写在前面——

月成交套数首次进入“2万+”时代，住宅库存跌破8万套……3月，楼市热浪席卷杭城，成交屡创新高，库存快速去化，在这短短一个月内，杭州楼市几乎把“日”、“月”、“季度”等不同时间单位的成交记录刷了个遍！

成交量狂飙突进的同时，杭州房价涨声大起，也迎来了大面积反弹。

而作为本轮房价上涨的领头羊，滨江区也因此成为全杭州极少数几个房价全面超越历史高点的典型。

滨江区成为全杭州极少数几个房价全面超越历史高点的典型

那么，杭州房价的历史高点，是在什么时候？

答案是2010年前后。也就是说，到目前为止，尽管已经经历了反弹，杭州绝大部分区域的房价，仍然低于六年前。

以最夸张的下沙为例，2010年沿江东区的保利东湾售价曾经高摸到近两万，而目前该区域的住宅成交价格，基本在1万/平方米左右。该区域另一个楼盘宋都·晨光国际，2013年的成交均价是14007元/平方米，那么，该盘今年（截止4月12日）的成交均价是多少？

答案：9789元/平方米！

现在，我们是不是还要担心杭州房价会涨太多？至少，等到杭州大部分区域的房价回到六年前再说吧。

本文导读：

1、单盘涨幅超50%？滨江区房价全面超越历史高点

2、十年前，他们的价格是一样的，现在相差三倍了

3、4万不够有想象力，滨江区豪宅或迎5万时代？

4、核心区房源极度稀缺，滨江区供方市场已到来

文/ 住浙网研究员 李永生 方佳玲

单盘涨幅超50%？滨江区房价全面超越历史高点

“供应短缺、房价大涨”，自去年以来一直是形容滨江楼市的关键字眼，相信有不少人会心生疑虑——滨江区的涨幅究竟有多惊人？那么我们不妨拿目前的价格水平与之前的最高点做个对比，结果就非常直观。

2010年4月，东方郡最后一次开盘，均价来到最高点26000元/方。随后，随着调控政策陆续出台，市场开始下行，东方郡2.6万/平方米的售价，被高高地顶在山岗上。

到2012年，受年初降价潮影响，中海·寰宇天下的小户型价格，一度降至1.7万/平方米。随后，在成交量的带动下，杭州楼市回暖复苏，但相比高点依然相去甚远。

银杏汇300、400方的一线江景平层大宅，价格已经上涨超过2000元/平方米

那么，目前滨江区的房价是多少呢？

以同一个楼盘东方郡为例。目前，东方郡的二手房挂价，普遍在2.6-3万/平方米之间，已经全面超越了该盘最后一次开盘的价格2.6万/平方米。

滨江区目前在售新盘旭辉城是更为显著的例子。该盘最近一次的开盘价格，已经在3.5万/平方米以上，较两年前低点的涨幅，已经超过50%。

滨江区的房价上涨，甚至已经蔓延至豪宅。

作为豪宅标杆，也是目前滨江核心区最主要的在售楼盘，银杏汇以2.1亿的销售金额、6976平方米的成交面积以及29套的成交量，一举斩获杭州主城区三月份200方以上平层豪宅的销售亚军，仅次于武林壹号。

此前，该盘曾经因为一周内卖出两个月的销售任务而成为市场焦点。

量升价涨。目前，银杏汇300、400方的一线江景平层大宅，价格已经上涨超过2000元/平方米。

十年前，他们的价格是一样的，现在相差三倍了

在十年前，滨江区的房价和闲林是一样的，都是6000多元/平方米。十年过去了，闲林的房价仅微涨至七八千，而滨江区的房价，基本上要全面超越2万了。而作为滨江核心区的一桥和三桥之间，房价更是走在全面超越3万的路上。

