核心提要：
1、西溪融庄：交房率超90%，高赠送比成亮点
2、恒基旭辉府：成交量先抑后扬 网签房源超700套
3、绿地中央广场：神秘的新销售模式，到底行不行？
4、富力·西溪悦居：深耕未来科技城，精装修将待考验
文/住浙网研究员 黄珣
如果杭州楼市是一所大学，那么2012年下半年-2013年间，一大批有追求、有抱负甚至是小有名气的“外来新生”争先恐后地涌入了杭州楼市，掀起了杭州楼市史上的第二波“入杭潮”。
他们出手阔绰，一掷千金，“家底”非常厚实；他们心怀理想，誓要深耕杭州，谋略全国战略版图；于是，他们中的不少“外来新生”于土地市场的最高点进入了杭州。
然而，市场却不尽如人意！2013年，“史上最严厉调控”政策下杭州楼市的降价潮风起云涌；2014年，杭州楼市持续攀升的天量库存之下去化压力如影随形。和往年相比，这批新进外来大鳄与杭州楼市的磨合显然更有难度，更有挑战性。
在经历了杭州楼市史上最困难两年的考验之后，这批新进外来大鳄也到了交“毕业作品”的时候了。据悉，西溪融庄、恒基旭辉府、绿地·中央广场、富力·西溪悦居等一大批新进外来大鳄在杭州开发的首个项目都将迎来交付和落地。
值得注意的是，这四个项目拿地的时间节点是在上一轮土地市场上行周期的中前期：三个项目拿地时间在2012年11-12月，其中两个底价成交，另一个也是在2013年上半年。这些项目的地价处于这一轮周期的中低水平，因此盈利能力较强。接下来，一大批面临亏本的项目将要进入交付周期，他们大多数是在2013年下半年杭州土地市场最热之时拿地，住浙网将持续进行关注！
在开发商“割肉出货”已成常态的大背景之下，这批新进外来大鳄中，谁才是真正的赢家？当交付来临之时，它们的作品能否满足购房者的要求？让我们拭目以待吧！
各新进大鳄入杭首作区位图
西溪融庄：交房率超90%，高赠送比成亮点
入杭拿地时间：2012年11月
拿地金额：6.21亿元
楼面价：8047元/平方米
累计成交均价：21700元/㎡
盈利情况：较好
交付时间：2015.4.30
作为融创中国杭州首个项目，西溪融庄已于近期正式完成了整体交付。
据悉，从2012年11月拿地至今，两年半时间后，建筑面积12万方、总共业主434户的西溪融庄以超90%的交房率完成了交付。目前，已有70%的业主进入了房屋装修阶段。
据住浙网研究员现场观察，西溪融庄项目由法式排屋和法式花园洋房两种低密度类型的建筑组成，外立面全部采用了石材干挂。此外，整个园林采用了法式宫廷园林、中轴对称的景观布局。另外，小区还采用了人性化的人车分流和全方位的园区服务体系。
开盘至今，西溪融庄成交情况一览表
从数据上看，开盘至今，西溪融庄已成交381套房源，成交均价为21776元/平方米，回款总金额142761万元。从月成交走势图来看，价格最低点为今年年初的1月份，均价为17063元/㎡，价格最高点为2014年的年初，为38154元/平方米，当然，如此高的均价是因为，这个月总共成交了3套房源，其中，有一套为排屋，所以拉高了月均价。
对比拿地时8047元/平方米的楼面价，按照常规测算（年财务成本10%、建安成本3500元/平方米、税费及营销成本共15%）不难看出，这是个典型的盈利项目。这对于“割肉出货”成常态的杭州市场来说，从营销的层面来看，融创的第一个项目显然是极其成功的。
目前，西溪融庄还剩余多层花园洋房20套，望溪组团排屋11套。其中，望溪组团的排屋建筑面积为280方，赠送面积约为200方，总价在800-1200万元之间。
