本文导读：

1、类型一：相对普及派

2、类型二：逐渐扩张派

3、类型三：极少涉足派

4、同地段精装PK毛坯，溢价能力究竟如何？

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文/住浙网研究员 方佳玲

对于如今的杭州市场而言，住宅精装已是大势所趋！

首先，省住房与城乡建设厅已确定到“十三五”末，实现装配式建筑占新建建筑比例达到30%以上，新建多层和高层商品住宅基本实现全装修的战略目标；再者，土地市场楼面价屡破纪录，成本一路飙升，让许多项目迫于溢价压力不得不转投“精装怀抱”。

然而，作为众多开发商眼里的“必争之地”，杭州一向是最难征服的市场之一。区位、户型、品质……杭州对于楼盘的每个细节要求都近乎苛刻，如果在这些要素中再加入精装这一项，那么开发商的心理阴影面积恐怕就很难计算了。

天阳文晖127㎡精装样板间

虽然精装给开发商带来的挑战不容小觑，但众多品牌房企还是相继将版图延伸到了这块潜力十足的市场。

除了较早的万科、绿城、滨江，还有“后起之秀”景瑞、德信、天阳等，越来越多品牌开发商开始扩张精装版图；当然，也有像龙湖、中国铁建这样的TOP级房企，由于拿地价格以及品牌策略等因素，还未在杭州打造过精装住宅项目。

那么，这些品牌房企在面对精装项目比重上升的趋势时，应对策略又有哪些相似和相异之处？  

类型一：相对普及派

代表房企：万科、绿城、滨江

多年垄断TOP3的万科、绿城和滨江不仅销售成绩稳居第一梯队，在精装方面也同样领先于其他房企。不论从涉足精装的时间、打造的数量还是产品的影响力而言，这三家房企都处于超前地位。

作为目前杭州唯一全线精装交付的房企，万科与精装的渊源最早可追溯到逸天广场项目，这个由南都一手打造的精装社区，也是杭州精装住宅的先行者。在万科并购南都后，逸天广场转到了万科名下，并成为当时万科南都磨合期的一个标志性楼盘。此后，杭州万科真正意义上打造的第一个精装项目魅力之城面市。

早在周俊廷时代，杭州万科就已确定了所有产品精装交付的战略，以良渚文化村组团为代表的万科精装产品，在其不断本土化的过程中，成为了万科杭州最重要的标签之一。

以良渚文化村组团为代表的万科精装产品，在不断本土化的过程中，成为了万科杭州最重要的标签之一

如今，万科在杭州的精装布局已经遍布各个区域，不仅为企业带来了盈利和口碑，也成为了多个板块突破价格天花板的“功臣”，万科·星空将未来科技城房价带上两万，中央公园又为城东新城的售价突破了三万屏障。

绿城和滨江作为本土大佬，虽然还未实现全精装交付，却在高端领域拥有着绝对的话语权。不论是绿城打造的西溪诚园、云栖玫瑰园，还是滨江旗下的阳光海岸、武林壹号等，无一不是高端奢华的代名词，价格也非一般楼盘可以比拟。例如华家池三盘中，滨江华家池凭借着品牌和产品优势，与其余两盘在售价上拉开了相当距离，销量更是遥遥领先。

如今绿城和滨江的中高端产品精装已基本普及，仅有刚需项目采取部分精装的策略。例如滨江·西溪之星项目，89方毛坯和120方精装同时在售，均价分别为2万和2.6万/方。

此外，融创也在精装领域颇有建树，望江府与侯潮府两大精装豪宅都有不错成绩，河滨之城也有相当一部分房源是精装出售。接下去将亮相的新项目中，融创·时代奥城已确定为精装入市，笕桥和三堡地块虽未确定，但由于地价高昂，极有可能也会是精装亮相。

类型二：逐渐扩张派

代表房企：德信、天阳、景瑞等

除了精装体系已日渐成熟的滨绿万，也有不少其他房企开始积极尝试精装，尤其是今年以来，市场转热，不少房企为了提高项目溢价，开始尝试后期或者部分楼栋精装入市。

景瑞是杭州第一个推行住宅产品100%定制精装的房企，其“ePLUS”体系如今已初具规模，第一个定制精装项目景瑞·悦西台目前89方户型均价已高达3.3-3.4万/方，对比相邻的景瑞·申花壹号院项目，如今89方毛坯售价仅在2.2-2.4万/方之间，可见景瑞在定制精装上的小试牛刀还是相当成功。

