文/好地研究院 谢晓峰

9月土地推地潮在25日落下帷幕。好地研究院统计，本月共推出34地块，出让面积1777亩，总成交额146亿元。其中，宅地共22块宗，出让面积约1293亩，成交金额123亿元，宅地宗数创下了近5年的最高记录。

推地潮的另一面就是房企拿地潮，9月共有34家房企出手（宅地），有15家房企成功拿地。

好地研究院对9月推地潮的成因、特征和退潮的可能性，提出三问。

一问潮“因”：为何9月有推地潮？

2015年9月与以前推地多的月份有何特殊性？

特殊在于，本月成交的地块为即将于10月1日实施的预售新规前的最后一批项目，新规实施因为工期的原因，将推迟获得预售证，时间大约为推迟100天-150天左右，将直接增加项目开发的资金成本。

比预售新规更特殊的是，将于明年召开的国际峰会可能将实施建筑工地停工的相关措施，这将使工期再次延迟100天左右甚至更多。

预售新规与国际峰会，这成了促成9月拿地潮的事件性动因与政策性动因，这直接导致了9月拿地为理性的选择，既可以节约成本，又能提升下一年的销售额。

再加上今年以来连续月度成交万套，库存下降明显，开发商拿地需求强烈。

政策的强压与需求猛增在9月这个时间窗口上交汇点，作为卖方的政府，适时作了两个特殊性的安排：

特殊1：推出的宅地宗数创下近5年月度纪录；

特殊2：推出宅地面积位居近五年月度第二。

于是，9月成了对市场拿地需求的一次压力测试。

到25日，压力测试已经结束，结果如何呢：

仅统计宅地部分，好地研究院发现，总共公告地块34宗，撤销12宗， 成交22宗。

如果按照100分作为满分来打分的话，完成率达到了65分。

出让宅地的平均溢价率达到16%，成交金额123.3亿元，均价6737元/㎡，出让面积86.2万方，可建体量183.1万方。

二问潮“相”：成交有何新特征？

9月的成绩单，显示了与此前不同的一些特点，这些特点是否将在未来延续值得关注：

1、好地拼抢未见面粉比面包贵，理性克制心态明显。

此次位居溢价率前列的，除了之江地块的高溢价率可能有些特殊因素外，报名与争抢人数最多的地块为文晖的两宗地块与上塘地块。这两个板块之所以高溢价主要在于：接近市中心，周边没有或者供应量较少，使周边的需求有支撑，并使开发商有进一步的弹性定价（新房）空间。

尽管看好，但是当价格已经达到市场普遍预估的成本线以上之时，即使渴望拿下的开发商也会及时收手，这在上塘地块上15000，文晖地块上18000之后可以看出，理性克制的心态非常明显。

2、从已经成交的地块看，开发商的盈利状况将有所改善。

底价成交的地块占比达到了64%，据初步测算，大部分项目将保本或者有利润，其中10%以上利润的项目也有几个，这与两年前的9月，拿地狂潮带来的大面积亏损相比，有了根本的区别。

说明经过最近两年的残酷市场洗礼，不少公司吃一堑长一智，开始熟悉杭州楼市的水性，有钱任性的少了，拿地风控水平比以前有所提升。

盈利的改善将使开发商，以及整个楼市良性发展提供了基础。

三问潮“退”：9月之后会退潮吗

1、这样一个拿地大潮月份过去后，开发商的需求满足了吗？

好地研究院综合各种市场与推地信息后发现，9月仅仅是开发商补仓新周期的开启，一大波拿地补仓的浪潮已经到来：

因为9月推地数量虽多，但是金额并不高，在近5年的月度金额排行中仅仅位列第5。

而反观数量众多的有实力，且非常想拿地的开发商并没有得到满足。这从以下两个事实中可见一斑：

①仅仅以去年销售额前10强与今年1-8月份前10强作一个分析，这总共13家的开发商（部分因连续两次跻身十强而不再重复计算）中，有4家虽然出手但没拿到地 ，还有2家未曾出手，成功拿地的占比仅仅54%。

②9月推地潮，仅仅有15家开发商拿到了22宗地，其中绝大部分属于补仓深耕性质。9月总共出手报价的开发商家数有34家，占比仅仅为44%，也就是说拿地成功率连一半都不到 ，虽然不排除其中有合作拿地的因素，但是从操盘的角度考虑，仅仅有不到一半的开发商拿到了操盘的机会。

还有更多的是虽然报名但没有出价的,或者根本没有报名而对杭州有较强拿地需求的开发商。

开发商拿地需求为何如此旺盛？其实，真正支撑开发商拿地需求的基石有三个：

1）、每月万套的成交量，资金回笼迅速；新盘销售不减速，拿地的需求只会增加不会消退。

2）、利息下降，融资与按揭成本下降幅度较大；

3）、最近4年来，尤其是去年以来，总库存下降明显。

2、市场会不会因特殊事件而沉寂一段时间？

预售新规与国际峰会确实对原先市场的供求节奏有影响，但是这些影响是暂时的，局部的。其原因在于，开发商正处于一个回补库存的旺盛需求期，特别是工期的延迟使大量新盘推迟上市，使市场的供求结构更为良性。

在这种情况下，好的项目有了一个更有利的市场环境，也有利于提升开发商的盈利能力，在此基础上，需求将持续释放。一些开发商会利用这个事件带来的冲击，期望在竞争激烈程度稍微减退的时机，积极拿下好地块，为新一轮的市场份额的争夺中抢占有利地位。

未来真正影响拿地数量与速度的最关键的变量是新盘的销售速度，只要月度新盘销售量不减少，拿地的需求只会增加不会消退。

9月，仅仅是拿地大潮的开始。