核心提要：

杭州“豪宅一条街”已经成型？

环北-艮山路豪宅畅销，价格走高

“豪宅街”项目价格高昂，买哪儿？

文/住浙网研究员 徐路嘉

在杭州主城区纵横交错的路网之中，艮山路可谓是举足轻重的“一横”。

这条得名于杭州老城门——艮山门的主干道，西起环城北路（古艮山门所在地），东至杭海路，沿途衔接武林商圈、城东新城、钱江新城三大区域。

这里曾有“艮山门外丝篮儿”丝绸品交易的繁华景象，也见证杭州第一条快速公交线路B1从这里缓缓驶过，亦有人津津乐道“艮山西路在艮山门东边”之类的话题。人们对艮山路有着天然的熟悉与亲切感。

环北-艮山路沿线是杭州顶级豪宅最密集的地方

随着城市发展的“东进”，以及西湖时代向钱江时代的推移，环北-艮山路沿途已然迎来一大批房企大鳄重金布局。值得关注的是，这其中不乏豪宅项目——从武林广场出发向东约4公里左右的距离，竟有连续7个豪宅楼盘在售。这或许是杭州顶级豪宅最密集的地方。

值得一提的是，在这条杭州“豪宅街”上，价格分布从三万到六万都有，跨度极大，购房者有非常广的选择余地。其中，价格最低的艮山府，首开均价3万/平方米不到，极具性价比优势。

环北-艮山路沿线七豪宅住宅销售信息一览

注：所有价格来自开发商报价，蓝色背景为全精装项目

环北-艮山路沿线七豪宅楼盘价格分布

*各项目均以精装房源开发商报价的平均值计算，其中绿城兰园住宅部分已经售罄，以售罄前成交均价计算。中企艮山府精装房源未售，以毛坯均价计算

杭州“豪宅一条街”已经成型？

从武林广场出发，沿环城北路-艮山路向东行驶，依次可以看到新湖武林国际-绿城兰园-滨江华家池-世茂天宸-绿地华家池印-保利中央公馆-中企艮山府七个“高大上”楼盘早已在环北-艮山路沿线布局完毕。

七个豪宅楼盘开发商之中，既有本土大佬绿城、滨江，又有外来大鳄绿地、世茂，可见众房企已然达成了共识——环北-艮山路沿线具备豪宅基因。

环北-艮山路周边成为众房企争相打造豪宅的圣地？这或许还是要用那句著名的话来回答“地段，地段，还是地段” 。

市中心地段能为豪宅价值带来的飞涨，开发商与购房者应当是深信不疑的。而这一点可以用两个数值标定：一是杭州楼市“顶豪”武林一号重回7万/㎡以上的单价，二是绿城潮鸣地块楼面价45368元/㎡刷新杭州土地出让价格历史记录。

“物以稀为贵”的道理，在市中心的豪宅体现的淋漓尽致。价格高昂、开发商与购房者共同追捧，不仅地段优越、更因为宅地存量极其有限。

艮山路上的华家池三盘（从左到右依次为：绿地华家池印、世茂天宸、滨江华家池）

环北-艮山路沿线的七豪宅，距离武林广场最近的只有700米，最远的也仅约4公里左右。

4公里是怎样一个概念？

如果从武林广场外延大约4公里的距离，向北是大关、向南是吴山、向西则是古荡，这些区域早已经在十几年前就发展成熟，完全没有发展、想象的空间。

但是，向东同样的距离，尚有众多宅地等待开发。市中心宅地的稀缺、价格的高昂，势必造成外溢。地理上的优势，让环北-艮山路成为承接外溢、豪宅项目落子的首选。

环北-艮山路豪宅畅销，价格走高

住浙网研究员对环北-艮山路沿线七豪宅进行了调查，对2015年7月1日至2016年5月31日七盘成交量及成交均价走势进行统计。

环北-艮山路沿线七豪宅近十一个月成交量一览表

（1）两盘销售进入尾声

新湖武林国际和绿城兰园开盘较早，2011年至今销售基本已进入尾声。

据新湖武林国际的销售人员透露，项目还有数十套房源可供选择，目前毛坯均价在5万元/㎡以上，精装均价在6万元/㎡以上。

绿城兰园住宅部分已经售罄，目前酒店式公寓在售。

（2）华家池“3+1”：滨江、保利量价齐飞

竞争最激烈的华家池三盘中，滨江华家池表现最为突出，不仅住宅成交量上领跑，价格上也突破新高。

从2015年7月至2016年5月住宅共去化486套，成交均价从去年7月的47271元/㎡左右，月月飞涨，5月成交均价已经来到了55741元/㎡的高位。

保利中央公馆表现同样抢眼。自2015年11月开盘以来，已成交420套，5月成交均价已达到37816元/㎡，而首次开盘当月的成交均价仅为32963元/㎡。

值得注意的是，成交均价由于囊括了部分较早推出房源以及部分价格相对较低的楼层，走势存在一定的滞后性，并不能完全反映楼盘目前实际的销售情况。因此，住浙网研究员咨询了保利中央公馆的销售人员，得到了这样的答案：项目目前推出的房源均价已经高达4万-4.2万元/平方米。

此外，项目的东侧，华辰星座酒店旁还有一块土地要出让，目前的价格不会维持太久。开发商目前对这块地十分看好，一旦土地拍出高价，中央公馆马上会应声涨价。

（3）新项目艮山府5月已入市

在环北-艮山路沿线七盘之中，最后一个开盘的项目是中企艮山府。该项目位于运河东路，于5月7日首推88方、156方（跃层）、166方、200方准现房毛坯房源，均价在2.8万—3万元/平方米，可定制精装。

“豪宅街”项目价格高昂，买哪儿？

从调查中可以得知，沿环北-艮山路由西向东房价渐次走高，最大价格差超过3万元/㎡。这短短4公里的距离，让豪宅街东段的项目可以凭借“微不足道”的距离让步，换取相当可观的价格差。

中企艮山府是环北-艮山路沿线七盘之中最后一个开盘的

而值得关注的是，这一价格差大有缩小之势——

以中企艮山府为例，项目西南侧约300米处，便是融创在今年以折合楼面价高达23268元/平方米拿下的三堡地王。经计算，项目保本房价为37196元/㎡！而开发商亦信心满满在拿地现场就表示“一定会做出溢价”——这也就意味着，融创项目加入艮山路豪宅俱乐部毫无悬念。

今年景芳三堡单元还有多宗即将出让的土地，业界同样看好。

土地价格是板块价值的“晴雨表”，而板块价值又将反映在房价上。目前艮山府首开的均价仅为3万元左右，土拍市场的积极表现，正在促使其价格回归价值。

此外，艮山府的周边配套值得期待——向江来时代中心距离中企艮山府同样仅三百米。该项目已与黄龙饭店签约合作，项目涵盖酒店、商业、酒店式公寓等业态，满足板块内餐饮、购物、休闲等需求。

融创三堡地块、向江来时代中心距离中企艮山府均为300米左右

交通配套的优势同样突出——地铁1、4号线和已经在工程招标中的6号线二期均汇聚在艮山西路周边，形成了密集的轨道交通网络。路面交通方面，在杭州机场高速修缮时期，从武林广场出发，沿环城北路隧道-艮山路—杭甬高速-彭埠大桥-萧山机场，形成了市中心-机场的畅行通道。

目前，作为新入市的项目，艮山府有较多的房源可供选择。值得注意的是，项目已经是准现房，下半年就能交付、入住，无需太久的等待。后期还将推出精装和大户型产品。因此，中企艮山府后期追涨、卖出溢价是大概率事件。