文/住浙网研究员 徐路嘉

2016年三月，杭州万科正式提出了“三好住宅新标准”21类85项细节，而指导这些细节的则是万科“22条军规”——万科产品与服务主张22条。

历经半年多的酝酿，广宇万科公园里在本月入市。这不仅为桃源新区带来了第一个全装修成品项目，更让万科的产品与服务主张22条首次在拱墅区落地。

广宇万科公园里鸟瞰图

桃源新区里的“万科三好”，仿佛一部新时代的《桃花源记》，由万科娓娓道来。

板块内首个全装修成品盘，公园里树立标杆

《桃花源记》中形容优越的居住环境是“屋舍俨然，有桑田美竹之属”——既有自然景观，又有建筑与景观的和谐。

为了实现这样的生活场景，公园里可谓是“内外兼修”——

外练苦功：资源物尽其用，体察全体业主需求

为了不浪费被国家4A级森林公园、下塘河河滨公园和市政中央公园围绕的景致，公园里用通透性围墙将外部景观引入小区。

建筑排布上则规划得面面俱到，不仅做出了全区日照规划、全区通风规划、考虑噪音隔离等因素，还把景观资源最好的楼幢底下打开做成两层楼高的架空层，以景观连廊和室外吧台让全体业主共享社区最优景观资源，以阳光大草坪感受公园式生活享受。

广宇万科公园里示范区

这种业主平等享受小区资源的思想在了园区户外活动场地规划上——宠物、婴幼儿、3岁以上儿童、成人老人均有专属的活动空间，还有书吧、和户外影音室，丰富而有序。

内修心法：装修成品的标准怎么立？

在广宇万科公园里出现之前，桃源新城乃至周边板块还没有真正意义上的全装修成品盘出现。

要知道，一个区域的居住水准上限，自然需要业界标杆房企去拔高。万科倡导装修成品房多年，更是在城北有过北宸之光、杭宸等多个类似地段的操盘经验，此番终于携新作落地拱墅，可谓是有备而来。

相比于毛坯“点到为止”，交由购房者和装修公司继续发挥的做法，装修成品房体现出的一种全周期、更深入的考量。共计约68项细节工艺工法，彰显了万科工业化建设、绿色建筑、创新技术方面的探索。

万科洞察了社区户外互动日照需求，因地制宜，精密计算模拟本地四季日照特点，为广宇万科公园里规划了科学的全区日照系统。居室内则是打造了全明户型，南向飘窗、大飘窗让户型通透、充满阳光。此外，卧室窗户开启扇的位置充分考虑使用及通风的合理性。

U型厨房、零过道的设计让户型尺度宽阔，不浪费房间内的任何一寸空间。装修成品房中的橱柜收纳系统同样节约了空间，更带来舒适度。

广宇万科公园里89方户型图

装修成品房更为建筑带来了科技元素，再一次提升了居住体验。在公园里，窗户不再只是窗户，而是一个门窗系统。

为了让住户能彻底将噪音拒之门外。公园里在绿植规划、隔音墙选材的基础上，选用了进口的YKK系统门窗。寿命极长YKK材料，采用的电泳复合皮膜，国内尚无企业能生产出此产品。YKK从研发、设计、加工、施工全程跟踪服务，YKK坚持零配件自己生产研发，门窗性能完全提升，设计人性化，隔音效果比国内品牌更好。

雾霾横行的年代里，“呼吸的质量”越发受到重视。而公园里的室内通风换气方式，也摈弃了传统思维上的“开窗通风”。

公园里定制的除霾新风系统，不仅有效抵抗了雾霾，无需开窗透风之后，粉尘、噪音、乃至潮湿的空气都不会进入房间，更杜绝了蚊虫、霉变、老人小孩开窗通风带来的不安全因素。

附加特技：严格品控，用数据说话

在大家最关心的品控方面，万科有三大细节值得关注：

首先是公园里住宅地下室采用了“BIM”（三维仿真）技术。

传统的管线设计，用的是CAD平面画图。“BIM”的应用，不仅让管线排布更加美观，呈现更具立体还原的效果，更能够降低人力时间和成本，避免二次返工。

这一技术在行业内，已经在北京鸟巢的大型复杂工建项目中成为必备技术。

其次是从毛坯住宅到装修成品过程，都由万科“美好家”打造。他们居住者提供一站式住宅装修定制服务。

更重要的是，项目施工过程中，从主体结构到装修面层全过程，都会有第三方进行飞行检查。

检查会利用靠尺、水平仪、测距仪等检测工具，按照不低于国家标准的要求，各个部位逐一测量，考核排序。项目交付前将会经历万科集团交付评估，严格按照国家规范进行检查。

全年每季度的飞行检查、对实体和观感质量约60多项指标进行“实测实量”，万科如同“处女座”尽力将误差“控制在毫米级之内”。

杀手锏：颠覆性的思维与价值

万科的标杆作用，在于向桃源板块说明，装修成品房早已不再是简单地铺设基础的建材，而是颠覆性的思维对房屋舒适度进行全方位的考量、包装。

在颠覆了大家对传统装修成品房的认知之后，公园里其价格也重塑了桃源新区的原来的价格体系。

此前板块内其他楼盘的售价，均在15000元/㎡左右。据公园里的宣传单页显示，项目首开的装修成品房89方户型总价在146-167万之间，也就是说均价在16400-18700元/㎡，考虑到项目存在99方、115方、138方等的大户型，单价约在19000元/平方米左右。首开红利期过后，涨过两万几乎没有悬念。

这不仅万科对产品价值的自信标定，更可以视作桃源新城板块价值全新的度量，让位于主城区、拱墅区的桃源回归其应有的价值本位。

造房子之外更要“造生活”

如今的房地产商早已不仅仅是造房子、卖房子团队的代名词，更是社区的运营者。如果说曾经以产品营造为主是在制造硬件，那么现在以“造生活”为主的社区经营就是软件开发。

走在房地产行业前端的万科，如何为在“软件”上对整个社区做出升级？

首先是在物业服务上做出了提升——“三好”中的好服务体现于此。

公园里在传统的万科物业基础上，借助互联网思维研发了物业服务升级体系——万科物业“睿服务”体系。无论是查阅信息还是寻求物业帮助，都能在手机APP上一键完成。

与此同时，对社区文化做出了引导——

前有良渚文化村村民公约、后有万科杭宸推出的“社区合伙人”，万科对邻里之间关系的塑造已经颇有经验。

广宇万科公园里示范区

据开发商统计的公园里业主年龄结构显示，80后占据了主要地位。为此，公园里为80后量身定制了的社区公约，命名为《后浪公约》，期许30岁上下的“后浪一代”以年轻的心态和对美好的向往成就一个乌托邦。

桃花源之所以吸引人，不仅因为风景优美，居住环境舒适，更是邻里关系的和睦，老少怡然自得。

公园里想做的“好房子、好服务、好社区”，不正是这种境界吗？