写在前面：

人类在居住方式的探索之路上已经走了多远？在楼市一线战场拼杀的开发商或许是最有话语权的人。

就在《浙江省绿色建筑条例》出台之际，未来四年内省内“消灭”毛坯房的前景已经日益明晰。而在此之前已经有一些房企在行动，致力于打造精装修房源，更努力去推动房屋除基本的居住功能外更优秀的生活体验。

成军十五年、入杭九年的朗诗，一直把科技类住宅奉为圭臬，在成功打造了朗诗国际街区、朗诗田园绿郡、朗诗花漫里之后，首次将目光放到市中心。去年年底，朗诗在市中心文晖板块连下两地，其中一宗打造的项目已经在2016年上半年亮相,即朗诗·熙华府。

科技元素将如何提升市中心豪宅的价值？项目又对文晖板块的地段价值做出怎样的挖掘？

众多科技武器如何在精装住宅中发挥效用，打出漂亮的“组合拳”？

为此，住浙网专访朗诗熙华府项目营销总监俞靖。

对话嘉宾

朗诗熙华府项目营销总监 俞靖

本文导读：

1、首次落子杭州市中心，朗诗会打造怎样的产品？

2、从1.0到3.0 ，朗诗的绿色科技住宅如何蝶变？

3、八月开放展示中心，预计以“4万+”在下半年入市

文/住浙网研究员 徐路嘉

首次落子杭州市中心，朗诗会打造怎样的产品？

住浙网：可以为我们简单介绍一下熙华府吗？

俞靖：熙华府位于杭州市中心文晖板块，毗邻杭州城市文化地标城市之星——杭氧杭锅综合体。距地铁五号线仅三百米。产品以人性化需求，绿色健康为主导依据，打造 113-136平方米改善型精装产品，是市中心高低配的绿色科技豪宅，同时也是朗诗科技绿色建筑的3.0产品。

此外，项目还将引入文艺气息很浓郁的“不纸书店”，并将打造一个“零雾霾”的健身房，以满足富裕阶层对健康、高品质的追求。

住浙网：熙华府为什么选择了高层+低密的“高低配”规划？

俞靖：我们认为，追求健康并不一定要住在群山环抱的郊区。相当注重健康的上流阶层，就对城市繁华十分留恋。

我们在拿地之后决定尊重城市中心的土地价值，选择打造高端、“高低配”的产品，同时兼具绿色健康元素。

熙华府鸟瞰图

住浙网：市中心现在低密度的房子已经很少了。

俞靖：对，味精厂、潮鸣等新拍出的几块地王，都没有明确说会做花园洋房的产品。熙华府是“高低配”，包括9幢高层和4幢花园洋房产品，可以说是充分发掘地段价值、献给整个城市的礼物，在景观排布上更强调了人性化和私密性。

住浙网：那么，在小区景观资源分配上是怎么做的？

俞靖：项目的地块比较狭长，像一个刀币。我们在保证了花园洋房的私密性前提下，打造了贯通南北的跑道，跑道附近人性化地设置了储物柜和饮水点。此外，还设置了多个分年龄段的亲子活动场地，半篮球场，可以说是按照全年龄化做了景观铺排。

区别于传统的景观只有观看功能，我们的景观具备交互性，比如植物我们选用了挂果类植物，不仅可以欣赏，还可以和人亲密接触、交流。

住浙网：之前朗诗落子都选在田园、下沙等地，这一次为什么进军市中心？

俞靖：随着时代的发展，从2014年开始各大房企都开始向市中心成熟地段进发，这是一个必然趋势。

从2000年商品房开始建设，距离第一批“刚需刚改”诞生已经过去了十几年。城市在扩张、居住环境的改变让市中心的土地更稀缺，同时让价值会更突显。

“在市中心开发成熟改善地块做改善、在卫星城做刚需”成为了现在所有开发商的共识。熙华府是绿色科技住宅3.0产品，是高端产品序列，与市中心的地段匹配。

从1.0到3.0 ，朗诗的绿色科技住宅如何蝶变？

住浙网：《浙江绿色建筑条例》出台之后，精装房愈发成为主流，作为先行者的朗诗很早就提出了绿色建筑的概念，在熙华府已经迭代至3.0版本。曾经朗诗的1.0科技住宅是怎样的 ，可以说说吗？

俞靖：1.0时代最主要三点——“恒温”、“恒湿”、“恒氧”。“恒温”就是室内温度始终控制在20-26度，“恒湿”是将湿度控制在30-70%。整个科技系统中不需要空调，还会自动调节抽湿或补湿。“恒氧”就是保证含氧量水平稳定。传统住宅的一楼、地下室因为潮湿、阴冷所以不受关注，价格也比较低，但是像我们这样的房子一楼带地下室的产品非常受欢迎。