滨江区领涨杭城，既有重大利好的刺激，比如G20和亚运会，比如住宅供应的短缺。但本质上，滨江区价值的爆发，源于内生性的因素。

第一，作为杭州构筑一江两岸大都市格局的重要组成部分，随着诸多跨江大桥、地铁、快速路以及过江隧道的建设和规划，杭州老城区与滨江区的钱江天堑，越来越成为通途。两者的时间和心理距离，因而被最大程度地消弭，滨江区越来越“市中心化”。

第二，作为杭州惟一的国家级高新区，滨江区高新企业集中，被称为杭州“硅谷”，这几年经济发展速度在杭州名列前茅，表现出了极为强大的后劲，有极强的产业支撑。

滨江区高新企业集中，被称为杭州“硅谷”

第三，滨江区因为高新企业集中，区域聚集了大量外来高智人群，因此，又被称为杭州的“小深圳”，有非常强的人口导入能力。

第四，2015年8月，国务院（国函﹝2015﹞136号）批复同意杭州和萧山临江2个国家级高新技术产业开发区（统称杭州国家级高新区）建设国家自主创新示范区。这是继北京中关村、武汉东湖、上海张江等之后国务院批复的第10个国家自主创新示范区。这意味着滨江区在未来的高新产业发展上，将有更多的政策支持，滨江区的前景更加可期。

4万不够有想象力，滨江区豪宅或迎5万时代？

除了房价领涨，滨江区的“爆发”，更体现在土地市场上。

早在去年10月份，滨江区就以“三天两刷地王”的表现向杭城展现了区域的空前热度，并率先引领了杭州土地市场热潮。

2015年滨江区土地出让一览

今年，杭州金茂府和绿城九龙仓项目都将迎来面市，且都主打高端改善路线，双双破2.1万的高楼面价，也意味着两个项目的均价将直奔4万而去。

事实上，按照目前的市场上扬态势，以及持续升温的土地市场，业内人士认为，对于金茂和绿九项目未来的售价，4万已经不够有想象力，应该往“5”字头去想象！

相较之下，作为滨江区的标志性豪宅，银杏汇一线江景豪宅目前的售价也不过3.5万/方左右，显然其价格还有大幅的补涨空间。

此外，银杏汇是杭城惟一纯粹大户型豪宅，其主力房源为300、400方一线江景大平层。

银杏汇是杭城惟一纯粹大户型豪宅，其主力房源为300、400方一线江景大平层

另一方面，作为一个占据了江、山、塔、桥最稀缺的自然和人文景观资源的豪宅，银杏汇本身就有着一定的稀缺性；项目既借鉴了国内豪宅打造上最先进的经验，又保留了杭州本土的风格，可谓看点十足。

随着市场持续升温，以银杏汇为代表的滨江区优质豪宅能否凭借地段优势和自身品质不断补涨，让滨江区豪宅4万甚至5万时代提前到来，值得期待！

核心区房源极度稀缺，滨江区供方市场已到来

3月，滨江区一共成交了885套住宅，日均成交量达28.5套，以这样的去化速度，目前透明售房网上滨江区1800套左右的住宅库存，仅够卖2个月，因此滨江区几乎是目前杭州供求关系最不平衡的区域！

滨江区供需情况

目前，滨江区一桥到三桥之间的核心区域，住宅楼盘中，仅有德圣·银杏汇、钱江水晶澜轩两大豪宅在售。事实上，因为水晶澜轩可售房源不多，银杏汇几乎是目前整个滨江核心区惟一主力在售楼盘。

据该盘相关负责人透露，银杏汇目前在售3#楼300、400方平层江景大宅，总价1100万起。项目将于5月份启动2#楼认筹，届时将稍解需求之渴，但均价将会进一步上涨。

在供地方面，滨江区将依旧紧缺，今年仅有一块奥体站上盖商住地块将拍，对于目前的滨江楼市而言，可谓杯水车薪。

因此，滨江楼市极有可能在很长一段时间内都处于供方市场，房价也很可能在市场趋势下持续走高。