“建筑为地下一层，地上三层的设计，在室内空间的布局上，望溪拥有7.5米的面宽，6.9米的挑高阳台，5.6米的地下室层高。而且，我们将南向的河景和采光最大程度的做了引入。”现场的置业顾问如是说。
“如果这是一次高考，这个项目重点线基本上是到了。”对于这个项目的评价，杭州融创副总经理邵佳幽默地表示，“西溪融庄是融创在杭州的首个高端系列项目，它承载着杭州融创巨大的心血，也同样承载着杭州融创对于西溪、对于城市、对于这座城市高端物业的理解和诠释。”
恒基旭辉府：成交量先抑后扬 网签房源超700套
入杭拿地时间：2013年5月
拿地金额：7.63亿元
楼面价：3521元/平方米
累计成交均价：7900元/㎡
盈利情况：保本
交付时间：预计今年年底
作为恒基与旭辉两家地产大鳄强强联合下的产物，恒基旭辉府预计今年年底将迎来整体交付，这也意味着，旭辉与恒基目前在杭州市场上的首部作品将完整呈现。
据悉，恒基旭辉府项目目前已全部结顶，整个小区2000多套房源，目前已销售近1000多套。其中，高层房源还剩2幢未开，花园洋房还剩9幢未开。
时间回溯至2013年5月24日，旭辉与赞成鏖战41轮，最终以7.63亿元成功竞得余政储出[2013]24号崇贤新城四维5号地块。根据协议，购地款中的49%即3.74亿元将由旭辉支付，剩余部分由恒基支付。
开盘至今，恒基旭辉府成交情况一览表
从网签数据来看，截止6月23日，恒基旭辉府线上网签套数为728套，成交均价为7951元/㎡，总金额为52129万元。
从图表中，不难看出，从去年8月份开始，恒基旭辉府项目的成交量便开始有所上涨，今年以来，该项目更是屡屡成为了崇贤板块月成交量销冠。尤其是今年4月，恒基旭辉府月成交量105套的成绩获得了余杭区成交套数排名第8的成绩。
当然，成交量一路走俏的同时，月成交均价也有所下滑。从首开时的9634元/㎡到目前的7452元/㎡，成交均价下滑近2000元/㎡。
值得注意的是，相对于3521元/㎡的楼面价，9000元/㎡左右的均价尚且刚刚保本，而目前7500元/㎡左右的均价显然已亏本销售。
此外，据该项目负责人表示，去年下半年以来成交的上涨，主要还是源于以下几方面因素：首先，项目交付在即，目前已是准现房在售；其次，整个项目的园林打造上，立足于打造全年龄段的景观空间；第三，在崇贤板块目前的在售项目中，恒基旭辉府是唯一一个有花园洋房类型产品的项目；第四，项目所在的板块位置交通便利，学校配套丰富。
绿地中央广场：神秘的新销售模式，到底行不行？
入杭拿地时间：2012年12月
拿地金额：7.8亿元
楼面价：8500元/平方米
累计成交均价：商铺3万/㎡-10万/㎡
盈利情况：较好
交付时间：预计今年年底一期交付
说起绿地中央广场，这一直是个让人捉摸不透的项目。2012年12月26日，绿地集团以78424万元的总价竞得杭政储出【2012】64号和65号地块，首次入驻杭州。
令人意外的是，2013年9月，绿地中央广场销售展示中心启幕的时候，绿地集团杭州公司相关负责人便表示，三栋写字楼已经被本地两家实力企业预定，并签订了定向开发协议。这一消息的出现，在当时杭州市场因受调控影响而成交量进入冰封状态的楼市大背景之下，成为了天方夜谭。
然后，质疑声也接踵而至，要知道，直到今年4月份，绿地中央广场才出现86套的集中网签数据，而在此之前，没有任何网签，没有任何成交。截止目前，绿地中央广场共成交87套房源，成交面积为13028㎡。
此外，在采访中，绿地中央广场的相关负责人表示，预计今年年底绿地中央广场一期将迎来交付，共3幢写字楼和2万方的商业。
从项目的工程节点来看，目前2幢写字楼已经全部结顶，进行内装阶段，剩余1幢写字楼外立面还剩一面玻璃幕墙未铺。
