本文导读：

1、成交上涨后，谁在逆势“暗”降？

2、价格底部徘徊，还会持续多久？

文/住浙网研究员 黄珣

近期，杭州的楼市变得越来越难以捉摸了：

从成交量上来看，杭州楼市刚刚经历了，近六年来最为疯狂的成交量十连涨，随着“红五月”的来临，不少开发商纷纷扬言“即将涨价”；

名城博园不仅推出了“五月团购季”活动，还推出了杭州最牛59方两厅两房的小户型房源，性价比非常高

从政策上来看，从330政策的落地，到拆迁户购房补贴政策，再到5月10日，央行刚刚颁布的，自5月11日起，再次降息0.25个百分点，可谓暖风频吹；

然而，令人不解的是，就在杭州楼市拥有成交量与政策两员“猛将”保驾护航之时，部分在售楼盘竟然逆势降价，部分新开项目也爆出了板块驻底价。

这样的反常现状，所谓何故呢？此外，在政策频频传来利好的当前楼市，这样的现象还将会持续多久呢？

降价楼盘详情一览（单位：元/㎡）

成交上涨后，谁在逆势“暗”降？

近期，余杭区有个楼盘突然“走俏”了，成交量频频位居排行榜榜首——

根据华元欢乐城的线上月成交统计，整个4月项目8000元/㎡左右的均价较此前2月份8300元/㎡的均价低了300元/㎡。

虽然价格下降幅度仅在2.5%左右，但这一举措在频频政策利好的大环境下可谓逆市降价。与此同时，华元欢乐城也赢得了一定量的去化。

数据显示，今年以来，华元欢乐城共成交了700套房源，其中，四月以来成交套数，竟然超过了350多套。

不仅余杭区如此，近期，在杭州市中心备受关注的蓝孔雀板块，有个楼盘也在降价。

数据显示，从2015年1月到2015年4月，融信·蓝孔雀的成交均价也在急速下降。在今年1月，该项目的月成交均价为19225元/㎡，而到了4月，该项目的在售均价为17930元/㎡，足足下跌了近2000元/㎡，不禁让业内大跌眼镜。

当然，在成交量上，融信·蓝孔雀也取得了一个好成绩：2015年1月1日-2015年5月12日，融信蓝孔雀的线上成交套数是126套，远远超出同一区域的其他项目。

此外，近期位于勾庄板块的嘉凯城·名城博园成交情况也非常乐观，今年至今为止已有138套的成交量，远远高于同板块的其他项目。在刚刚过去的一周里，名城博园两次获得余杭区日排名销冠。

然而，从价格上来看，该项目也有一定优势。要知道，从去年10月以来，嘉凯城·名城博园的在售均价就一直在8000元/㎡-9000元/㎡之间，而在此之前，该项目的成交均价基本上都在9000-10000元/平方米之间。

随后，据住浙网研究员了解到，原来，嘉凯城名城博园推出了“五月团购季”活动，参加团购的房源均可享受前所未有的优惠力度。此外，名城博园还推出了杭州最牛59方两厅两房的小户型房源，性价比也非常高。

不过，降价也好，团购也罢，开发商的目的似乎都是相同的：趁行情好，赶紧卖房！

除此之外，住浙网研究员了解到，杭州部分高端项目，近期也有暗降跑量的趋势。

其中，降价最明显的就是绿城·之江1号的西区房源。

据了解，3月以来之江1号在售西区精装修320方以上的房源，在售均价为16000元/平方米，其中，精装修标准为5000元/㎡。

要知道，西区房源成交均价一直在25000元/平方米左右。即使是去年年底的特价房，价格也在18000元/平方米左右。如此一来，之江1号西区现在的均价几乎做了拦腰砍半。

对于之江1号的大幅度降价行为，有不少业内人士表示，该项目的降价，主要是受到融绿平台分家的影响，目前，融创团队尚未撤场，所以降价跑量也不难理解。

当然，这样的降价跑量的高端项目，也包括了位于三墩板块的金地·十方别墅。

“之前行情不好的时候，即使降价也没用。现在，成交量上来了，如果价格下浮后，能快速去化，为何不降价呢？”金地·十方别墅的项目负责人向研究员算了这样一笔账，“利润率看似降低了，但是财务成本也降低了。而且，目前杭州市的地价还在底部徘徊，快速回笼资金后，投向土地市场，回报率会更高。”

另外，对于金地·十方别墅来说，目前，项目已经全部现房呈现了，降价走量也是出于清盘需求，因此拉低价格快速回笼资金是个不错的选择。

价格底部徘徊，还会持续多久？

不仅如此，近期一些新开的项目，也基本上采取了“低开”模式。

以上个周末的几个新开项目为例：昆仑华府打出了“起价7588元/㎡，绝杀良渚”的广告语，虽然，最终的首开均价基本上在9000-10000元/㎡之间。

但值得一提的是，当前的良渚新城内，万科未来城均价在12000元/平米左右，越秀星汇悦城均价在11500元/平米，奥克斯缔壹城的均价也达到了11000元/平米。昆仑华府显然又刷新了板块最低价。

由此可见，虽然成交量见涨，但是当前的市场行情下，显然不是每一个楼盘都能为追求利润率而“任性”涨价的。尤其是一些库存量高，同质化竞争严重的区域，仍然面临着激烈的竞争压力，所以并不具备涨价基础。

昆仑华府鸟瞰图

那么，这样的价格底部徘徊现状，还会持续多久呢？

对此，有业内人士认为，房企来说，首先应积极调整的是推盘节奏，近期楼市政策利好频频，所以，很多开发商为了抓住上半年出货的窗口期，可能会被动下调价格。

其次，从当前楼市的库存量来看，截止5月12日晚，杭州市的库存量为159080套。近16万套的库存压顶，也让不少开发商不敢冒然涨价。

当然，有不少开发商预测，随着成交量的一直上涨，政策利好的持续出现，一旦过了这段集中出货窗口期，更多的开发商会开始考虑利润率的提升，到那时，开发商可能才敢真言“涨价”！