四、供应量分析

1、房源

目前，北部新城已有多个项目扎堆，总体量较大。

①上塘路西侧、靠近主城区及万达广场的万科、滨江、融科、越秀、万通五个项目的总体量为96万方。

②上塘路东侧、靠近运河的凯喜雅、飞云&庆祥项目的总体量为7.7万方。

③此外，商业项目迪凯运河印象、南北盛德国际的总体量约15万方。

上述三类项目的总体量约达120万方，房屋套数约为1.2万套。

北部新城项目供应量

2、土地

随着近一年密集推地，前期储备宅地均已出让，除靠近良渚的古墩路沿线，北部新城目前暂无后续可供应宅地。

五、好地网点评

1、总评

地块所在的北部新城紧邻拱墅区，通过上塘高架等多条主干道和主城区无缝对接。多家大鳄进驻，项目林立，以万达广场为主的商业配套辐射整个大城北，这一板块的价值已经得到体现。

同时，地块位于运河新城核心区，紧邻运河，和规划中的运河生态岛一步之遥。另外，地块北侧不远即为规划地铁站。可以说这里是北部新城景观、交通优势最为显著的区块。

①优势

运河。地块紧邻运河，在运河二通道开通后，运河作为人文景观、旅游观光、水上交通的用途，将大大推动运河沿岸的发展。

生态岛。地块东侧规划为400亩的生态岛，为运河新城的核心景观。

交通。从地块到上塘高架入口仅数百米，半小时即可到达市中心。

地铁。地铁北侧200米为规划地铁站。

配套。地块紧邻迪凯运河印象，和万达广场相距2公里。

②劣势

教育。北部新城位于余杭区，目前，这一区域的中小学教育资源较为薄弱。

环境。地块的对岸是杭州的工业区，勾庄是杭州物流运输集中地，大型重型运输等造成城北的人居环境较差。

2、价格测评

出让地块的起价为6750元/平米，最可比地价的是相邻凯喜雅项目的地价8629元/平米，以及越秀今年拿地创下的记录：9600元/平米。

最可比房价是万科北宸之光的价格。按照万科的出售价格推算，如果精装修的实际成本为1300元，北部新城地价保本值为约为6800元/平米，也就是说6800元以上的地价，将使成本超过13500元/平米，超过万科现在的精装14800元/平米的均价。

该宗地块最终成交价格的高点部分应该在6800元附近，这个价格相比于北宸之光，已经没有什么利润了。

但49号地块位于运河新城核心区，具有比较大的发展空间，如果开发商对“运河新城”、“生态岛”、“地铁”的概念认可度高，认可49号地块的巨大潜在价值，相信在出让会上会有所表现。