有一位业主了买了带地下室的一楼，用来放古董、瓷器、字画，就当一个小小的收藏室、博物馆。另一位业主则把橡木桶放在地下室，用于收藏红酒。这样的房间，不用担心地下潮湿、虫蛀。

住浙网:其实在这样的科技控制的产品中，楼层差异已经相对淡化了。

俞靖：对，不存在楼层、朝向的区别，地下室完全可以当做收藏室来使用。朗诗绿色科技住宅的整套系统跟法国的卢浮宫、中国的故宫、苏州博物馆的体系是一模一样的——做到“恒温”、“恒湿”、“恒氧”。

我曾经在美丽洲项目试住过，不会有空调间里的干燥感。在那个湿度的房间里，就像是在做SPA，对皮肤非常好。当然，也不会过于潮湿——在洗完澡之后，卫生间的湿气也会被慢慢抽走，湿度恒定在30%-70% ，能有效防止细菌滋生。

在南京，就有人专程选购了我们的绿色科技住宅坐月子。

还有一个例子是杭州的大家武林府，小区里有一栋90方的房源做了我们的科技系统，冬暖夏凉，一年四季盖一床被子足矣。

熙华府多层南立面效果图

住浙网:绿色科技住宅还有哪些亮点呢？工作原理是怎样的？

俞靖：我们在房屋建设时打桩至地下八十米，用于提取恒温的地热能。然后地源热泵系统通过水循环，输送到楼板中铺设的管道中，再利用顶棚辐射系统控制温度恒定，更能覆盖厨房、洗手间、以及赠送区域这些空调、地暖难以覆盖的区域。同时加厚墙体和楼板，做到保温。

然后是“下送上排”的新风系统——传统的空调、排风扇，进风口和出风口是同一个，不仅效率低，还会造成二次污染。

我们的新风系统在房屋的最高点收集新鲜空气，分别送进各家各户，从室内的低处以0.3秒的速度送出。新的冷空气慢慢上升,在人站立或坐着的高度形成“新风湖”。而人呼出的空气温度相对高,会向上移动到出风口被抽走。

此外，空气在进入之前有三级过滤——领先于市面上大多只有两级的其他产品。第一级是初级过滤，第二级是静电过滤，第三级是亚高效过滤。三级过滤可以过滤掉90%以上的PM2.5，可以实测。

再者是多种手段并用实现低噪——卫生间使用同层排水，避免上下排水带来的落水噪音；主楼板里加了隔音棉；玻璃是“三玻两腔”的——三层玻璃、两层空腔的玻璃，优于市面上大多数的双层lowE玻璃、中空lowE玻璃；墙体比一般的墙要厚30%……

最后是适光，我们的房子外面有一个电动的遮阳卷帘，放下来之后室内就漆黑一片。除了帮助睡眠，也可以给喜欢黑暗的环境的人创造环境，有些文字工作者就很喜欢黑暗的房间。

住浙网：熙华府作为3.0产品，做出了哪些提升呢？

俞靖：我们以全球领先的德国科技住宅的技术为蓝本，保留1.0序列恒温、恒湿、恒氧、低噪、适光这五大传统科技系统以外，在3.0主要做了两方面提升——

一方面是零甲醛控制系统。现在整个市场上精装修房屋是越来越多、越来越被业主接受了，而且是市场上说到高端住宅，一定是精装。

但是精装修的房子存在非常大的弊端，不单单是甲醛等有害气体，更有品种繁多的VOC  (volatile organic compounds挥发性有机化合物），对居住者来说是非常不健康的。

朗诗这十多年年秉承打造绿色健康住宅，在3.0体系中我们更进一步把精装修的甲醛从源头上控制。

我们执行了芬兰S1级甲醛控制系统。芬兰是一个寒冷的北欧国家，国民大多数时间在室内生活，所以他们对室内的空气质量标准非常严格。中国的甲醛控制标准是每立方米0.1毫克，芬兰S1级标准是每立方米0.03毫克。