景瑞在杭的第一个定制精装项目景瑞·悦西台目前89方户型均价已高达3.3-3.4万/方

作为今年上半年表现最抢眼的房企之一，德信也在深耕的城东新城板块开始尝试精装项目。先是东宸项目8#楼王精装入市，售价达到了2.9万/方，再是首开不久的东方星城也有相当一部分精装房源，已开始认筹，据悉均价将不会低于3万，将与如今毛坯2.5万左右的均价进一步拉开距离。

同样是城东，天阳也推出了自己的精装项目天阳文晖，小户型2.6万/方，大户型2.65万/方，它在市中心的项目天阳凤起也是精装，目前售价3.6-3.8万/方之间。

除了以上房企以外，保利也将在中央公馆以后再次在罗兰香谷项目尝试精装，碧桂园也将首次推出精装项目西江月，据悉，融科也计划在瑷骊山项目推出精装房源。

类型三：极少涉足派

代表房企：龙湖、中国铁建、世茂等

龙湖和中国铁建是TOP级房企中少有的尚未做过精装住宅项目的房企。包括龙湖今年新亮相的武林九里，以及中国铁建即将首开的西湖国际城项目在内，这两家开发商在杭州的楼盘清一色都是毛坯交付。

作为连续三年蝉联房企TOP4的龙湖，一向以其区域解读、动心产品和营销能力见长，从奥体到同协路再到德胜北板块，龙湖总是能通过深度发掘区域价值来实现项目的量价双赢；而同样在近年表现出色的中国铁建，则对周边配套表现的更为注重，旗下项目总以优质学区和商业配套来取胜。

从奥体到同协路再到德胜北板块，龙湖总是能通过深度发掘区域价值来实现项目的量价双赢

除了战略因素，较低的土地成本或许也是两家房企一直未做精装的因素。从两者的拿地历程看，高价拍地非常罕见，尤其中国铁建去年几乎都是底价成交，而龙湖获取的土地价格也都比较理性。所以某种程度而言，龙湖和中国铁建不做精装也是因为缺乏溢价压力，而不做精装修也有利于降低单套房源总价，从而实现快速去化。

“回避”精装的另一房企代表是世茂，虽已在世茂天宸项目首次做出了精装尝试，但是在作为华家池三盘中楼面价成本最高的项目，世茂天宸却也是唯一一个非全精装入市的项目，在此核心地段略显“格格不入”；目前来看，项目毛坯部分显然与另两个项目的精装拉开了相当的价格差距，很难称其为明智之举。

同地段精装PK毛坯，溢价能力究竟如何？

不可否认的是，如今精装项目比例的上升，与逐渐走高的土地成本有着密切联系，许多房企都期望通过精装交付来提高产品的溢价能力，那么事实究竟如何？

以杭房·钱江御府为例，在南星单元一众豪宅之中，作为目前唯一在售的毛坯项目，价格与周遭楼盘对比相当明显。据悉，项目目前在售户型为138、165方，折后均价在4.2-4.4万/方。

对比周边精装在售项目，融创大家·侯潮府现主要在售户型118、139和175方，均价5.5-5.8万/方，比钱江御府高出1.3万/方左右；金隅学府主要在售户型89-173方，均价约4.5-5.5万/方，考虑到其中小户型售价相对较低，取相似面积段对比后项目售价应该比钱江御府也高出1万/方左右。

南星单元在售项目情况

（表中售价为开发商报价）

去除3000-5000元/方左右的精装成本，可以看出侯潮府和金隅学府相对钱江御府而言显然有更大的盈利空间；虽然开发商不同等因素也对项目售价会有一定影响，但以上项目的价格差距还是可以表明，精装确实具有相当的溢价能力。

同样情况的还有华家池三盘，世茂天宸作为其中唯一拥有毛坯房源的项目，目前毛坯均价4.2万/方，精装均价4.9万/方；相邻的滨江·华家池目前住宅售价在5.5万/方左右，绿地·华家池印目前均价在4.5-5万/方，价格大幅高于世茂天宸毛坯。由此可见，精装相较毛坯而言，确实有着更高的溢价潜力。