本文导读：

3月份杭州市区库存剧降万套

余杭区占四成库存，杭州楼市之火还没“烧”到大江东？

滨江：率先进入一房难求的局面？

利好刺激下，新兴板块势头凶猛

申花：板块价值日益凸显

文/住浙网研究员 方佳玲

截止3月29日9时，杭州市区（含余杭、萧山，不含富阳，下同）住宅存量仅剩79932套，正式跌破8万。

进入3月，杭州楼市却迸发出了炎夏般的热情，截止目前，杭州市区3月商品房销量已史无前例地突破2万大关，最终月成交很有可能来到2.5万套的惊人纪录。

这一火爆行情，在住宅市场表现的尤为明显，截止3月28日，杭州市区住宅已成交18646套，日均销量高达666套。

也就是说，按照目前的去化速度，杭州市区的住宅库存去化时间仅需119天；也就是说，再过短短4个月时间，就能消化掉透明售房网上目前显示的存量住宅。

然而即使在炎炎夏日，各地气温依旧会有高低差异，楼市也是如此。不论是住宅库存量还是去化速度，杭州各区的现状都相去甚远；而大家关注的是——不同区域，他们的去化前景又将多大差别？

3月份杭州市区库存剧降万套

3月以来，杭州楼市持续处于“发烧”状态，成交表现出源源不断的后劲。自3月1日以来，截止29日9时，杭州市区商品房总量下降已达9926套，其中住宅占比尤其突出，下降6238套之多。

伴随着快速去化，截止3月29日9时，杭州市区（含余杭、萧山，不含富阳）住宅存量仅剩79932套，已跌破8万套大关。

3月1日-29日（截止9:00）杭州各区商品房库存变化

除了大江东商业库存略有上升以外，其他地区住宅和商业库存都清一色实现下降；且值得注意的是，每一个地区住宅库存降幅都远大于商业。尤其是萧山区，住宅下降数量超过商业的4倍。

由此可见，在杭州楼市这波去库存热潮中，住宅毫无疑问占据主力，目前杭州住宅与商业库存差距正在进一步拉小，几乎将要持平，然而住宅的去化速度却远远大于商业。

因而虽然杭州市区总库存仍处15万高位，但住宅的去化压力比我们想象的要小的多，甚至可能在不久的将来会出现房子不够卖的情况。

余杭区占四成库存，杭州楼市之火还没“烧”到大江东？

纵观杭州市区库存分布，余杭区以40.97%的比例毫无疑问成为最大住宅供应区，几乎占据总库存的一半，是第二萧山（17.43%）的两倍还多；主城区中，江干区房源供应量位居第一，提供了杭州市区15.6%的住宅供应，而上城区库存明显不足，占比不到1%。

然而，高库存并不等于难去化。按照3月1日-28日各区域成交速度计算其去化周期，我们发现，库存最高的余杭区去化周期反而短于库存不足1%的上城区，经查询，上城区目前在售的仅有融创大家·侯潮府、蓝色钱江等几个豪宅项目，去化较慢也是情理之中。

几个区域中，滨江区的去化周期最短，只有2个月左右，西湖、拱墅、萧山这几个区域，去化周期也都在3个月左右，这些区域很有可能在短时间内就出现房源短缺的现象。

大江东和下城区相对去化时间较长，分别为10.4和4.8个月，主要在于区域内住宅成交量相对较小。

滨江：率先进入一房难求的局面？

1674套住宅库存，28天里面却成交了767套！这就是滨江区目前住宅的供需情况，仅够卖2个月的房子，是否意味着滨江会成为杭州市区首个一房难求的区域？

滨江区供需情况

短缺的供应和旺盛的需求让滨江楼市很长时间内处于供不应求的局面，即使在库存创新高的15年，滨江也一直出现供应短缺、客户外溢的情况。

加上G20峰会、亚运会等一系列利好的刺激，滨江在15年11月初以“三天两刷地王”的表现率先引领了杭州土地市场热潮；不仅如此，其区域内绿地·旭辉城也是杭州市区率先开始涨价的楼盘代表，项目自15年2月宣布涨价开始，均价从23755元/平米一路飙升，目前已突破30000元/平米。

目前，滨江一桥到三桥之间的核心区域，住宅楼盘中，仅有德圣·银杏汇、水晶澜轩两大豪宅，之西湖和春江郦城都是尾盘，房源稀缺。此外，一桥南有杭州中凯城市之光、钱塘玫瑰湾以及钱塘大观在售，奥体板块绿地旭辉城在售。

今年，杭州金茂府和绿城九龙仓·玉府两大项目有望面市，但两个纯改善的高端项目真的能够止渴滨江楼市，满足需求，还得打上一个问号！

利好刺激下，新兴板块势头凶猛

如今，未来科技城和钱江世纪城已然处于杭州楼市最常被提及的板块之列，新年伊始，在楼市一系列去库存政策的刺激之下，这两个板块更是迎来爆发，目前板块的供需情况也印证了两者“当红炸子鸡”的地位。

未来科技城、钱江世纪城供需情况

截止3月28日，未来科技城达成了1486套的住宅成交量，以这样的速度下去，板块内库存仅够卖2个月。

以板块内被称为“神盘”的EFC为代表，据置业顾问透露，项目由于认筹量控制不住而直接导致开盘一次又一次提前，最终从3月26日提前到了3月6日，项目均价也有了大幅提升，从刚开盘的11000多提升到了15500元/平米。

未来，未来科技城依旧会有大量新项目面市，其中不乏绿城、万科等大牌开发商的“新作”，相信板块的热浪还将持续下去。

受益于G20等盛会以及滨江、钱江新城客户的外溢，钱江世纪城的走红也显得理所当然，目前板块去化周期仅为57天，不足2个月。区域内顺发·美哉美城、万科大家·世纪之光等项目，自去年以来一路热销，登上了杭州市区全年销售套数TOP10，不仅如此，这几个项目的价格也在不断往上走，美哉美城成交均价已经来到2字头。

顺发美哉美城成交均价已经达到2字头

目前钱江世纪城还有4个新项目并未面市，今年G20就将正式召开，届时板块能否进一步上升也是值得关注。

申花：板块价值日益凸显

近日，学院北路即将通车的新闻吸引了不少人的目光，资料显示，最迟到今年6月底，酝酿了7年的学院北路就要交付使用了。

学院北路不仅实现了申花与市中心的无缝对接，还将周边板块、综合体完全串联起来，申花这一让人期盼已久的“杭州徐家汇”或将真正成型。

学院北路对申花板块而言称得上是锦上添花，实际上，近年来板块一直发展迅猛，成熟的商业配套，便利的交通，丰富的教育资源，让其成为近年来价值飙升最快的板块之一。

申花板块供需情况

九龙仓·珑玺鸟瞰图

今年，九龙仓·珑玺、碧桂园西江月和天阳·武林邸这三个新盘即将面市，其中，九龙仓·珑玺将在上半年迎来首开，相信到时板块内又将会是怎样的景象，值得我们关注！