当我们的房屋交付的时候，要通过甲醛认证，有第三方检测作为依据，能真正做到拎包入住。

其次是新风系统的升级——从1.0、2.0时代2小时“整室换气一次”升级到1.5小时一次——即人呼出的废气能在1.5小时内全部更换一新。

在业主入住后，家门口会有一个十五英寸的大屏，实时监控家中的温湿度、甲醛含量等等，做到真实、透明，更能一手掌控家中环境状况。

熙华府高层北立面效果图

住浙网：现在还有很多人意识不到，原来房子的功能已经进化到这样了。

俞靖：很多人之所以没有意识到生活可以这样过，是因为现在很多开发商还是在做“简单”的事情——把四面墙造好，装上地暖、中央空调给到客户，就结束了。

朗诗十五年就做了一件事，就是做绿色健康住宅。朗诗在长兴有一个绿色住宅研发基地，其中有一栋楼是有德国国家认证的“布鲁克被动房”，代表了中国被动房最尖端的技术。

这个科研基地已经诞生了150多项房屋专利，这些专利可以说朗诗在做绿色健康住宅领域的底气所在。

我们希望更多人能住在这么舒适健康的环境中去，虽然看上去成本很高。但对于客户来说，可以大幅度节约空调、地暖装配运行的费用——一年的空调费和一年的系统运营费相比可以说是天壤之别。我们的系统运行费是每月3-4元/平方，按100方计算，一年大约是3000-5000元左右。 如果开空调的话，电费绝不止这些，如果还装配了地暖，那差距就更悬殊了。

现在杭州田园和下沙项目的入住率非常高，很少有出租、空置，因为业主认可居住的舒适度。

八月开放展示中心，预计以“4万+”在下半年入市

住浙网：可以透露项目接下来的营销节点吗？

俞靖：营销展示中心本月会在野风现代中心十五楼开放，届时，南侧可以看到武林广场，东侧是文晖大桥，北侧就是项目地块。土地面貌、地段价值清晰可见。也会有很多科技系统的模拟展示，包括外遮阳、地源热等等，像个科技馆，欢迎大家前去体验。

项目入市的时间是在下半年，有可能是第四季度。首推113方、126方、136方的三个面积的高层房源。现在市场环境比较好，低密的花园洋房产品会在后期推出。

住浙网：文晖板块其实还是存在着一定的竞争，熙华府会怎样定价？如何在区域内提升竞争力？

俞靖：在这样稀缺的地段内、一座带有科技元素的豪宅以四万+的价格推出，我相信会获得市场的肯定。

现在市中心改善的需求是溢出的，因为总户数少，土地稀缺，目前土地市场上没有比我们离武林门更近的地块，距离差不多的只有申花庆隆地块,楼面价已经超过3万元/㎡，而我们当时拍地的价格只有1.8万元/㎡。

我认为在市中心开发的开发商可以做到合力共赢，一起开发出地段应有的价值。

住浙网：1.8万元/㎡的折合楼面价，在当时还是属于高价的

俞靖：对。但是现在你看，不到一年时间，相距20公里的未来科技城现在楼面价已经1.9万元/㎡。这就是城市发展的必经之路。

住浙网：项目的客户定位是怎样的？

俞靖：目前定位全市型客户，基本以企业金领、私营企业家为主。按照四万+的价格估算，总价大约是五百万左右，对生活有要求的人。

现在倡导的“供给侧改革”不是说把价格降下来，而是增加需求点。我的朋友是某餐饮行业的高管，他希望能给家人更高的居住舒适度。现在雾霾严重，短期内也无法解决。有一定经济能力的人，非常需要地段优越、尺度开阔、能为家人带来健康的住宅来满足需求。

我们项目136方户型，三开间朝南，面宽分别是4.2米、3.7米、3.3米，尺度非常宽，阳台7米以上。就连113方的户型，主卧也做到了3.6米，客厅都做到了3.7米，阳台也做到了6.7米。

城市之星综合体鸟瞰图

作为市中心的项目，熙华府城市配套齐全——秋石、上塘、德胜三大高架四通八达。还有地铁1号线、5号线两条交汇。配套幼儿园两所，一所是东新特级幼儿园，另一所则规划在未来我们项目旁边出让的土地中。项目的南面就是我们引进的长寿桥小学。学区除了方便业主的孩子上学，还给房源带来了保值乃至增值的空间。

更重要的是，项目毗邻最大的城市综合体——城市之星。

现在项目边上在建的5号线地铁站就叫城市之星站。城市之星综合体更是涵盖四个城市博物馆，加上酒店、住宅一共有70万方，未来会成为杭州的时尚文化地标。

就像上海新天地保留了石库门原有的风貌，城市之星保留了厂房的轮廓，是“城市肌理的留存”，更是对城市更新的过程定格，能够让人看到城市变迁的缩影。老厂房、大烟囱都得以保留，并注入新鲜的血液、未来会有好莱坞的博物馆、城市的博物馆、还有秀场。

上海新天地旁的楼盘价值如何？我想，这就是城市之星旁楼盘未来的价值。