核心提要:
杭州楼市库存接近16万套天量?住宅库存只剩下8.4万套了
按3月份的去化速度,杭州存量住宅只够卖5个月?
7216<17455,供应速度远远赶不上去化速度?
成交峰值未至?成交量可能持续爆发
文/住浙网研究员 方佳玲
733套!
对于杭州楼市来说,这通常会是旺销月最后一天月末冲量的成交量。但是,这却是3月7日杭州市区(含萧山、余杭,不含富阳,下同)的日成交量,而且,还仅仅是住宅的成交量。
3月7日,杭州市区还成交了138套非住宅房源。也就是说,3月7日,杭州市区的总成交量是871套。这个数字,很有可能排到杭州史上单日成交量的TOP10。

开春之后,杭州楼市迅速进入“暖春”。时间进入3月,成交更是骤然提速。3月1日-7日,短短一周时间,杭州市区住宅成交量已高达4016套,日均成交量高达574套。
按照3月首周日均574套的成交速度,目前透明售房网显示的住宅库存为84097套,只够卖146天,不足5个月!如果加上目前月均7216套的新增供应量,5个月后杭州市场剩余的住宅房源数量仅为36080套。库存是目前的43%。
杭州楼市库存接近16万套天量?住宅库存只剩下8.4万套了
虽然目前杭州楼市库存接近16万套,依旧处于高位,但其中住宅库存仅占了1/2左右,据透明售房网显示,截止3月7日22:22,杭州市区(不含富阳)住宅库存仅为84097套,其供应早与“天量”相去甚远。

备注:透明售房网显示,截止3月7日22:00,杭州市区(含余杭、萧山,不含富阳)住宅库存为84097套
按3月份的去化速度,杭州存量住宅只够卖5个月?
一个特别值得注意的现象是。目前每天天量成交的房源,主要是住宅房源。从2015年整年的成交情况来看,住宅成交量占了惊人的82.3%,是非住宅的近乎5倍。

这一差距在今年3月的成交中被进一步拉大,3月1日-7日间,杭州住宅成交比例已上升到88%,比非住宅的7倍还多,可见,天量成交的背后主要依靠的还是住宅的惊人销量。

楼市的变化一向风云莫测,就在3个多月前,“杭州楼市库存创新高,顺利去化与否成疑”的新闻还甚嚣尘上,如今,大家所关心的问题却发生了180°转变,演化成了“杭州房子还够不够卖?”
“7天4016套!”这是3月1日-7日杭州住宅的成交成绩,超过了14年3月的商品房成交总量。本网小编上周去到楼盘现场,听到购房者最多的感叹就是:“杭州房子卖疯了!”确实,“不好意思,12层房源已经没有了。”“这套房子现在价格和您当初来看时相比略有调整。”现场都是诸如此类的电话,不绝于耳。
与惊人成交量相应的,是不断下降的库存,就在上周四,杭州商品房库存已正式跌破16万。截止3月7日22时,杭州住宅库存总计84097套,以目前的速度,去化周期仅剩5不足个月,看来,杭州的房子,确实快要不够卖了!
7216<17455,供应速度远远赶不上去化速度?
那么,杭州楼市的供应情况又如何?
以2015年3月-2016年2月为基准周期,数据显示12个月间杭州市新增住宅供应量为86596套,月均新增供应量为7216套。
然而,按照3月1日-7日的日均住宅成交574套计算,3月份的住宅成交量应该是17794套。
两者相较,月均新增供应量不足目前成交量的一半。按照这样的供应速度,就算加入新增供应,5个月后杭州市场剩余的住宅房源数量也仅为36080套。
最近一年杭州住宅新增供应量
2015.3-2016.2新增供应量(套) | 月新增供应量(套) |
86596 | 7216 |
另一个不容忽视的问题在于,今年杭州住宅的新增供应量必定会明显少于去年。首先,14年楼市异常惨淡,导致部分供应推迟到了15年,随着15年杭州楼市破纪录式的大卖,这种情况显然不大会在16年出现;另外,预售新规的执行,也让之前快速周转的开发方式受到抑制,推盘速度将会明显减慢;再者,G20导致众多楼盘停工,又会进一步延缓进度。
因此,我们有充分的理由相信,16年的新增供应量会明显少于15年,供需比差距会比本文预测的更为悬殊。
成交峰值未至?成交量可能持续爆发
也许4073套的周成交量已经足够令人瞠目,但是我们不能忘了,这仅仅是3月的第一周,并没有到月末冲量的节点,更不要提之后还有4、5月份的传统成交高峰,由此看来,杭州楼市的破纪录之旅还将继续。
以同样是利好政策不断、楼市井喷的2009年为例,3月杭州主城区住宅成交量为4067套,到了4月,成交量足足增加了1000套来到5067,而5月更是迎来大爆发,成交量几乎是3、4月成交量之和。

从09年的成交走势来看,接下去的时间,杭州楼市极有可能持续爆发,成交量会继续往上走。况且,目前与09年相比,政策还未全面放开,很难说接下去会不会有进一步的利好继续刺激楼市,让成交量到达一个新高度。
总而言之,杭州楼市的住宅成交量极有可能继续往上走,届时住宅的去化时间可能比我们预估的还要短的多,房子会不会真的出现不够卖的情况呢?市场将给出答案。