优秀学区，但是承受价格有一定限度的客户。”

融信杭州公馆鸟瞰图

值得注意的是，杭州公馆项目的学区，目前可以确定的小学是行知小学。而对于中学，并未最终确定。“应该会是杭十三中，目前还在洽谈中。”

要知道，行知小学在西湖区也就属于第二类小学。如此一来，一批看重学区，而花重金购买该房源的购房者，会不会因此流失呢？

在望子成龙、望女成凤的今天，想要购房者买单，杭州公馆面临的挑战，便是如何解决学区的问题。

挑战三：近一万的楼面差价 谁来买单？

“雅戈尔御西湖现在的二手房价格也就35000元/平方米左右，还带精装修呢。”在杭州公馆售楼处现场，一位正在看房的购房者如是说。

的确，40000-55000元/平方米的毛坯均价，在这个区域中，对于杭州公馆来说并没有太大的优势。要知道，周边的二手房均价目前仍在在30000-40000元/平方米之间。

但值得关注的是，这又是一宗高价地项目，剔除配保面积，实际楼面价高达30059元/㎡，而今年9月，龙湖拿地的杭州广播电视大学地块的楼面价仅仅只有2.2万元/㎡，从楼面价上来看，整整有高达8000元/㎡的差价。

不过，从产品的投入上来看，依旧是沿用了“融信风格”：从项目外立面上来看，杭师大项目的高层外立面也采用了玻璃幕墙，与蓝孔雀项目如出一辙，而洋房的外立面则会采用石材干挂。

不难看出，融信进入杭州后，对产品品质方面把控较为严格。

挑战四：高端社区中，配保用地如何打造？

值得关注的是，在融信杭州公馆的整个项目中，有将近16000㎡的保障房配建面积，如果按照70平方米/套来算，也就相当于有200多套的保障房。

从项目沙盘上来看，该项目中，保障房刚好为一栋，位于整个项目的西北面。在高端住宅中，保障房总显得有些格格不入。此外，在杭州公馆项目的东面，隔了一条马路，也有一个保障房项目目前在建。

从项目的售楼处现场来看，一走进去，杭师大原有的树木、公园、湖泊都历历在目，不得不说，在社区园林的打造上，融信还是花了一定心思了，也够得上是一家有“情怀”的房企。

“从我们目前的认筹的情况来看，已经有320组认筹量了，其中，花园洋房的认筹量几乎占了三分之二。”据现场置业顾问介绍，由于整个项目是一个低密度产品，小区的地理位置比较优越、产品的户型结构比较合理，所以花园洋房显然更受欢迎。

一边是高端住宅，一边是保障性住宅……在这样的和谐与不和谐中，杭州公馆后期的社区管理，或许也是一大挑战。

研究员手记

毋庸置疑，融信留给大家的印象是“激进”的，这种带有闽系房企特征的激进与果敢，不仅仅是因为它愿意冒险，投入重金，不惜高位拿市中心的宝地；也因为，在产品的打造上，敢于想其他人所不敢想，敢于花重金打造产品。

只是，这种冒险，最终能否在不景气的市场行情下，一直冒险下去呢？这或许需要市场来检验。据相关人士爆料，杭州融信近期正在寻找合作商，想要卖掉蓝孔雀与杭州公馆的部分股权，以求共同开发两项目。不过，消息的真假，还待考证。

但，无论如何，杭州融信似乎让我们看到了一种不一样的开发模式。接下去，杭州公馆，它能否接受这些挑战，并转换为热销奇迹呢？我们拭目以待。