绿地中央广场效果图
从销售情况来看，3幢写字楼中，有2幢都已被实力企业预定，剩余5号楼面向市场销售，目前未售面积也只剩下15000方左右。2万方的商业部分，还剩下4000方未售。
对于并不乐观的线上签约数据，该负责人表示，由于整个项目一期基本上都是企业直接预定的销售模式，所以，只能签订线下协议。对于杭州市场来说，这样的销售模式也是一种创新，不过，实际效果究竟如何，还得等市场来告诉我们答案。
“作为绿地集团进入杭州后的首部作品，绿地中央广场是非常受集团重视的，所以，该项目也是绿地集团‘企业服务平台’浙江区域中的第一站。后期，在这个项目上，绿地集团会为入驻的企业打造一个集基础服务、政府、金融等为一体的平台。”该项目负责人如是说。
富力·西溪悦居：深耕未来科技城，精装修将待考验
入杭拿地时间：2012年11月
拿地金额：7.6亿元
楼面价：3976元/平方米
累计成交均价：16700元/㎡
盈利情况：较好
交付时间：预计9月底一期交付
作为广州大鳄，南派房企的代表——富力进入杭州的时间非常晚。
直到2012年11月，在杭州土地市场徘徊已久的富力地产以76318万元的总价拿下了未来科技城51号地块，折合楼面价为3976元/平方米；此后，富力又接连摘两宗地块，三地围绕即将交付的阿里巴巴淘宝城而成一体，成为现在为杭州所熟知的富力西溪悦居。
两年之后，西溪悦居也迎来了一期交付，据悉，预计9月底，该项目一期将会交付700套房源，目前正在内部装修阶段。剩余部分将于明年交付。
目前，西溪悦居主要在售北区（二期）的21号楼，户型为89方三房，均价16500元/平米。当然，15号楼也有部分剩余房源，主要面积为89方、139方。
开盘至今，富力·西溪悦居成交情况一览表
网签数据显示，截止目前，富力西溪悦居已成交895套房源，精装修成交均价为16749元/㎡。这对于一个楼面价仅3976元/㎡的项目来说，利润空间还是相当不错的。
当然，值得注意的是，西溪悦居由三宗地块组成，后面两宗地块的楼面分别为5293元/平方米和4724元/平方米，虽然，地价略高，但是，仍然有一定的利润空间。
从富力·西溪悦居的月成交套数和月成交均价走势图来看，自开盘以来，富力西溪悦居的最高成交均价到达过17000元/平方米左右，然而，从去年下半年开始，项目便开始小幅度降价，直到今年3月份，成交均价达到了最低点，为13977元/㎡。与首开价格相比，也下降了将近3000元/㎡，这样的价差是否会对交付构成影响，让我们拭目以待。
此外，值得一提的是，富力西溪悦居将会精装修交付，此前，富力西溪悦居相关负责人接受采访时曾表示，悦居系在富力的产品体系中属于品质系列，而且富力一直是做精装修的。所以，待到交付时，富力的精装修也将是一大看点。
“在交付前，我们将会对内部进行多次检核，相信交付时，我们园林内百米中央水系，高得房率所带来的宽敞空间，当然，还有我们一直擅长的精装修品质等，一定会得到广大业主的认同。”其项目负责人如是说。
后记：
纵观杭城楼市，从过去大鳄在杭的发展历程来看，绝大多数都未能一帆风顺。
房企总是需要一定时间来适应杭州人挑剔的产品口味以及杭州楼市独特的竞技文化，因项目定位失误、营销策略失当、品质营造失信而陷入销售困局的案例并不鲜见。
当然，换一个角度来看，更多新面孔的融入对于杭州地产业的发展也起到了一定积极的作用。近些年，随着大鳄的涌入，多样的产品风格、新颖的户型设计思路、灵活的操盘手腕等等都被引入杭州，杭州楼市产品类型丰富度与行业成熟度都在稳步提升。
这，或许正是大家所共同期待的！